Горячий Ключ Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой (стр. 5 )

В соответствии с затратной частью и нормой прибыли при запланированном объеме продаж определена предварительная политика ценообразования. При этом в расчетах принята среднегодовая цена реализации единицы продукции с учетом сезонных, маркетинговых, оптовых и прочих скидок.

Таблица 9. Ценовая политика

Продукция (услуга)	Ед. изм.	Цена (тыс. руб.)
Продажа квартир	кв. м.	41,000
Продажа коттеджей	кв. м.	44,000
Продажа таунхаусов	кв. м.	43,000
Продажа парковочных мест	шт.	600,000
Продажа коммерческих помещений	кв. м.	50,000

Установленная цена должна полностью возмещать все затраты производства и сбыта, а также обеспечивать получение заложенной нормы прибыли. Метод ценообразования выбран с учетом уровня цен конкурентов.

Гарантией качества является выполнение работ в соответствии с действующими нормативами строительства и обслуживания торговых и деловых центров.

В качестве гарантии качества возможно добровольным участие в мероприятиях по контролю над качеством своих услуг стандартами сторонних организаций, таких как стандарты серии ИСО.

4.4. Предполагаемые потребители продукции (товаров, работ, услуг) реализуемого проекта

В соответствии с проведенным опросом покупателей недвижимости в Краснодарском крае 95% всех опрошенных планируют приобрести жилье для себя в целях проживания на постоянной основе. 5% опрошенных планировали использовать недвижимость в инвестиционных целях.

Предпочтения по количеству комнат. В среднем классе наиболее востребованными являются 2-комнатные квартиры – 62,5% покупателей; вторые по популярности 1-комнатные квартиры – 18,8% покупателей; 3-комнатные квартиры составляют – 12,5% , четырех комнатные – 6,2% всех запросов.

Рисунок - Предпочтения покупателей по площади квартир

Наиболее востребованными  являются квартиры площадью 41-60 кв. м. – 56,3% запросов; далее по популярности следуют квартиры площадью до 41 кв. м. и площадью 61-80 кв. м – по 12,5% запросов; квартиры площадью 81-100 кв. м. составляют 6,2% среди всех запросов.

Бюджет покупки

В начале 2014 года размер бюджета покупателей на приобретение квартир в новостройках распределился следующим образом:

2,5-3 млн. руб. готовы были потратить на покупку жилья 33% покупателей. 27% покупателей готовы купить квартиру стоимостью 1-2 млн. руб. и 2,5-3,5 млн. руб. 6,5% покупателей имеют бюджет – 1,5 млн. руб. 6,5% покупателей имеют бюджет более 4,5 млн. руб.

Рисунок - Бюджет на покупку квартиры

При сравнении полученных данных с данными опроса прошлого года видна тенденция по снижению бюджета на покупку квартиры. Данный факт объясняется увеличением доли покупателей жилья, участвующих в федеральных целевых программах.

Факторы, влияющие на выбор объекта

При выборе дома покупатели принимают решение на основании ряда факторов:

хорошая транспортная доступность инфраструктура вокруг дома цена наличие зеленой зоны вокруг дома и удаленность от автомобильных дорог. обязательным требованием покупателей является площадь кухни от 10 кв. м.

Рисунок 1- Факторы, влияющие на выбор объекта

Анализ потребительских предпочтений показал, что наиболее привлекательным выглядит объект, расположенный в районе с хорошей транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой вокруг, желательно наличие зеленой зоны недалеко от объекта. При этом основным критерием привлекательности объекта остается цена.

По характеристикам квартир выявлены следующие предпочтения: площадь кухни не менее 10 кв. м., стадия отделки не принципиальна; желательно наличие придомовой  парковки.

Планируемый жилой микрорайон будет ориентирован на все слои населения, как на жителей, так и на гостей муниципалитета. Прогнозируемая доля объема продаж жителям края – 85%, жителям других субъектов России – 15%.

Проведенное исследование свидетельствует о высокой устойчивости проекта к неблагоприятным внешним факторам.

5. Анализ рынка

5.1. Состояние российского отраслевого рынка/внешних рынков реализуемого проекта.

По данным Росстата, в 2013 году в эксплуатацию введено 900,6 тысяч квартир общей площадью 90,8 миллиона квадратных метров, что на 4,5% больше, чем в 2012 году.

В 2014 году 17,3% от введенного в эксплуатацию жилья в России пришлось на Москву и Московскую область. Второе место по объемам строительства жилья занял Краснодарский край - 6%. Потом по списку идут Санкт-Петербург - 5%; Республика Башкортостан - 3,7%, Республика Татарстан - 3,5%, Тюменская область - 3,4%, Челябинская область - 3,2%, Ростовская область - 3,1%, Свердловская область - 2,7% и Новосибирская область - 2,2% всей возведенной в России жилой недвижимости

В большинстве регионов России темпы строительства имели положительную динамику, но в 2012 году были регионы, в которых прирост жилья не произошёл, и наблюдалось снижение темпов строительства. Объемы строительства жилья в 2012 году значительно снизились на территории Республики Саха (Якутия) - на 12,5%, Иркутской области - на 17,2%, Тверской области - на 17,9%, Республики Калмыкия - на 23,9%, Мурманской области - на 40,9% и Астраханской области - на 47,3% (http://www. realtypress. ru/novosti-/novosti/05-02-2013.html).

Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 13,8% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае - 5,7%, Москве - 4,5%, Санкт-Петербурге - 4,4%, Республике Башкортостан - 3,9%, Республике Татарстан - 3,4%, Тюменской области - 3,3%, Ростовской области - 3,0%, Свердловской области - 2,7%, Челябинской области - 2,4%. В этих субъектах Российской Федерации построено чуть меньше половины введенной общей площади жилья в России.

Краснодарский край в силу своего географического положения и природно-климатических условий, является одним из наиболее привлекательных для инвесторов регионом России. Активное развитие инвестиционных процессов в Краснодарском крае в последние годы показало, что иностранные инвесторы готовы вкладывать средства в экономику края. Край сохраняет лидерство по объему привлекаемых инвестиций, занимая первое место в ЮФО (на его долю приходится 35% объема инвестиций округа) и шестое - в России.

Рынок жилищного строительства Краснодарского края развивается стремительными темпами, что связано с наличием неудовлетворенного платёжеспособного спроса, а также с реализацией федеральных и региональных целевых программ, направленных на стимулирование спроса со стороны отдельных слоев населения. Согласно прогнозу Министерства экономики Краснодарского края темп прироста объемов ввода жилья в ближайшие три года будет колебаться в пределах 1,3-2,6%. Положительный тренд будет обеспечиваться ростом благосостояния населения.

5.2. Особенности сегмента рынка, в котором реализуется проект: объем, динамика и тенденции развития.

Горячий Ключ – город с удивительной природой и уникальными целебными минеральными источниками.

В 2014 г. планируется ввести в эксплуатацию около 10 тыс. кв. м. Наибольший объем возводимого многоэтажного жилья сконцентрирован в сегменте эконом–класса, доля которого составляет 67% от общего объема предложения. Оставшиеся 32% принадлежат объектам среднего класса. Бизнес– и элитный классы практически не представлены.

Стоимость домов зависит от места. Организованная малоэтажная застройка в Горячем Ключе практически не развита. Домовладение в престижных районах города стоит порядка 4,5–7,5 млн. рублей.

Средняя стоимость отдельно стоящих домовладений низкого качества (средняя площадь — 50 м2) составляет 2,5 млн. рублей, среднего (75 м2) — 4 млн. рублей, высокого (175 м2) — 7,5 млн. рублей.

Наиболее дорогостоящие отдельно стоящие объекты ИЖС сосредоточены в черте города, преимущественно в Центральном районе и курортной зоне. Здесь средняя стоимость домовладений низкого качества составляет 4,5 млн. рублей, среднего — 5 млн. рублей, высокого — 7,5 млн. рублей.

Цены на отдельно стоящие объекты ИЖС в населенных пунктах ниже тех, которые сформированы по району в целом (с учетом города) практически в 2 раза и в объектах низкого класса составили 1,5 млн. рублей за домовладение, среднего — 2,5 млн. рублей, высокого — 6,5 млн. рублей, что обусловлено рядом причин. Во–первых, их неразвитость, несмотря на столь же значительный курортный потенциал наряду с городом Горячий Ключ, не позволяет устанавливать высокий уровень цен. Во–вторых, большая часть домовладений, расположенных за чертой города, представляет собой ветхие турлучные и саманные строения площадью до 100 м2, построенные более 20–30 лет назад.

В курортной зоне города Горячий Ключ земельные участки стоят от 800 тыс. рублей за сотку. В других населенных пунктах муниципального образования цены в 10 раз меньше.

Большая часть реализуемых земельных участков Горячего Ключа сосредоточена в городе (около 55% от общего количества объектов), преимущественно в таких районах, как Центр, курортная зона, район ГАИ и развилка. Если анализировать объем предложений не по количеству выставленных на продажу участков, а по их площади, то видно, что другие населенные пункты района аккумулируют более 95% от общего объема, т. е. практически весь рынок. Это обусловлено тем, что в черте города — дефицит свободных от застройки земель большой площади. В других населенных пунктах наряду с предложениями до 20 соток есть выставленные на продажу земельные лоты, площадь которых превышает 1 га.

Средняя стоимость 1 сотки в городе составляет около 450 тыс. рублей, в то время как в населенных пунктах района — около 75 тыс. рублей.