Аванс от физического лица (стр. 2 )

Как следует из запроса, налогоплательщиком приобретаются товары (работы, услуги) для осуществления строительства жилых домов, которые в дальнейшем будут им реализованы физическим лицам.

В соответствии с подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 Кодекса не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. При этом согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 170 Кодекса суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых для операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) этим налогом, к вычету не принимаются, а учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг).

Учитывая изложенное, суммы НДС по товарам (работам, услугам), приобретаемым для осуществления операций, освобождаемых от налогообложения НДС в соответствии с подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 Кодекса, вычетам не подлежат.

Аналогичная позиция содержится в письме Минфина России от 01.01.2001 N 03-07-15/29969, доведенном до налоговых органов и налогоплательщиков письмом ФНС России от 01.01.2001 N ГД-4-3/13220@.

Действительный  государственный советник

Российской Федерации  3 класса  Д. Ю.ГРИГОРЕНКО

22.04.2015

{Вопрос: Организация приобрела квартиру для последующей перепродажи, провела в ней ремонт по договору подряда и установила новые окна. Вправе ли организация при продаже квартиры физическому лицу учесть в расходах по налогу на прибыль стоимость ремонта и установки окон и принять к вычету НДС? (Консультация эксперта, УФНС России по Курганской обл., 2015) {КонсультантПлюс}}

Вопрос: Организация приобрела квартиру для последующей перепродажи, провела в ней ремонт по договору подряда и установила новые окна. Вправе ли организация при продаже квартиры физическому лицу учесть в расходах по налогу на прибыль стоимость ремонта и установки окон и принять к вычету НДС?

Ответ: Организация при перепродаже квартиры физическому лицу вправе учесть в расходах по налогу на прибыль стоимость ремонта и установки окон. Сумма НДС, предъявленная подрядной организацией, также учитывается в составе расходов по налогу на прибыль, вычеты по НДС не применяются.

Обоснование: В соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ не подлежат налогообложению на территории Российской Федерации операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.

Согласно п. 2 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), приобретаемых для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с настоящей главой, за исключением товаров, предусмотренных п. 2 ст. 170 НК РФ.

Подпунктом 1 п. 2 ст. 170 НК РФ предусмотрено, что суммы налога, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг) в случаях приобретения товаров (работ, услуг), используемых для операций по производству и (или) реализации товаров (работ, услуг), не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения).

Таким образом, поскольку реализация квартиры не подлежит налогообложению, суммы НДС, предъявленные при ее ремонте, не подлежат вычету.

В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Поскольку квартира приобретена для перепродажи, то есть является товаром, поэтому согласно п. 2 ст. 256 НК РФ не подлежит амортизации, в силу п. 1 ст. 257 НК РФ не является основным средством, так как не используется в производственной деятельности или для управления организацией.

Согласно п. 1 ст. 253 НК РФ расходы, связанные с производством и реализацией, включают в себя расходы, связанные с приобретением и (или) реализацией товаров (работ, услуг, имущественных прав), а также расходы на ремонт и техническое обслуживание основных средств и иного имущества. На основании пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации покупных товаров налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость приобретения товаров, а также на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в частности на расходы на оценку, хранение, обслуживание и транспортировку реализуемого имущества. При этом при реализации покупных товаров расходы, связанные с их покупкой и реализацией, формируются с учетом положений ст. 320 НК РФ.

  Советник государственной

гражданской службы РФ  3 класса

30.05.2015

{Корреспонденция счетов: Организация отгрузила товары покупателю (юридическому лицу), затем стороны заключили соглашение о новации обязательства покупателя по оплате товаров в обязательство по передаче организации квартиры. Полученная квартира сразу реализована физическому лицу. При реализации квартиры юридическими лицами используется льгота по НДС. Как отразить указанные операции в учете организации?.. (Консультация эксперта, 2012) {КонсультантПлюс}}

Организация отгрузила товары покупателю (юридическому лицу), затем стороны заключили соглашение о новации обязательства покупателя по оплате товаров в обязательство по передаче организации квартиры. Полученная квартира сразу реализована физическому лицу. При реализации квартиры юридическими лицами используется льгота по НДС. Как отразить указанные операции в учете организации?

Товары стоимостью 4 130 000 руб. (в том числе НДС 630 000 руб.) отгружены покупателю в мае. Их фактическая себестоимость составляет 3 000 000 руб., что соответствует стоимости их приобретения по данным налогового учета.

В июне заключено соглашение о новации, получена квартира и зарегистрирован переход права собственности. Соглашением сторон установлено, что договорная стоимость квартиры равна величине погашаемого новацией обязательства.

В июле квартира реализована физическому лицу за 4 500 000 руб., переход права собственности зарегистрирован в том же месяце. Оплата получена от физического лица в июле до государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Гражданско-правовые отношения

В данном случае по договору поставки организация (поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность) обязуется передать в обусловленный срок закупаемые ею товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст. 506, п. 1 ст. 509 Гражданского кодекса РФ). Покупатель обязан принять товары и оплатить их с соблюдением порядка и формы расчетов, предусмотренных договором поставки (п. 1 ст. 513, п. 1 ст. 516 ГК РФ).

Однако покупатель не оплатил полученные товары. При этом стороны заключают соглашение о новации, в результате чего имеет место замена первоначального обязательства, существовавшего между сторонами, другим обязательством между ними, предусматривающим иной способ исполнения. Обязательство покупателя по договору поставки прекращается с момента вступления в силу соглашения о новации (п. 1 ст. 414, п. 1 ст. 407 ГК РФ). В данном случае соглашением о новации предусмотрено исполнение обязательств покупателя передачей организации права собственности на квартиру.

Переход к организации права собственности на квартиру как на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 18 Жилищного кодекса РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 01.01.2001 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") <*>.

Заметим, что квартира является жилым помещением и может использоваться только для проживания граждан (п. 2 ч. 1 ст. 16, ч. 1, 3 ст. 17 ЖК РФ, п. п. 2, 3 ст. 288 ГК РФ). В данном случае полученная квартира продается организацией физическому лицу.

Реализация квартиры производится на основании договора продажи недвижимости, в соответствии с которым организация (продавец) обязуется передать квартиру в собственность физического лица (покупателя) (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Этот договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Переход права собственности на квартиру к физическому лицу также подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ) <*>.

Право собственности на квартиру возникает у организации, а затем у физического лица с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Реализация товаров на территории РФ признается объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

На дату отгрузки товаров покупателю у организации возникает налоговая база по НДС в размере договорной стоимости товаров (за вычетом НДС) (пп. 1 п. 1 ст. 167, абз. 1 п. 1 ст. 154 НК РФ) <**>.

Передача имущества по соглашению о новации является объектом налогообложения по НДС. При этом в соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ реализация жилых помещений освобождается от налогообложения НДС. В то же время юридические лица вправе отказаться от этой льготы (п. 5 ст. 149 НК РФ). В данной схеме и покупатель, передающий квартиру, и организация используют свое право на освобождение от налогообложения НДС.

Тогда при передаче квартиры покупатель не предъявляет организации НДС (абз. 1 п. 1 ст. 168 НК РФ).

Передача квартиры физическому лицу также не облагается НДС. В связи с этим напомним, что организация, осуществляющая операции, подлежащие налогообложению НДС, и операции, не подлежащие налогообложению в соответствии со ст. 149 НК РФ, обязана вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ).

Бухгалтерский учет

1. На дату передачи покупателю товаров их договорная цена включается в состав доходов от обычных видов деятельности, что отражается записью по дебету счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" и кредиту счета 90 "Продажи", субсчет 90-1 "Выручка" (абз. 1 п. 5, п. п. 6.1, 12 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 01.01.2001 N 32н, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 01.01.2001 N 94н). Одновременно фактическая себестоимость проданных товаров списывается со счета 41 "Товары" в дебет счета 90, субсчет 90-2 "Себестоимость продаж" (абз. 1 п. 5, п. 9, абз. 2 п. 19 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 01.01.2001 N 33н).