Без имени (стр. 1 )

*****@***ru

УралГАХА, г. Екатеринбург, Россия

кафедра теории архитектуры

и профессиональных коммуникаций

Современные жилые комплексы Екатеринбурга,

или Как нормативы застройщикам зарабатывать мешают

Абстракт. С каждым годом увеличивается плотность населения в Екатеринбурге, в том числе за счет жителей  из Свердловской и соседних областей, приезжающих как на заработки, так и на постоянное проживание и обеспечивающих рост потребности города в новых жилых площадях. Возникающий спрос на жилую недвижимость стараются удовлетворить застройщики, соревнуясь между собой в объемах продаж, яркости рекламных листовок и звучности маркетинговых лозунгов, стараясь привлечь как можно больше клиентов. Результатом сложного процесса взаимодействия застройщика, архитектора и потребителя становится то, что, приобретая новую квартиру, покупатель встает перед сложным выбором и неисчислимым количеством рекламы, не имея при этом каких-либо инструментов для ориентирования в ней.

Ключевые слова: жилой комплекс, маркетинг, потребитель, застройщик, нормативы, маркетинговые ходы.

На сегодняшний день Екатеринбург признан самым  компактным в России городом с населением более одного миллиона. Современный, быстро развивающийся город является крупнейшим административным, культурным и научно-образовательным центром, столицей Уральского региона. С каждым годом увеличивается плотность населения, в том числе за счет жителей из Свердловской и соседних областей, приезжающих как на заработки, так и на постоянное проживание, обеспечивая рост потребности города в новых жилых площадях. Возникающий спрос на жилую недвижимость стараются удовлетворить застройщики, соревнуясь между собой в объемах продаж, яркости рекламных листовок и звучности маркетинговых лозунгов, стараясь привлечь как можно больше клиентов.

Результатом подобного сложного процесса на рынке недвижимости становится то, что, приобретая новую квартиру, покупатель встает перед сложным выбором и неисчислимым количеством рекламы, не имея при этом каких-либо инструментов для ориентирования в ней, то есть не может сделать объективный выбор, от качества которого во многом будет зависеть благополучие его дальнейшей жизни. Для лучшего понимания особенностей современного жилищного строительства, его градостроительных и экономических аспектов  необходимо рассмотреть взаимодействие между основными участниками архитектурно-строительного процесса, их роль в нем, а также прямое и косвенное воздействие их взаимоотношений на строительство.

Наиболее важным участником строительного процесса является будущий житель: он формирует спрос на объекты жилой недвижимости, при отсутствии которого в условиях современной рыночной экономики исчезает смысл строительства, – а его потребности должны отражаться на облике и качестве будущего жилья. Тем не менее, покупатель в большинстве случаев знает о своем приобретении намного меньше других участников архитектурно-строительного процесса или не знает ничего вовсе. Подобная ситуация складывается из-за того, что в целом ряде случаев мнение потребителя об объекте формируется маркетинговой политикой застройщика, умалчивающего значительную долю информации, а не объективными данными о застройщике, проектном решении и его особенностях. Это приводит к тому, что роль покупателя сводится лишь к покупке жилья, без возможности влиять на его образ и функциональную наполненность и в условиях отсутствия взаимодействия с архитекторами и застройщиками.

Вторым участником этой системы является застройщик. В его функции входит выбор участка и его согласование, проведение необходимых изыскательных работ и исследование мнения потенциальных покупателей, что во многих случаях остается за рамками архитектурно-строительного процесса в угоду финансовой выгоде застройщика, а также проведение строительных работ. Кроме того, застройщик выбирает третьего участника архитектурно-строительного процесса – архитектора или команду архитекторов – для выполнения проекта.

Современная практика показывает, что потребитель и архитектор имеют друг о друге лишь общее представление. В связи с незаинтересованностью заказчика в проблемах покупателя у архитектора формируется абстрактное представление о будущих жильцах, что приводит к оторванности проектного решения от их потребностей и  возникновению неудобных, а порой и вовсе не пригодных для комфортной жизни пространств. Таким образом, застройщик берет на себя роль связующего звена между проектировщиком и жильцом, стараясь увязать между собой потребности покупателя, возможности архитектора и личный корыстный интерес, зачастую противоречащий пожеланиям остальных участников архитектурно-строительного процесса. В результате, уже на этапе проектирования закладывается ряд противоречий между застройщиком, покупателем и архитектором, которые в дальнейшем лишь усугубляются из-за различия представлений о внешнем облике, качестве, комфорте, месторасположении и стоимости будущего объекта. В условиях массовой коммерческой застройки, когда застройщик является и заказчиком, и инвестором,  большинство из них стремится минимизировать расходы на строительство и благоустройство территории, избежать дополнительных трат на исправление ошибок и недоработок, умело маскируя их маркетинговыми ходами, пиар-акциями и «веселой раскраской» фасадов, стараясь таким образом превратить явные недостатки в сомнительные достоинства.

Подобное отношение застройщиков приводит к росту недовольства как среди потенциальных покупателей жилья и тех, кто его уже приобрел, так и среди архитекторов. При изучении форумов, посвященных различным жилым комплексам, созданных жителями этих объектов (в том числе ЖК «Академический», «Малевич», «Университетский») было выявлено, что большинство потребителей обеспокоено срывами сроков сдачи объектов застройщиком, несоответствием информации, предоставляемой об объекте, реальной ситуации, в том числе и некачественным выполнением работ. Также многие отмечают, что при таком количестве недоработок, ошибок и в целом неудовлетворительном качестве готовые квартиры имеют необоснованно завышенную стоимость. Еще одной популярной претензией стала жалоба на умалчивание важных фактов об инфраструктуре и месторасположении объекта, которые могли бы повлиять на мнение потребителей и желание приобретать недвижимость в нем. Многие застройщики дают своим клиентам беспочвенные обещания: построить новую станцию метро, провести трамвайные пути (ЖК «Суходольский квартал»), отдать в распоряжение будущих жителей близлежащий парк общегородского значения (ЖК «Рощинский») или обеспечить их всей недостающей инфраструктурой, о чем активно пишут в своих рекламных постерах, к сожалению, забывая при этом упомянуть, что подобные масштабные проекты могут занять от трех до десяти лет и вызывают серьезные затруднения при согласовании с администрацией города.

Каждый из участников архитектурно-строительного процесса преследует личную выгоду. Застройщик – материальную, от продажи квадратных метров, архитектор вместе с денежным вознаграждением приобретает дополнительный опыт, возможность отточить свое мастерство, проявить неординарность мышления, зарекомендовать себя как профессионала и квалифицированного специалиста в своей области и приобрести еще один знаковый объект в портфолио. Покупатель, в свою очередь, рассчитывает приобрести качественное и комфортное жильё в соответствии с его уровнем достатка и потребностями. На сегодняшний день попытки удовлетворить потребности покупателей предпринимаются застройщиком в одностороннем порядке, за счет оказания давления на архитектора и попыток свести к минимуму или вовсе исключить покупателя из архитектурно-строительного процесса (оставляя ему лишь возможность купить жилье).

В условиях современной рыночной экономки мы имеем не одного застройщика – , а огромное множество различных компаний. Их можно условно поделить на крупные и маленькие, а также на фирмы, давно существующие на рынке, и  фирмы, организованные для строительства одного объекта, после введения в эксплуатацию которого они в большинстве случаев закрываются и исчезают, оставляя «счастливых» новоселов наедине с их вопросами и проблемами.

При изучении объектов жилой недвижимости, сданных в 2014 году, и компаний застройщиков, было выявлено, что из представленных компаний-застройщиков 35% – фирмы, созданные под один конкретный объект. В них входит 14% компаний, признанных неблагонадежными согласно спискам, представленным на официальном сайте Правительства Свердловской области, и 4% ликвидированных на сегодняшний день [14]. Оставшиеся 65% застройщиков – это компании с многолетним опытом работы и большим количеством готовых объектов, из них всего 23% признаны неблагонадежными и нет ни одной внезапно ликвидированной после окончания строительства.

Застройщики на законодательном уровне имеют возможность ухода от налогообложения и увеличения своих доходов в несколько раз, в связи с чем все большее количество застройщиков, после введения поправок 2010 года, начинает активно заключать договоры долевого участия с будущими потребителями. При его заключении, согласно Федеральному закону [15], вознаграждением застройщика может считаться вся разница между полученными от дольщиков денежными средствами и затратами на строительство. На сегодняшний день в крупных организациях появляется специальный человек, а в некоторых случаях и целый отдел, занимающийся поиском способов сокращения расходов на строительство, начиная с качества материалов и заканчивая конструктивными особенностями зданий.

Все это – один из возможных вариантов проявления желания застройщика приумножить свою прибыль, появившийся в строительстве с приходом рыночной экономики. Подобные схемы позволяют ему быстро выйти из архитектурно-строительного процесса, избежав дополнительных денежных трат.

Экономия на потребителе, основанная на абстрактном представлении о нем, происходит везде в большей или меньшей степени – в зависимости от личностных качеств руководства и имиджа фирмы. Конечно, дешево не всегда значит плохо, но экономия на качестве проектного решения, материалах, оборудовании, квалифицированности рабочих и выборе месторасположения будущего объекта приводит к тому, что изменяются некоторые характеристики здания, что приводит к сокращению срока его эксплуатации, ухудшению качества объекта, и вызывает несоответствие требуемому уровню жилья.