Аналог №1: земельный участок в собственности площадью 900 кв. м., торгово-офисного назначения, расположен внутриквартально в культурном и историческом центре города. Участок подключен к коммуникациям: электроснабжению, водоснабжению и канализации, газоснабжению. Стоимость предложения составляет 5 000 000 рублей.
Аналог №2: земельный участок в собственности площадью 1500 кв. м., торгово-офисного назначения, расположен на красной линии в спальном микрорайоне среднеэтажной застройки города. Участок подключен к коммуникациям: электроснабжению, водоснабжению и канализации, газоснабжению. Стоимость предложения составляет 4 000 000 рублей.
Аналог №3: земельный участок в собственности площадью 6500 кв. м., торгово-офисного назначения, расположен на красной линии в культурном и историческом центре города. Коммуникации на участке отсутствуют. Стоимость предложения составляет 20 000 000 рублей.
Ниже представлена таблица расчета рыночной стоимости объекта оценки с обоснованием.
№ строки | Элемент сравнения | Оцениваемый объект | Объекты сравнения | Источник получения данных | ||
Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | ||||
1 | Цена предложения, руб. | 5 000 000 | 4 000 000 | 20 000 000 | Информация из объявления | |
2 | Площадь земельного участка, м. кв. | 4500 | 900 | 1500 | 6500 | Информация из объявления |
3 | Цена предложения 1 кв. м., руб. | 5556 | 2667 | 3077 | стр.1/стр.2 | |
4 | Введение корректировок стоимости: | |||||
5 | 1. Дата предложения | март 2017 года | март 2017 года | март 2017 года | март 2017 года | Информация из объявления |
6 | Корректировка (доля от стоимости) | 1,00 | 1,00 | 1,00 | Обоснование оценщика | |
7 | Стоимость с учетом корректировки, руб. | 5556 | 2667 | 3077 | стр.3*стр.6 | |
8 | 2. Условия продажи | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | Анализ рынка |
9 | Корректировка (доля от стоимости) | 1,00 | 1,00 | 1,00 | Обоснование оценщика | |
10 | Стоимость с учетом корректировки, руб. | 5556 | 2667 | 3077 | стр.7*стр.9 | |
11 | 3. Поправка на торг | - | 8% | 8% | 8% | Справочник оценщика |
12 | Корректировка (доля от стоимости) | 0,92 | 0,92 | 0,92 | 1-стр.11 | |
13 | Стоимость с учетом корректировки, руб. | 5112 | 2454 | 2831 | стр.10*стр.12 | |
14 | 4. Площадь участка, кв. м. | 4500 | 900 | 1500 | 6500 | Информация из объявления |
15 | Корректировка (доля от стоимости) | 0,96 | 1,00 | 1,08 | Справочник оценщика | |
16 | Вес ценообразующего фактора | 0,13 | 0,13 | 0,13 | Справочник оценщика | |
17 | Абсолютное значение корректировки с учетом ценообразующего фактора (доля от стоимости) | 0,0052 | 0,0000 | 0,0104 | ABS(стр.15-1)*стр.16 | |
18 | Стоимость с учетом корректировки, руб. | 4908 | 2454 | 3057 | стр.13*стр.15 | |
19 | 5. Местоположение участка | Культурный и исторический центр города | Культурный и исторический центр города | Микрорайон среднеэтажной застройки города | Культурный и исторический центр города | Информация из объявления |
20 | Корректировка (доля от стоимости) | 1,00 | 1,45 | 1,00 | Справочник оценщика | |
21 | Вес ценообразующего фактора | 0,25 | 0,25 | 0,25 | Справочник оценщика | |
22 | Абсолютное значение корректировки с учетом ценообразующего фактора (доля от стоимости) | 0,0000 | 0,1125 | 0,0000 | ABS(стр.20-1)*стр.21 | |
23 | Стоимость с учетом корректировки, руб. | 4908 | 3558 | 3057 | стр.18*стр.20 | |
24 | 6. Расположение относительно красной линии | На красной линии | Внутриквартально | На красной линии | На красной линии | Информация из объявления |
25 | Корректировка (доля от стоимости) | 1,36 | 1,00 | 1,00 | Справочник оценщика | |
26 | Вес ценообразующего фактора | 0,20 | 0,20 | 0,20 | Справочник оценщика | |
27 | Абсолютное значение корректировки с учетом ценообразующего фактора (доля от стоимости) | 0,0720 | 0,0000 | 0,0000 | ABS(стр.25-1)*стр.26 | |
28 | Стоимость с учетом корректировки, руб. | 6675 | 3558 | 3057 | стр.23*стр.25 | |
29 | 7. Передаваемые имущественные права | собственность | собственность | собственность | собственность | Информация из объявления |
30 | Корректировка (доля от стоимости) | 1,00 | 1,00 | 1,00 | Справочник оценщика | |
31 | Вес ценообразующего фактора | 0,17 | 0,17 | 0,17 | Справочник оценщика | |
32 | Абсолютное значение корректировки с учетом ценообразующего фактора (доля от стоимости) | 0,0000 | 0,0000 | 0,0000 | ABS(стр.30-1)*стр.31 | |
33 | Стоимость с учетом корректировки, руб. | 6675 | 3558 | 3057 | стр.28*стр.30 | |
34 | 8. Наличие электроснабжения | имеется | имеется | имеется | отсутствует | Информация из объявления |
35 | Корректировка (доля от стоимости) | 1,00 | 1,00 | 1,16 | Справочник оценщика | |
36 | Вес ценообразующего фактора | 0,13 | 0,13 | 0,13 | справочник оценщика | |
37 | Абсолютное значение корректировки с учетом ценообразующего фактора (доля от стоимости) | 0,0000 | 0,0000 | 0,0208 | ABS(стр.35-1)*стр.36 | |
38 | Стоимость с учетом корректировки, руб. | 6675 | 3558 | 3546 | стр.33*стр.35 | |
39 | 9. Наличие водоснабжения и канализации | имеется | имеется | имеется | отсутствует | Информация из объявления |
40 | Корректировка (доля от стоимости) | 1,00 | 1,00 | 1,16 | Справочник оценщика | |
41 | Вес ценообразующего фактора | 0,08 | 0,08 | 0,08 | Справочник оценщика | |
42 | Абсолютное значение корректировки с учетом ценообразующего фактора (доля от стоимости) | 0,0000 | 0,0000 | 0,0128 | ABS(стр.40-1)*стр.41 | |
43 | Стоимость с учетом корректировки, руб. | 6675 | 3558 | 4113 | стр.38*стр.40 | |
44 | 10. Наличие газоснабжения | имеется | имеется | имеется | отсутствует | Информация из объявления |
45 | Корректировка (доля от стоимости) | 1,00 | 1,00 | 1,15 | Справочник оценщика | |
46 | Вес ценообразующего фактора | 0,04 | 0,04 | 0,04 | Справочник оценщика | |
47 | Абсолютное значение корректировки с учетом ценообразующего фактора (доля от стоимости) | 0,0000 | 0,0000 | 0,0060 | ABS(стр.45-1)*стр.46 | |
48 | Стоимость с учетом корректировки, руб. | 6 675 | 3 558 | 4 730 | стр.43*стр.45 | |
49 | Сумма абсолютных значений по каждому из аналогов | 0,0772 | 0,1125 | 0,0500 | стр.17+стр.22+стр.27+стр.32+стр.37+стр.42+стр.47 | |
50 | Элемент формулы 1/(|Cn |+1) | 0,9283 | 0,8989 | 0,9524 | 1/(стр.49+1) | |
51 | Элемент формулы 1/(|C1|+1)+1/(|C2|+1)+⋯+1/(|Cn |+1) | 2,7796 | сумма по стр.50 | |||
52 | Весовой коэффициент | 0,3340 | 0,3234 | 0,3426 | стр.50/стр.51 | |
53 | Средневзвешенная стоимость 1 м. кв., руб. | 2 229 | 1 151 | 1 620 | стр.48*стр.52 | |
54 | Итоговая стоимость 1 кв. м. объекта оценки, руб. | 5 000 | сумма по стр.53 | |||
55 | Итоговая стоимость объекта оценки, руб. | 22500000 | площадь*стр.54 |
Промежуточные значения в таблице проведены по математическим правилам округления. Количество разрядов устанавливается оценщиком самостоятельно.
Исходя из полученных данных установлено, что аналог №1 наиболее схож с объектом оценки и его вес в итоговой рыночной стоимости составляет 0,3426, аналога №1 – 0,3340, аналога №2 – 0,3234, как наименее схожего.
При этом абсолютная денежная корректировка по аналогам №1, 2, 3 (для 1 кв. м.) соответственно составила: 1971 рубль, 1104 рубля, 1899 рублей. Несмотря на то, что наименьшее значение суммы корректировок в денежном выражении для аналога №2 минимально, его вклад в общую стоимость менее значителен, чем у аналога №1 и №3.
Таким образом, данный метод расчета весовых коэффициентов учитывает не только величину корректировок по каждому из объектов-аналогов, но и степень схожести объекта оценки и аналогов, исходя из значимости ценообразующих факторов.
Резюмирую, можно сделать вывод о возможности применения данного метода расчета весовых коэффициентов при оценке недвижимости в рамках сравнительного подхода.
Список используемой литературы:
1. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.01.2001 г. № 000.
2. «Математические методы оценки стоимости имущества», учебник под. Ред. , – М.: Маросейка, Книжная линия, 2014. – 352 с.
3. Методика определения весовых коэффициентов, разработанная Слепцовым Сергеем Валентиновичем, размещенная на портале: https://www. /ocenka-blog24.html.
4. Справочник оценщика недвижимости «Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», , Нижний Новгород, 2014. – 258 с.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 |
