Практикум (стр. 2 )

(Н-СКА И Н-СКОЙ ОБЛАСТИ)

Площадь территории области — 178.2 тыс. кв. км.

Население—2748 тыс. чел.

Административный центр — г. Н-ск.

Географическое положение. Н-ская область расположена в юго-восточной части Западно-Сибирской равнины. На | юге граничит с XXX областью, на севере—с YYY, на восто­ке— с ZZZ областью.

Климат. Климат резко континентальный. Зима продолжи­тельная, холодная. Лето короткое, жаркое. Для южных степ­ных районов характерна засушливость.

Природные ресурсы. Область не относится к числу сырье-добывающих, промышленное значение для самого близко­го будущего имеют месторождения нефти и газа, угля и ан­трацита, торфа и сапропеля, стройматериалов (в том числе мрамора) и минеральных вод. Открыты золотоносные и медно-никелевые проявления.

Промышленность. Ведущая отрасль промышленности — машиностроение, в том числе оборонная, производство пи­щевых продуктов, цветная металлургия, электроэнергетика, химия и нефтехимия
. В машиностроительном комплексе доминируют электротехническое машиностроение, авиа - и приборостроение, производство станков и сельскохозяй­ственной техники.

Сельское хозяйство. В перспективе область имеет воз­можность развития животноводства
, производство зерновых оправдано только в размерах собственных нужд. Агропро­мышленный потенциал области дополняет комплекс лекар­ственных растений, на базе которого возможно парфюмерно-косметическое и фармацевтическое производство.

Транспорт. Транспортная сеть области обеспечивает ком­муникации европейских частей России и Урала с Дальним Востоком, Средней Азией и сибирскими территориями.

Описание г. Н-ска дано в таблице.

Таблица - Описание Н-ска как административного центра НСО

Факторы	Характеристика	Значение
Масштаб города, характер экономического развития	Наименование Административный статус Экономический статус Число жителец, тыс. чел. Число безработных Территория (площадь м2) Изменение уровня ВВП относительно предыдущего года Количество промышленных предприятий Число вузов	Н-ск Город Крупный промышленный центр 1600 По Н-ской области – 16 % от численности экономически активного населения 15000 См. стат. Сборники (объем промышленной продукции, сельского хозяйства по НСО) Более 80, в том числе: машиностроение, черная и цветная металлургия, химическая, легкая, пищевая промышленность, производство стройматериалов 25
Характер транспортных связей	Аэропорт Железнодорожная магистраль Автомагистраль Речной порт Площадь зеленых насаждений Экологические условия	Аэропорт международного значения Железнодорожная магистраль международного значения Автомагистраль международного значения Речной порт федерального значения Около 3,5 – 4 тыс. км2 Метеорологические условия способствуют накоплению вредных примесей в атмосфере города. Происходит повсеместное загрязнение водных объектов

Высокая транспортная доступность и наличие городской инфраструктуры позволяет говорить о высоком потенциале дальнейшего развития рынка недвижимости г. Н-ска, одна­ко на сегодняшний день эффективность функционирования этого рынка ниже, чем в ряде других регионов.

  АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ г. Н-СКА

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.

Приобретение и развитие недвижимости сопровождает­ся высокими затратами и, соответственно, часто возникаю­щей необходимостью привлечения заемных средств, что осложняет реализацию недвижимости на рынке. В России и, в частности, в Н-ске, в настоящее время отсутствует эф­фективный механизм кредитования приобретения недвижи­мости. Это вынуждает предприятия приобретать недвижи­мость за счет собственных средств, что может подорвать их экономическое положение и, в свою очередь, ограничи­вает спрос на недвижимость. Однако финансирование не­движимости большей частью за счет собственных средств позволяет покупателю снизить риск приобретения недви­жимости.

Активность в операциях с недвижимостью производствен­ного назначения невысока: предложение не эластично, но­вое строительство имеет тенденцию к сокращению. Слабая активность на местном рынке недвижимости обусловлена так­же отсутствием благоприятных перспектив роста доходов населения и хозяйствующих субъектов. Спад промышлен­ного производства в Н-ске и области за годы реформ ока­зался более глубоким, чем в целом по России. В последнее время заметен рост промышленного производства, однако положение многих предприятий далеко от стабильно функционирующего. Ситуация усугубляется наличием объемов потенциального резерва предложения.

Рынок продаж. Для Н-ского рынка недвижимости рост цен продаж представляет результат возрастания спроса на не­движимость (во многом из-за притока эмигрантов и вынуж­денных переселенцев, что особенно отражается на рынке жилья) и инфляционных ожиданий (наиболее существенный фактор для нежилой недвижимости).

В условиях отсутствия экономических возможностей для увеличения доходов потенциальных потребителей происхо­дит снижение спроса, что приводит к снижению активности и к депрессии рынка.

Рынок аренды. В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом — покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды. На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Ситуация рынка аренды по области довольно пассивная, в г. Н-ске положение более стабильно, наблюдается дефи­цит полностью готовых к аренде помещений.

4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ННЭИ)

4.1. АНАЛИЗ ННЭИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК СВОБОДНОГО

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений. Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам.

Оцениваемый объект с соответствующей ему инфраструк­турой находится в части города, которая относится к промыш­ленной зоне. Ее окружают в основном административные, про­мышленные предприятия. В ста метрах от объекта проходят две крупные автомагистрали города, которые открыты для любого вида транспорта. Вдоль территории объекта проходят железнодорожные пути общего пользования. Земельный уча­сток, на котором расположен оцениваемый объект, имеет пря­моугольную форму, на данную территорию имеется отдель­ный въезд как автомобильного, так и железнодорожного транс­порта. Поэтому ННЭИ — использование под административ­ную или промышленную застройку.

4.2. АНАЛИЗ ННЭИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ИМЕЮЩИМИСЯ УЛУЧШЕНИЯМИ

Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с че­тырьмя ограничениями:

1) максимальная эффективность;

2) финансовая обоснованность;

3) физическая осуществимость;

4) соответствие законодательству.

Максимальная эффективность. Текущее использование объекта оценки должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земли. Имеющиеся улучшения должны обеспе­чивать доходность землепользования и тем самым созда­вать стоимость. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законода­тельно возможных вариантов при соответствующем уровне ассоциированных рисков, является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

В настоящее время на рынке аренды нежилых помеще­ний преобладают три крупных сегмента - административные, торговые и производственно-складские помещения. Место­положение, транспортная доступность и застроенность окру­жения зданий, по мнению Оценщика, являются благоприят­ными для использования помещения в качестве складского.

Финансовая обоснованность. Обоснование целесообраз­ности финансирования инвестиционного проекта основыва­ется на анализе способности этого проекта обеспечить до­ход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал. По мнению Оценщика, при использовании объекта оценки в качестве складского, владельцем при сдаче объекта в арен­ду может быть получен доход, обеспечивающий возврат капитала и доход на капитал.

Физическая осуществимость. Для анализа физической осуществимости необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. По со­стоянию на дату оценки
техническое состояние объекта удовлетворительное. Планировки типовые. Размер, харак­теристики и расположение объекта предполагают использо­вание помещений в качестве складских.

Соответствие законодательству. Согласно п. 1 ст. 49 Закона РСФСР от 19.12.91 № 000-1 (ред. от 02.06.93) «Об охране окружающей природной среды» промышленные, транспортные предприятия, сооружения, транспортные ма­гистрали и другие хозяйственные объекты должны разме­щаться таким образом, чтобы исключить неблагоприятное влияние вредных факторов на здоровье и санитарно-бытовые условия жизни населения.

Согласно п. 2.11 и 2.12 «Строительные нормы и правила. СНиП П-89-80», утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 30.12.80№ 000, предприятия и промышленные узлы с ис­точниками загрязнения атмосферного воздуха надлежит раз­мещать по отношению к жилой застройке с учетом ветров пре­обладающего направления. Между промышленной и селитеб­ной территориями необходимо предусматривать санитарно-защитную зону. На дату оценки между производственными площадями и селитебной территорией нет санитарной зоны.

В том случае, если текущее разрешенное использова­ние будет признано запрещенным, необходимо будет пере­профилировать или снести объект. В настоящее время теку­щие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законо­дательные ограничения.

Вывод по анализу ННЭИ. Исходя из перечисленных кри­териев и принимая во внимание место расположения объек­та, конструктивную схему, объем выполненных работ на дату оценки, можно сделать вывод, что оптимальное использо­вание оцениваемого здания достигается при эксплуатации его только как здания складского назначения.

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

5.1.ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

На дату оценки рынок продаж земельных участков в г. Н-ске развит слабо, земельный участок принадлежит За­казчику на правах аренды, поэтому в целях оценки учиты­вается стоимость права аренды земельного участка. Для этого определим затраты на отвод земельного участка под строительство. При переходе прав собственности на недви­жимость согласно ст. 37 действующего на момент оценки Земельного кодекса РФ и ст. 552 ГК РФ одновременно по­купателю передаются права на ту часть земельного участ­ка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Прибавку к рыночной стоимости недви­жимости дают права частной собственности или права арен­ды земельного участка.

Право заключения договора аренды является платным. Согласно постановлению мэра г. Н-ска от 07.12.98. № 000 плата взимается в размере показателя экономической оцен­ки территории конкретной зоны с учетом затрат, понесенных в связи с осуществлением инженерного и природоохранного обеспечения участка и рассчитывается следующим образом:

Ссб = Сбаз х Sуч х К,

где Ссб—сумма единовременного целевого сбора за пользо­вание градостроительными ресурсами;

Сбаз —базовая ставка за 1 га;

Sуч — площадь участка, га;

К — дополнительный коэффициент, учитывающий функциональное назначение объекта.

Сумма единовременного целевого сбора для объекта оценки составляет 350 тыс. р.

5.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ

В современной практике оценки используются три основ­ных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнитель­ный, доходный.

Расчет стоимости объекта затратным подходом.

Стоимость объекта затратным подходом (С) определя­ется по формуле

Cзп = Сз + Су.

В общем случае она имеет следующий вид:

Сзп = Сз + ПИ + КИ + ПП — Ин

где С3—стоимость земельного участка (градостроительный сбор);

ПИ — прямые издержки (стоимость непосредственно строительства); КИ — косвенные издержки (предстроительные расходы, налоги и т. д.);

ПП — прибыль предпринимате­ля;

Ин — износ накопленный.

Определим стоимость строительства складского помеще­ния на 2004 г., введенного в действие в июне 1969 г.

Объемно-планировочное решение: площадь застройки 411,5 кв. м, здание одноэтажное, общая площадь — 411,5 м2, строительный объем — 2500 м3, средняя полезная высота помещения — 6 м.

Конструктивное решение: фундамент—бетонный ленточ­ный, наружные стены — кирпичные, перегородки — кирпич­ные, перекрытия — сборные железобетонные, кровля — двойной рубероидный слой, полы — бетонные, отделка на­ружная — неоштукатуренный кирпич, отделка внутренняя — неоштукатуренный кирпич, инженерное оборудование—теп­лоснабжение, электротехнические устройства — пожарная сигнализация, телефонизация.

Стоимость воспроизводства для данного объекта оценки будет определяться следующим образом:

ПВС = С69 х Клим х К84 х К2004 х НДС,

где С69 = 13,11 — стоимость воспроизводства 1 куб. м в це­нах 1969 г.; Кклим = 1,09 — климатический коэффициент для региона, где располагается объект оценки;

К84 = 1,218 — индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ, определяемый к ценам 1969г.;

К2004 = 18,01 — индекс изме­нения стоимости строительно-монтажных работ, определя­емый к ценам 1984 г.;

НДС — налог на добавленную сто­имость.

1 Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной сто­имости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений комму­нально-бытового назначения для переоценки основных фондов.

Таблица - Расчет полной стоимости воспроизводства

Показатель	Значение, руб.
Стоимость воспроизводства в ценах 1969 г	2500 х 13,1=32750
Стоимость воспроизводства в ценах 1984 г. с учетом Ккл.	43479,6
Стоимость воспроизводства в ценах 2004 г. без учета НДС	782632
Полная стоимость воспроизводства в ценах 2004 г.	939158

.

Пересчет в уровень фактических цен был произведен с помощью системы индексов цен по конечной строитель­ной продукции и укрупненным видам строительных работ. Индексы представляют собой отношение стоимости продук­ции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень цен принята стоимость в уровне цен 1969 г. Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и из­делия, а также показателей оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 чел. - день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях. Коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, изменение заработной платы ра­бочих, изменение стоимости эксплуатации строительных машин, изменение сметной стоимости строительных мате­риалов, конструкций и изделий, снабженческих наценок, транспортных и заготовительно-складских расходов, уве­личение стоимости энергоресурсов, изменение массы на­кладных расходов. Указанные коэффициенты не учитыва­ют НДС.

Итак, прямые издержки при строительстве склада в це­нах 2004 г. составят 1 р.

При расчетах стоимости затратным методом необходимо учитывать расходы, которые инвестор понесет в сегодняш­нее время перед началом строительства (согласование раз­ного рода технических условий и оплата за мощности по теплу и электроэнергии). Назовем их предстроительными расходами.

В г. Н-ске стоимость 1 Гкал = 862,3 тыс. р. и 1 кВт = = 3,174тыс. р. Для оцениваемого объекта запроектированы следующие мощности:

• общее количества тепла на объект—0,05 Гкал;

• расчетная мощность по электроэнергии — 20 кВт.

Тогда выкуп мощностей составит:

• по теплу — 0,050 х 862300 =тыс. р.;

• по электроэнергии — 20 х 3174 =р.

ИТОГО:+= р.

Рассчитаем прибыль предпринимателя.

Отвод земельного участка, строительство на нем улуч­шений и сдача их в эксплуатацию с оформлением праворегистрирующей документации — все это услуги девелопера. На основании проведенного анализа доходности бизнеса девелоперов на рынке Н-ска прибыль инвестора может со­ставить около 20 % к общим строительным затратам. Этот доход отражает вознаграждение, которое требует типичный инвестор за риск, связанный с реализацией аналогичного инвестиционного проекта по строительству объекта, анало­гичного оцениваемому.

ПП = 20% • (939158 + 106580) = 209148 р.

Таблица - Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки

Параметр	Величина, руб.
Градостроительный сбор	350000
Стоимость строительства в ценах на дату оценки с учетом НДС	939158
Оплата за мощности	106580
Прибыль инвестора	209148
Полная восстановительная стоимость на дату оценки

Таким образом, строительство аналога объекта оценки в адекватных условиях обойдется в сумму 1 р., где стоимость земли — р., стоимость построек (оцени­ваемой части) = 1 р.

Определим накопленный износ.

В общем случае износ определяется по формуле

И = 1 – (1 - Ифиз)(1 - Ифун)(1 – Ивнеш).

Различают три типа износа: физический износ (Ифиз), фун­кциональный (Ифун) и внешний (Ивнеш). Способом устране­ния физического износа являются ремонтно-восстановительные работы, а функционального устаревания — рекон­струкция.

Физический износ зданий определяется суммированием величин физического износа отдельных конструктивных эле­ментов здания. Для расчета физического износа объекта классификация признаков износа была взята во ВСН-53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». Удель­ные веса укрупненных конструкций элементов взяты из со­ответствующих сборников укрупненных показателей восста­новительной стоимости.

Таблица - Расчет физического износа склада

Элементы здания	Удельный вес элемента, %	Количество участков с разным износом, шт	Расчет удельного веса элемента, %	Физический износ, %	Средневзвешенное значение физического износа, %
Фундаменты	10	1	10	23	2,3
Стены и перегородки	21	1	21	24	5,04
Покрытия	24	1	24	27	6,5
Полы	9	2	3/6	34/26	1,02/1,56
Кровля	4	1	4	40	1,6
Проемы	8	1	8	40	3,2
Отделка внутренняя	4	1	4	45	1,8
Разные работы	2	1	2	24	0,48
Санитарно-технические устройства	12	1	12	40	4,8
Электроосвещение	6	1	6	35	2,1
Итого	-	-	-	-	30,4
Коэффициент перехода от физического износа к его стоимостному значению	1,25
Итого физический износ здания, руб.	476857

Функциональный износ. Осмотр складских помещений в других районах города выявил, что планировка и дизайн объекта являются типовыми, поэтому функциональный из­нос отсутствует.