Обобщенные практические рекомендации по определению весовых коэффициентов при оценке недвижимости в рамках сравнительного подхода (стр. 1 )

Ассоциация Саморегулируемая организация «Южно-Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и экспертов» А СРО «ЮСО» 656049, Россия, Алтайский край, г. Барнаул, пр. Социалистический 63 ; , www. сро-юсо. рф, e-mail:*****@***ru от 01.01.2001, , № 000 в государственном реестре СРО оценщиков

Эксперт-оценщик, член экспертного совета Ассоциации Саморегулируемая Организация «Южно-Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и Экспертов»

Обобщенные практические рекомендации по определению весовых коэффициентов при оценке недвижимости в рамках сравнительного подхода

В настоящее время происходит приведение к единообразию оценочного законодательства, ужесточаются требования к содержанию отчетов об оценке, при этом обоснование и выбор тех или иных методик оценщиком должен быть аргументирован оценщиком. 25 сентября 2014 года Приказом Минэкономразвития России был введен в действие федеральный стандарт оценки ФСО №7 «Оценка недвижимости», устанавливающий требования к проведению оценки недвижимости. 

Согласно п. 25 ФСО №7 «Оценка недвижимости» Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. При применении в рамках сравнительного подхода метода сравнения продаж в методиках по оценке объектов недвижимости существуют требования о том, что необходимо присваивать вес каждому аналогу в зависимости от степени схожести объекта оценки и объекта-аналога. При этом степень схожести объекта оценки и объектов-аналогов зачастую определяется суммой корректировок, необходимых для приведения значений ценообразующих факторов к характеристикам объекта оценки, по каждому объекту-аналогу.

Существуют различные методики расчета весовых коэффициентов. При разработке методик используются методы высшей математики и математической статистики. Ниже представлены некоторые из них:

1. Расчет стоимости согласно методике -оценка», автор .

Суть данной методики заключается в том, что рассчитывается параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле (минимальный параметр 1 введен в формулу во избежание математической ошибки деления на ноль):

 

Где,

K – искомый весовой коэффициент;

n – номер аналога;

SA – сумма корректировок по всем аналогам;

S1..n – сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

S1 – сумма корректировок 1-го аналога;

S2 – сумма корректировок 2-го аналога;

Sn – сумма корректировок n-го аналога.

Данную формулу можно упростить, умножив числитель и знаменатель на 1/(|SA|+1), в результате получается:

2. Расчет стоимости весовых коэффициентов исходя из общей суммы корректировок.

Суть данной методики, как и предыдущей основана на расчете параметра, обратного удельному весу суммы корректировок по каждому объекту в общей сумме корректировок.

Чем больше объект-аналог схож с объектом оценки, и чем меньше размер отношения величины суммы корректировок (по модулю), внесенных в цену аналога, к первоначальной цене объекта-аналога, тем больше степень доверия эксперта (оценщика) к скорректированной стоимости, полученной по данному аналогу. Расчет весовых коэффициентов производится по следующей формуле:

 

где

– весовой коэффициент i-го объекта-аналога;

– первоначальная цена предложения i-го объекта-аналога, руб.;

– общая сумма корректировок по модулю для i-го объекта-аналога, руб.,

– количество объектов-аналогов.

Преимуществом данного метода расчета является простота в использовании и высокая достоверность полученных результатов. Недостатком является то, что в случае отсутствия корректировок по какому-либо аналогу, формула не применима, так как возникает математическая ошибка деления на ноль.

3. Метод расчета весовых коэффициентов на основе нормированных расстояний в пространстве ценообразующих факторов (метод опубликован в учебнике под. Ред. , «Математические методы оценки стоимости имущества». – М.: Маросейка, Книжная линия, 2014. – 352 с.).

Автор предлагает использовать метод, основанный на анализе характеристик каждого объекта-аналога и расчете степени близости к объекту оценки. Метод дает хорошие результаты даже в случае, если между объектом оценки и аналогами имеются существенные различия в характеристиках. Значение стоимости объекта оценки рассчитывается как средневзвешенная величина по степеням «близости» объектов-аналогов.

Алгоритм определения средневзвешенного значения следующий:

1) Подготовительный этап.

Имеем n объектов-аналогов. Сравнивая аналоги с объектом оценки, определяемся с множеством ценообразующих факторов, по которым имеются отличия. Пусть количество таких факторов равно m. Таким образом, объект оценки и каждый из объектов-аналогов можно описать совокупностью значений по данным m факторам:

– x01, x02, …, x0m – объект оценки;

– xi1, xi2, …, xim – i-й объект-аналог, .

Необходимым условием применения данного метода является возможность предоставления значений рассматриваемых ценообразующих факторов в количественном виде. Возможность представления качественных характеристик в количественные возможна с помощью различных шкал.

В итоге выполнения предварительного этапа должна быть сформирована матрица М (матрица состояния) размерностью , в которой построчно записаны характеристики объекта оценки (первая строка) и объектов-аналогов:

Этап 1 – Формирование матрицы сравнений . Значений первой строки матрицы М вычитаем из соответствующих элементов всех последующих строк. В результате получаем матрицу размерностью :

,

где

Таким образом, каждый элемент матрицы сравнения характеризует отличие го объекта-аналога от объекта оценки по му фактору.

Этап 2 – нормирование матрицы сравнений. Для того, чтобы уйти от различных единиц измерения столбцов матрицы , необходимо пронормировать каждый элемент матрицы следующим образом: