Без имени (стр. 2 )

Таким образом, можно сформулировать основные группы параметров, за счет которых застройщик стремится получить максимальную экономию при работе над жилым комплексом. Первая группа – это материалы и оборудование, вторая – квалифицированность кадров и третья – выбор участка под застройку. В первых двух случаях несложно представить, как экономия может сказаться на возводящемся объекте (трещины на фасаде, отслаивание штукатурки, неисправности в инженерных коммуникациях, появление конденсата и т. д.), что касается третьего, то будущие жильцы не всегда имеют полное и достоверное представление о том, насколько сильное влияние в современной действительности оказывают градостроительные аспекты на жилой комплекс в целом, а в частности – на качество жизни в нем.

Более детально были проанализированы объекты, основным критерием выбора которых стало частое упоминание о них в средствах массовой информации, а также  их расположение в различных районах города – в соответствии с двумя популярными тенденциями в строительстве: уплотнением сложившейся застройки центральных районов и выносом жилья из центра в перспективных, активно развивающихся направлениях. Это жилые комплексы «Суходольский квартал», «Малевич», «Первый Николаевский», «Светлый», квартал в жилом районе «Солнечный».

При анализе рекламы, предоставляемой застройщиками на своих сайтах, также было выявлено два основных направления в формировании образа будущего объекта. Первое – комфортный жилой комплекс в экологически чистом районе [12]. Второе –  многофункциональный жилой комплекс бизнес-класса в центре города, способный удовлетворить все запросы современного человека [13]. Рекламные проспекты не перестают убеждать в том, что, приобретая здесь жилье, покупатель получает не просто определенное количество квадратных метров, а комфортную жизнь, благополучие своих детей и новый статус. Принцип работы маркетинговых программ основывается на том, что в большинстве случаев их целью является: создание ажиотажа и искусственного спроса и ознакомление с продуктом, впервые представленным на рынке. Также одной из популярных целей маркетологов сегодня становится «раскрутка» и создание максимально положительного образа объекта, обладающего сомнительным качеством и заслуженно не пользующегося спросом среди потенциальных потребителей, данное направление проявляется в средствах массовой информации наиболее агрессивно и навязчиво. Это вызвано тем, что продажа таких объектов в сфере недвижимости сулит получение выгоды, в разы превосходящей затраты на рекламу.

В первую очередь были рассмотрены объекты, расположенные в Вокзальном и Пионерском районах города: жилые комплексы «Первый Николаевский» и «Малевич». Они схожи между собой рядом параметров: расположением на периферии центральных районов города; индивидуальным, по словам авторов, впервые представленным в городе проектным решением; развитой инфраструктурой; наличием всех необходимых объектов бытового обслуживания; транспортной доступностью.

Эти здания могли бы стать достойными представителями своего сегмента на рынке недвижимости, если бы не сложная, «стесненная» градостроительная ситуация, выявившая к тому же ряд серьезных недостатков данных проектов.

Строительство в центральных районах города осложнено тем, что большая часть земель уже освоена, а на оставшихся участках возможна лишь точечная застройка, при которой не всегда возможно соблюдение нормативов КЕО и санитарно-защитных зон, а также требований по организации парковочных мест. Ухудшает сложившуюся ситуацию высокая стоимость земли относительно периферийных районов, большинство заказчиков, стремясь сэкономить, отказывается приобретать большие площади и предлагает архитекторам «выкручиваться» из неприятной ситуации только в рамках проектирования без привлечения дополнительных земель. В итоге подобного поиска выгоды мы можем наблюдать два больших жилых комплекса, «оторванных» от окружающей застройки, возведенных в промышленно-складской зоне с нарушением санитарно-защитных зон, требований инсоляции и с нехваткой парковочных мест. Также существует проблема транспортной перегруженности участков: согласно статистическим данным (предоставленным порталом «Яндекс Пробки»), в часы пик проезд в данных кварталах затруднен, а по некоторым улицам невозможен из-за протяженных пробок, что с вводом зданий в эксплуатацию лишь усугубится и повлечет за собой общее ухудшение санитарно-гигиенической и экологической ситуации в застраиваемых кварталах.

Подобное предположение подтверждается опросом жителей близлежащих жилых комплексов, которым был задан ряд вопросов:

- На каком этаже Вы проживаете?

- Как бы Вы охарактеризовали существующую экологическую ситуацию в квартале (благоприятная / неблагоприятная / приемлемая)?

- Какие, на Ваш взгляд, факторы оказывают на Вас набольшее негативное влияние (шум от автомагистралей и железнодорожных путей / запах от автомагистралей и железнодорожных путей / гул / вибрация / пыль – возможен выбор нескольких вариантов ответа)?

При обработке данных было выявлено, что 74% опрошенных характеризует сложившуюся ситуацию как негативную, из них 59% обращают внимание на шум и запах от автотранспорта (в том числе и на последних этажах!), 10% – на гул и вибрацию и 5%  – на пыль.

Результаты изучения жилых комплексов, расположенных в центре города, и общественного мнения о них позволили предположить, что настолько плачевная ситуация характерна только для освоенных районов города и несвойственна территориям, которые только начинают осваиваться. Поэтому следующими детальному рассмотрению подверглись объекты, расположенные в отдалении от центра, а именно – жилые комплексы «Суходольский квартал», «Солнечный» и «Светлый». Объединенные между собой месторасположением (на периферии), они также возводятся в соответствии с индивидуальным проектным решением комплексной застройки квартала и позиционируются авторами как жилье высокого уровня в экологически чистом районе, на что делается основной упор в создании их образа в СМИ [19].

В проектировании подобных жилых комплексов есть свои преимущества, основным из которых является пространство. Земли, расположенные вдали от центра города, стоят на порядок дешевле, чем в центре, что позволяет застройщику выгодно приобрести участок большого размера и получить от его застройки высокую прибыль. Фактически при возведении подобных объектов, к примеру «Суходольского квартала», застройщик не ставит архитектора в стесненные обстоятельства и соблюдает все нормативы санитарно-защитных зон и инсоляции, также не возникает проблем с размещением парковочных мест, и, на первый взгляд, подобные объекты являются компромиссом в решении кризиса взаимоотношений между застройщиком, архитектором и покупателем. В действительности же в данном районе слабо развита инфраструктура, он лишен большинства объектов бытового обслуживания, к нему затруднен проезд общественным транспортом (в связи с его отсутствием) и личным – из-за сложной развязки в районе пересечения объездной дороги и улицы Светлореченской, а также пробок на них и на улице Репина.

Стоит отметить, что «Суходольский квартал» расположен в трех километрах от Широкореченского полигона твердых бытовых отходов. Формально застройщик соблюдает нормативное расстояние от полигона и не нарушает санитарно-защитную зону. Однако запах от подобных объектов, особенно в летний период, и разлет мусора достигает 5-7 км, также из-за близости к полигону ТБО жилой комплекс попадает в радиус наибольшей концентрации мелких и крупных грызунов, птиц и, как следствие, паразитов, разносчиками которых они являются, в дополнение к этому в районе большое количество бродячих животных. В результате стремления застройщика к экономической выгоде и в связи с градостроительными особенностями участка данный жилой комплекс можно отнести к объектам, расположенным в экологически неблагоприятных условиях, вредных, а в некоторых случаях опасных для жизни. Также нельзя говорить и об обещанном в рекламных роликах европейском уровне жизни, когда вид из окон омрачает свалка, а на деревьях вокруг домов висит мусор.

В не менее сложной ситуации окажутся жители квартала «Светлый» после его ввода в эксплуатацию. По словам застройщика, это пять ультрасовременных построек с уникальным дизайном и архитектурой [1]. Располагается комплекс напротив отеля «Рамада», между микрорайонами Уктус и Химмаш. При изучении данного объекта возник ряд вопросов, первый из которых – транспортная доступность. Ближайшая остановка общественного транспорта находится в 1,5 километрах от домов, единственная дорога до нее пролегает через лесной массив вдоль Уктусского кладбища. Также затруднен подъезд к комплексу на личном автотранспорте – в связи с отсутствием развязки или съездов с Екатеринбургской кольцевой дороги. Данный жилой комплекс, ввиду особенностей своего расположения, лишен объектов бытового обслуживания. Также он подвержен сильному воздействию шума и вибрации от крупной магистрали городского значения – Кольцовского тракта. Помимо этого, через территорию застройки проходит высоковольтная линия электропередачи.

Жилой комплекс «Солнечный» – третий из рассматриваемых в группе объектов, запроектированных вдали от центра города. Он располагается между жилыми кварталами Краснолесье и Вторчермет. На его территории так же, как и в двух предыдущих кварталах, отсутствует инфраструктура и бытовое обслуживание. Транспортная доступность тоже вызывает сомнения, так как в рамках данного проекта предполагается обеспечить ее за счет окончания многолетнего строительства ЕКАДа и создания новой улично-дорожной сети с подведением к жилому кварталу большинства видов общественного транспорта, в том числе трамвайных путей.

Из всего вышеизложенного можно сделать вывод, что в случае выноса жилья за территорию центральных районов у потребителей возникают не меньшие проблемы, чем при уплотнении существующей застройки.

В большинстве случаев жители жилых комплексов, вынесенных за территорию центральных районов, сталкиваются с отсутствием инфраструктуры, общественного транспорта, дорог и объектов бытового обслуживания. В некоторых случаях, как например с ЖК «Светлый» и «Солнечный», застройщик говорит о дальнейшем освоении этой территории и насыщении ее всем необходимым, но данные обещания не подкреплены документально, а сроки их выполнения не оговорены в договоре, что вызывает сомнения по поводу их реализации.