Аванс от физического лица (стр. 3 )

2. При вступлении в силу соглашения о новации обязательство покупателя, возникшее из договора поставки, прекращается. Одновременно у покупателя возникает обязательство по передаче организации квартиры. Значит, на дату вступления в силу соглашения о новации в учете организации производится запись по дебету счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" и кредиту счета 62.

3. Квартира, предназначенная для перепродажи, в бухгалтерском учете является товаром (абз. 6 п. 2 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01, утвержденного Приказом Минфина России от 01.01.2001 N 44н). В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов товары учитываются на одноименном счете 41. В данном случае право собственности на квартиру переходит к организации после государственной регистрации. Следовательно, до государственной регистрации организация не вправе продать квартиру. В связи с этим считаем, что до перехода к организации права собственности она не может учесть квартиру на счете 41.

Полученная квартира, на наш взгляд, может отражаться на забалансовом счете 002 "Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение" по цене, указанной в акте приемки-передачи (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 01.01.2001 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", п. 18, пп. "г" п. 155 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов, утвержденных Приказом Минфина России от 01.01.2001 N 119н).

На дату государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к организации эта квартира принимается к бухгалтерскому учету в составе материально-производственных запасов по фактической себестоимости (п. 5 ПБУ 5/01). Фактической себестоимостью квартиры признается сумма новированного обязательства покупателя по оплате товаров, включающего НДС (абз. 1 п. 10 ПБУ 5/01). Фактическая себестоимость квартиры, полученной по соглашению о новации, отражается по дебету счета 41 и кредиту счета 60.

4. Организация, передающая физическому лицу объект недвижимости, право на который подлежит государственной регистрации, должна отразить в бухгалтерском учете выбытие этого объекта в тот момент, когда такое выбытие фактически имело место независимо от факта государственной регистрации права собственности. Для отражения выбывшего объекта недвижимости до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 "Товары отгруженные", аналитический счет, например, "Переданные объекты недвижимости".

На дату государственной регистрации перехода права собственности выручка от реализации квартиры включается в состав доходов от обычных видов деятельности (п. п. 5, 6.1, пп. "г" п. 12 ПБУ 9/99). При этом производится запись по дебету счета 62 и кредиту счета 90, субсчет 90-1. Одновременно фактическая себестоимость квартиры списывается со счета 45 в дебет счета 90, субсчет 90-2.

Налог на прибыль организаций

Выручка от реализации товаров (за вычетом НДС) признается доходом на дату перехода права собственности на них к покупателю (п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 248, абз. 1 п. 3 ст. 271 НК РФ). Такой доход организация вправе уменьшить на сумму прямых расходов, связанных с приобретением товаров (пп. 3 п. 1 ст. 268, абз. 3 ст. 320 НК РФ).

Квартира, предназначенная для перепродажи, в налоговом учете является товаром (п. 3 ст. 38 НК РФ). Стоимость квартиры как товара формирует сумма новированного обязательства покупателя по оплате товаров (включая НДС) (абз. 2 ст. 320 НК РФ). В данном случае стоимость квартиры в налоговом учете соответствует ее фактической себестоимости по данным бухгалтерского учета.

Сумма выручки от продажи квартиры признается доходом от реализации (п. п. 1, 2 ст. 249 НК РФ). Согласно разъяснению Минфина России такой доход признается на дату передачи квартиры физическому лицу и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Письма Минфина России от 01.01.2001 N 03-03-06/1/78, от 01.01.2001 N 03-03-06/1/301, разъяснения консультанта отдела налогообложения прибыли (дохода) организаций Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина Осипова от 01.01.2001). Дополнительные материалы по данному вопросу см. в Энциклопедии спорных ситуаций по налогу на прибыль.

В рассматриваемой ситуации передача квартиры и государственная регистрация перехода права собственности произошли в пределах одного месяца (июля), поэтому различий в моментах признания дохода между бухгалтерским и налоговым учетом не возникает.

Доход от реализации квартиры для целей налогообложения прибыли уменьшается на ее стоимость, сформированную в вышеописанном порядке (пп. 3 п. 1 ст. 268, абз. 3 ст. 320 НК РФ).

Обозначения аналитических счетов, используемые в таблице проводок

К балансовому счету 62:

62-т "Расчеты с покупателем товаров";

62-к "Расчеты с покупателем квартиры".

Содержание операций	Дебет	Кредит	Сумма,    руб.	Первичный    документ
В мае, на дату отгрузки товаров покупателю
Отражен доход от реализации товаров	62-т	90-1	4 130 000	Товарная  накладная
Начислен НДС	90-3	68	630 000	Счет-фактура
Списана фактическая  себестоимость товаров	90-2	41	3 000 000	Бухгалтерская справка-расчет
В июне, на дату вступления в силу соглашения о новации
Отражена новация  обязательства по оплате  товаров в обязательство по передаче квартиры	60	62-т	4 130 000	Соглашение    о новации
В июне, на дату получения квартиры
Принята к учету квартира,  право собственности на  которую не перешло к  организации	002	4 130 000	Акт приемки-    передачи    квартиры
В июне, на дату государственной регистрации перехода права собственности   на квартиру к организации
Списана с забалансового  учета квартира, право  собственности на которую  перешло к организации	002	4 130 000	Бухгалтерская справка
Отражена фактическая  себестоимость полученной  квартиры	41	60	4 130 000	Свидетельство о государственной   регистрации    права    собственности   на квартиру,   Акт приемки-    передачи    квартиры
В июле, при передаче квартиры физическому лицу и получении от него оплаты
Отражена передача квартиры физическому лицу	45	41	4 130 000	Акт приемки-    передачи    квартиры
Получена оплата от  физического лица	51	62-к	4 500 000	Выписка банка по расчетному счету
В июле, на дату государственной регистрации перехода права собственности   на квартиру к физическому лицу
Признан доход от реализации квартиры	62-к	90-1	4 500 000	Договор продажи   недвижимости, Свидетельство о государственной   регистрации    права    собственности   на квартиру
Списана фактическая  себестоимость квартиры	90-2	45	4 130 000	Бухгалтерская справка

--------------------------------

<*> В данной схеме не рассматривается вопрос об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи недвижимости и перехода права собственности на квартиру.

<**> Так как стороны договора купли-продажи не являются взаимозависимыми лицами (ст. 105.1 НК РФ), согласованная ими цена товаров признается рыночной (абз. 3 п. 1 ст. 105.3 НК РФ).

Консультационно-аналитический

центр по бухгалтерскому учету

и налогообложению

28.05.2012

{Корреспонденция счетов: Организация отгрузила продукцию покупателю (юридическому лицу), затем стороны заключили соглашение об отступном, согласно которому покупатель в оплату продукции передал организации квартиру. Полученная квартира реализована физическому лицу. Передающая сторона не использует льготу по НДС при реализации квартиры, а организация - использует. Как отразить указанные операции в учете организации?.. (Консультация эксперта, 2012) {КонсультантПлюс}}

  Организация отгрузила продукцию покупателю (юридическому лицу), затем стороны заключили соглашение об отступном, согласно которому покупатель в оплату продукции передал организации квартиру. Полученная квартира реализована физическому лицу. Передающая сторона не использует льготу по НДС при реализации квартиры, а организация - использует. Как отразить указанные операции в учете организации?