Без имени (стр. 3 )

Проанализировав основные выявленные экономические и градостроительные проблемы и ситуацию на рынке недвижимости, мы можем сделать вывод, что они не новы для этой сферы. Также логично предположить, что их возникновение обусловлено переходом к рыночной экономике, послужившим точкой отсчета для их обострения и ухудшения взаимоотношений между участниками архитектурно-строительного процесса. На сегодняшний день данная тенденция привела к тому, что вместе с ростом количества фирм-застройщиков стремительно возрастает количество объектов жилой недвижимости с различными недостатками. Компании предлагают различные способы их устранения, к сожалению, все они далеки от конструктивных изменений, нацеленных не только на обогащение застройщика, но и на комфортное проживание будущих жильцов. И в большинстве случаев представляют собой маскировку недоработок проектного решения с помощью различных маркетинговых ходов и рекламных трюков. Проблемы, обнаруженные при анализе современных жилых комплексов, подтвердили сложность ситуации и обоснованность нарастающего конфликта между участниками архитектурно-строительного процесса. Также сопоставление информации, предоставляемой застройщиком, с реальной ситуацией позволяет сделать вывод, что на сегодняшний день застройщики не заинтересованы в информировании потенциальных покупателей об «особенностях» своих проектных решений или их месторасположении. Эту гипотезу подтверждает исследование, согласно которому примерно 1/3 информации об объектах жилой недвижимости, размещаемая в СМИ, является заведомо недостоверной [20]. Кроме того, большая ее часть специально умалчивается и становится доступной покупателю лишь после приобретения жилплощади и заселения. Таким образом, застройщик искусственно уменьшает значимость покупателя в архитектурно-строительном процессе, функция которого сводится лишь к выполнению платежных обязательств согласно договору.

При анализе маркетинговой политики застройщиков было выявлено несколько основных направлений воздействия на потребителя. Одним из наиболее популярных из них стало «занижение» стоимости квартир, к которому прибегает около 70% застройщиков [21]. Рекламными постерами, обещающими скидки, пестрит едва ли не каждый второй билборд в городе, но у большинства подобных «акций» есть свои особенности. При интервьюировании одного представителя застройщика выяснилась особенность этого маркетингового хода, согласно которой скидка и фиксация стоимости предоставляется лишь тем, чья платежеспособность позволяет внести всю сумму сразу. В другом случае подобные «акции» и снижение стоимости распространяются на ряд квартир со скрытыми дефектами, к примеру, с дефицитом инсоляции, шумовым загрязнением, пагубным воздействием от магистралей, расположенных под окнами, и неэстетичными видами из окон.

Второй способ воздействия – это использование одного из двух брендов: экологически чистая архитектура в экологически чистых районах и многофункциональный жилой комплекс в центре города, способный удовлетворить все запросы даже искушенного покупателя. Об этом говорят, к примеру, обещания застройщика жилого комплекса «Суходольский квартал», согласно которым он расположен в экологически чистом районе с живописными пейзажами и оснащен всей необходимой инфраструктурой. Исследования же данного района показали, что красивые фразы на сайте застройщика не соответствуют действительности. Такую же политику избрали для себя застройщики жилых комплексов «Светлый» и «Солнечный», расположенных вдали от центра города. Экологическое состояние участков, на которых проводятся строительные работы, после проведенных исследований также вызвало ряд вопросов о соответствии заявленной застройщиком чистоте.

Как показывают исследования, при смене бренда стратегия застройщика в целом остается такой же. При использовании в рекламе образа многофункционального комплекса в центре города прослеживаются попытки превратить очевидные недостатки в «достоинства». На примере жилых комплексов «Первый Николаевский» и «Малевич» можно наблюдать, как застройщики активно рекламируют все плюсы своих объектов, при этом умалчивая о минусах. Также в рамках этой стратегии часто можно наблюдать ситуацию, когда в результате работы маркетологов происходит подмена понятий: многокилометровые пробки и отсутствие парковочных мест выдают за транспортную доступность, шум и вибрацию от рельсового транспорта называют близостью к остановкам и разнообразием общественного транспорта. К нему же приравнивают грязь, пыль и едкий запах, а все это вместе имеет благозвучное название «удобное расположение в центре города и наличие всей необходимой инфраструктуры в шаговой доступности» [3].

Подобные примеры наглядно подтверждаются результатами исследования рекламных объявлений, в которых 56% застройщиков так или иначе акцентировали внимание покупателей на благоприятной экологической ситуации [5], наличии всей необходимой инфраструктуры и объектов бытового обслуживания. Изучение реальной ситуации говорит об обратном. Во многих случаях потенциальным жильцам приходится переплачивать за несуществующие блага и жить в сложной ситуации, которой можно было бы избежать при открытости информации о жилых комплексах и наличии у потребителей необходимой информативной базы для изучения нюансов архитектурно-строительного процесса. Это же касается обещаний застройщика о создании необходимых транспортных путей как для общественного, так и для личного транспорта. Как показывает практика, их трудно выполнить из-за сложности согласования с городскими властями и проблем финансирования, при этом застройщики стремятся обезопасить себя и свой капитал, для этого в договорах часто прописывается, что неполучение разрешительной документации на проведение подобных работ будет считаться форс-мажором, снимающим все обязательства с застройщика. Таким образом, давая ложные обещания в ущерб потребностям покупателей, застройщики ничего не теряют, а лишь выигрывают за счет привлечения финансовых активов тех, кто поверил в красивые фразы на рекламных постерах.

Третий способ воздействия на потребителей – это публикация в рекламе красивых видовых кадров будущего объемно-пространственного решения, интерьеров и дворового пространства, чем стараются максимально привлечь потенциальных покупателей. К такому рекламному ходу прибегает все застройщики, размещающие в СМИ рекламные объявления о продаже недвижимости. Однако, как выяснилось в ходе исследования, в 8 из 10 случаев рекламная картинка не соответствует действительности. Такая же ситуация была выявлена с планировочными решениями: было обнаружено противоречие между планировками, представленными на сайте застройщика, реальной ситуацией и рабочими планами. Основные расхождения – в расположении оборудования и коммуникаций: на многих планах, представляемых застройщиками, не указано размещение вентиляции и несущих стен, что во многом может повлиять на облик будущей квартиры и уровень комфорта проживания в ней. Таким образом, многие застройщики скрывают за красивой рекламной картинкой конструктивные особенности, не давая потребителю возможности объективно оценить уровень комфорта данного жилого пространства.

Четвертый способ заключается в придании объекту статуса, которым он изначально  не наделен. Многие из застройщиков, для создания интереса к своим жилым комплексам, говорят о комфорте и европейском качестве своих объектов, не поясняя, в чем проявляется подобная «европеизация» квартир. Все это делается исключительно для привлечения покупателей и не имеет оснований. Таким образом за счет маркетинговых ходов застройщики стремятся создать своим объектам жилой недвижимости образ респектабельности и престижа. При анализе рекламной политики современных застройщиков, по данным на 2014 год, выяснилось, что 51% крупных компаний активно рекламирует свои жилые комплексы в средствах массовой информации, в их состав входят такие известные корпорации, как: – около 24% из общего количества рекламируемых жилых комплексов, . Недвижимость-Урал» – примерно 20%, «ForumGroup» – 5%, а также Корпорация «Маяк» и OOO «Уралэнергостройкомплекс» – по 4% каждая. При этом застройщики предлагают купить не просто квадратные метры жилплощади, а статус, стабильность, уважение. На каждом втором баннере звучит намек на то, что квартира в этом жилом комплексе сделает вас иным, только избранные могут иметь в нем жилье. Если ты живешь в «хрущевке» напротив, ты простой человек, каких много, а если приобретешь квартиру в новом доме через дорогу, то сразу встанешь едва ли не на один уровень с богами.

В силу особенностей человеческой психологии и стремления быть лучшим, многие на подсознательном уровне считывают подобные посылы, завуалированные в рекламных слоганах, не пытаясь требовать с застройщиков обоснования столь громких заявлений. Это дополняется отсутствием у  потребителя необходимых «инструментов» для того, чтобы разобраться во всех особенностях архитектурно-строительного процесса. Подобная реакция покупателей приводит к тому, что с каждым годом у строительных компаний все сильнее «развязываются руки». Они начинают активнее работать над маркетинговыми стратегиями и меньше внимания уделять будущим жильцам, комфорту и удобству их жизни, выяснив на практике, что большинству обывателей хватит и грамотного рекламного образа, так как они перестают отстаивать свои права, желания и цели, а также тщательно изучать предлагаемый объект до его приобретения. Подобная ситуация выгодна застройщикам и позволяет экономить больше средств, в связи с чем забота о потребителе не скоро станет основополагающим фактором в строительстве.

Таким образом, можно выделить несколько аспектов, которые необходимо изучать при покупке недвижимости.

Первое, на что стоит обратить внимание, чтобы избежать многих проблем, обусловленных сложными взаимоотношениями между участниками архитектурно-строительного процесса, – благонадежность компании. При выборе застройщика стоит отдавать предпочтение фирмам, имеющим опыт успешно реализованных объектов с наименьшим количеством нареканий.

Вторым важным аспектом является месторасположение и транспортная доступность объекта. Необходимо помнить о том, что расположение в центре города зачастую означает постоянные пробки, нехватку парковочных мест, шум, пыль и грязь, свойственные каждому мегаполису. Расположение же вдали от центра, как выяснилось, не всегда означает экологически благоприятную среду, а в дополнение к этому объект может оказаться оторванным от города и страдать от дефицита необходимой инфраструктуры и объектов бытового обслуживания.