Обобщенные практические рекомендации по определению весовых коэффициентов при оценке недвижимости в рамках сравнительного подхода (стр. 3 )

- «промежуточное значение» – ;

- «абсолютное превосходство» – ;

- объект превосходит объект по предпочтительности:

- «промежуточное значение» – ;

- «слабое превосходство» – ;

- «промежуточное значение» – ;

- «сильное превосходство» – ;

- «промежуточное значение» – ;

- «очень сильное превосходство» – ;

- «промежуточное значение» – ;

- «абсолютное превосходство» – .

Учитывая изложенные соображения, для каждого фактора строятся обратно симметричные матрицы (выполняется свойство ) индексов важности. При этом объекты сравниваются попарно.

Шаг 4. Определение веса для каждого индекса важности по формуле:

.

Шаг 5. Нормирование весов индексов важности:

Шаг 6. Нахождение Адамаровых векторов:

,

Где   – вектор приоритетов.

Шаг 7. Расчет векторов согласованности:

Шаг 8. Расчет разбросов согласованности:

Шаг 9. Расчет индексов согласованности:

Проверка условия  , то есть каждый индекс согласованности не должен превышать величина 0,1. В противном случае необходимо пересмотреть индексы важности в матрице, для которой не выполняется данное условие.

Шаг 10. Определение приведенного нормированного отклонения по каждому объекту по факторам:

Шаг 11. Определение стоимости единицы сравнения оцениваемого объекта недвижимости:

где,

– приведенное нормированное отклонение для оцениваемого объекта;

– стоимость единицы сравнения го объекта-аналога.

Недостатком данного метода расчета весовых коэффициентов является сложность математических действий и восприятия процесса определения весовых коэффициентов для лиц не обладающих профессиональной подготовкой в области математических методов анализа.

Каждый из вышеперечисленных методов предназначен для расчета весовых коэффициентов исходя из степени схожести объекта оценки и объектов-аналогов.

В соответствии с п. 22д ФСО №7 При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Интерпретируя п. 22д ФСО №7, приходим к выводу, что при расчете весовых коэффициентов, исходя из суммы корректировок, необходимо учитывать степень влияния ценообразующего фактора, по которому корректируются различия, на рыночную стоимость. 

Для получения формулы расчета весовых коэффициентов, возьмем принцип расчета из п. 1 настоящих рекомендаций, исходя из суммы корректировок, по каждому объекту-аналогу.

Введем следующие обозначения:

- весовой коэффициент i-го объекта-аналога;

– количество объектов-аналогов;

- весовой коэффициент j-го ценообразующего фактора;

- количество ценообразующих факторов;

- корректировка по модулю по j-му ценообразующему фактору (в долях);

- сумма корректировок с учетом весовых коэффициентов ценообразующих факторов по всем объектам-аналогам.

- сумма корректировок с учетом весов ценообразующих факторов аналога, по которому производится расчет, где:

Параметр 1 введен во избежание математической ошибки деления на ноль в случае отсутствия корректировок по какому-либо i-му объекту-аналогу.

Данную формулу можно упростить, разделив числитель и знаменатель на (|СA|+1), в результате получается:

В справочниках для оценщиков недвижимости имеются обобщенные данные, полученные экспертным путем, о величине влияния ценообразующих факторов на стоимость объектов. 

При использовании вышеуказанной формулы оценщик вправе использовать данные справочников, либо самостоятельно устанавливать степень влияния ценообразующих факторов на стоимость объектов, при этом выбор весовых коэффициентов ценообразующих факторов должен быть оценщиком обоснован. 

Для наглядного понимания формулы, рассмотрим пример:

Необходимо определить в рамках сравнительного подхода рыночную стоимость права собственности земельного участка площадью 4500 кв. м., торгово-офисного назначения, расположенного на красной линии в культурном и историческом центре города. Участок подключен к коммуникациям: электроснабжению, водоснабжению и канализации, газоснабжению.