Обобщенные практические рекомендации по определению весовых коэффициентов при оценке недвижимости в рамках сравнительного подхода (стр. 2 )

То есть каждый элемент матрицы необходимо разделить на корень квадратный из суммы квадратов всех элементов соответствующего столбца. Таким образом, получаем нормированную матрицу сравнения . Для контроля вычислений необходимо выполнить проверку, использующую свойство нормированной матрицы:

– сумма квадратов элементов в каждом из столбцов равна 1.

Этап 3 – определение весовых коэффициентов. На основе матрицы рассчитываем расстояния по формуле:

Графическая интерпретация полученного результата: в n-мерном евклидовом пространстве в качестве центра координат выступает объект оценки, а каждому объекту-аналогу соответствует отдельная точка, удаленная от центра координат (объекта оценки) на расстояние .

Очевидно предположить: чем меньше величина , тем ближе й объект-аналог к объекту оценки, то есть данную величину можно использовать в качестве меры близости аналога к объекту оценки.

Каждой величине можно сопоставить обратную ей величину , которая может быть преобразована в весовой коэффициент по формуле:

Очевидно, что полученные весовые коэффициенты удовлетворяют условию нормировки:

Данный метод может быть применен только в том случае, если среди отобранных аналогов имеются объекты как превосходящие, так и не превышающие по стоимости объект оценки, так как результат определения стоимости всегда будет находиться в интервале между минимальным и максимальным значениями цен аналогов.

Сложность применения данного метода заключается в проблемах перехода от качественных характеристик объектов-аналогов в количественные характеристики, отсутствие универсальных шкал для их преобразования. Такой метод значительно усложняет восприятие пользователем отчета процесс расчета весовых коэффициентов и загромождает сам отчет.

4. Метод расчета весовых коэффициентов на основе попарного сравнения объектов-аналогов (метод опубликован в учебнике под. Ред. , «Математические методы оценки стоимости имущества». – М.: Маросейка, Книжная линия, 2014. – 352 с.).

Данный метод позволяет получить достаточно точные результаты даже при отсутствии близких по своим характеристикам аналогов оцениваемого объекта, что является его неоценимым преимуществом. Недостатком метода являются трудоемкие вычислительные процедуры.

Алгоритм определения стоимости с помощью данного метода для большей наглядности представлен в виде схемы ниже.

Шаг 1-2. Предположим, что отобрано объектов-аналогов. Таким образом, в процессе попарного сравнения участвуют объектов недвижимости, включая объект оценки. Сравнение проводится по факторам. – номер фактора, . – номер объекта недвижимости, .

Шаг 3. По данным подобранных объектов-аналогов необходимо составить таблицы попарных сравнений по факторам, оказывающим наиболее существенное влияние на стоимость – матрицы индексов важности

Для выполнения процедуры попарного сравнения лучше всего использовать качественную дискретную шкалу «1-9». Такое количество градаций позволяет более точно произвести сравнение, что обеспечивает более высокую достоверность результатов. Большое количество градаций использовать нецелесообразно, особенно в тех случаях, когда измеряемые параметры трудно поддаются формализации и несут в себе элементы субъективизма. Ниже представлена шкала качественных оценок «1-9» для парных сравнений.

Градация результатов сравнения	Значение порядковой шкалы «1-9»
Равенство	1-2
Незначительное преимущество	3-4
Значительное преимущество	5-6
Явное преимущество	7-8
Абсолютное преимущество	9

Перевод результата сравнения объектов и , выраженного в качественной дискретной шкале с максимальным количество градаций, равным 9, в числовое значение производится следующим образом:

- объекты и одинаково предпочтительны, следовательно ;

- объект превосходит объект по предпочтительности:

- «промежуточное значение» – ;

- «слабое превосходство» – ;

- «промежуточное значение» – ;

- «сильное превосходство» – ;

- «промежуточное значение» – ;

- «очень сильное превосходство» – ;