Практикум (стр. 3 )

Внешний износ. Учитывая то, что объект оценки находит­ся в промышленной зоне, и это соответствует наиболее эф­фективному его использованию как складского комплекса, можно сказать, что внешний износ отсутствует.

Таким образом, по состоянию на 02.11.2001 г. износ склад­ского помещения составляет р. Тогда стоимость объекта оценки составляет:

350000 + 1254886 — 476857 = 1128029 руб.

Определенная затратным подходом стоимость объекта оценки на 02.11.2004 г. округленно составляет 1128000руб.

Расчет стоимости объекта сравнительным подходом

Для оценки склада сравнительным подходом осуществ­лен сбор информации о последних сделках купли-продажи складских помещений и площадью около 400 кв. м. Данные приведены в таблице.

Серьезных различий между сопоставимыми объектами и оцениваемым не выявлено, местоположение принципиаль­но не отличается, все сопоставимые объекты являются кон­струкциями аналогичного типа. Поэтому приводимые сдел­ки были расценены как достаточно показательные для того, чтобы адекватно определить стоимость объекта оценки по­средством данного подхода.

Таблица - Данные о сопоставимых продажах складских помещений

Характеристики объектов	Объект оценки	Аналог №1	Аналог № 2	Аналог №3	Аналог №4
Цена продажи, приведенная по времени, тыс. руб.	-	755	600	728	551
Условия финансирования	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, тыс. руб.	-	755	600	728	551
Общая площадь, м2	411,5	500	400	455	380
Цена продажи, руб./м2	-	1550	1500	1600	1450
Скорректированная по площади цена, тыс. руб.	-	621,4	617,3	658,4	596,7
Условия продажи (чистота сделки)	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, тыс. руб.	-	621,4	617,3	658,4	596,7
Местоположение	Район «А»	Район «А»	Район «А»	Район «А»	Район «А»
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, тыс. руб.	-	621,4	617,3	658,4	614,6
Состояние объекта	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Отличное	Хорошее
Корректировка	-	1,00	1,00	0,90	1,00
Скорректированная цена, тыс. руб.	-	621,4	617,3	592,6	614,6
Наличие парковки	Нет	Есть	Нет	Нет	Нет
Корректировка	-	0,95	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, тыс. руб.	-	590,3	617,3	592,6	614,6
Отклонение от целевого использования	Нет	Есть	Нет	Нет	Нет
Корректировка	-	0,95	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, тыс. руб.	-	590,3	617,3	592,6	614,6
Среднее значение			603,7

Стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подхо­дом, составит на дату оценки
округленно р.

Оценка объекта доходным подходом

Из собранной рыночной информации следует, что для подобных объектов типичная арендная ставка составляет около 36 руб/м2 в месяц, или 432 руб/м2 в год (36 х 12=432). Поэтому для рассматриваемого объекта арендную ставку принимаем равной 36 руб/м2. Тогда потенциальный валовой доход составит:

411,5 м х 432 р./кв. м. = 177768 р.

Данных о недозагрузке площадей и неплатежей аренды по складским помещениям нет, однако следует учесть риск от этих факторов в размере 3%. Следовательно, суммарные потери составят 177768 х 0,03 = 5333 р.

Действительный валовой доход составляет:

177768 .— 5 333 . = руб.

Операционные расходы подразделяются на постоянные (налог на землю, имущество, страхование и т. д.), независя­щие от результатов деятельности, и переменные (коммуналь­ные услуги), которые непосредственно зависят от степени эксплуатации объекта. Расходы на недвижимость включа­ют налог на здания, сооружения, передаточные устройства и арендную плату за земельный участок. Налог на имуще­ство составляет 5992 р., арендная плата за землю—12345 р. в год.

К резервам относят суммы средств, зарезервированные для текущих и капитальных ремонтно-восстановительных работ. На все эти нужды ежегодно резервируется 1,85% от восстановительной стоимости имущества. Из них 1,05% ре­зервируется на восстановительные ремонты и 0,8% — на текущие расходы (согласно бухгалтерской документации). Таким образом, резервная сумма для арендодателя соста­витр. Текущие расходы на ремонт берут на себя арен­даторы.

Владение доходной недвижимостью требует квалифици­рованного управления. Обычно расходы на эти услуги со­ставляют 5%. Рассчитаем чистый операционный доход.

Таблица - Расчет чистого операционного дохода

Показатель	Сумма, руб.
Потенциальный валовой доход	177768
Действительный валовой доход	172435
Операционные расходы: Налог на имущество Аренда земельного участка Управленческие расходы (5 % от ДВД) Резерв на восстановление имущества	5770 17145 8622 11833
Чистый операционный доход	129065

По рыночным данным, ставка капитализации по г. Н-ску принимается равной 23%. Применим метод прямой капита­лизации для определения стоимости объекта оценки.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная на основе до­ходного подхода, составит:

129065/0,23 = 561152 р.

6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ

В настоящей работе по оценке использованы три подхо­да, которые позволяют наиболее корректно оценить величи­ну рыночной стоимости объекта. Так как имеется три воз­можные величины стоимости объекта, то нужно каждому из подходов придать весовой коэффициент и определить иско­мую стоимость.

В данном случае наибольший весовой коэффициент (55%) присваивается доходному подходу, поскольку объек­том оценки являются складские помещения, которые сда­ются в аренду и, соответственно, приносят определенный доход.

Затратному подходу присвоен наименьший коэффициент (10%) по той причине, что на строительство объекта требуется много времени, а также возможно несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости за­тратам на новое строительство аналога.

Н-ский рынок недвижимости на сегодняшний день доволь­но хорошо развит и структурирован, в связи с этим досто­верность используемой информации риэлтерских агентств достаточна высока. Поэтому сравнительному подходу при­дается весовой коэффициент — 0,35.

Таким образом, применяя различные подходы к оценке стоимости объекта, мы пришли к следующим результатам:

Подход к оценке	Стоимость, тыс. руб.	Вес, %	Значение, руб.
Затратный	1128029	10	112803
Сравнительный	603700	35	211295
Доходный	561152	55	308633
Итого	-	100	632731

В итоге при согласовании получается следующий резуль­тат: руб. По мнению оценщика, этот результат можно округлить до руб.

Рыночная стоимость объекта оценки на 02.11.2004 г. составляет 630000(шестьсот тридцать тысяч) рублей, доверительный интервал (+/-) 15%.

Генеральный директор

оценка»

Эксперт-оценщик

Задание №1

Необходимо оценить стоимость объекта недвижимости по следующим данным:

1. Задание на оценку

1.1. ОСНОВАНИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ: Договор № ______ от «02» сентября 2003 года об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: г. Москва, ш. Алтуфьевское, д.____, корп. 1.

1.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ: На основании вышеуказанного догово­ра ОЦЕНЩИК производит оценку рыночной стоимости объекта оценки.

1.3. ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ: Нежилое помещение общей площадью 2581 м2, расположенное по адресу: г. Москва, ш. Алтуфьевское, д.___, корп. 1 (часть торгового центра). Оста­точная балансовая стоимость всего здания общей площадью 3343 м2 на 01 сентября 2003 г. составляет 14 ,86 руб.

1.4. ЗАКАЗЧИК:

юридический адрес:, г. Москва, ул.________, д.__;

фактический адрес:, г. Москва,__________пер., д.__

1.5. ОЦЕНЩИК: ___________, юриди­ческий адрес: г. Москва, ул.________, д._______, стр. 1.

Лицензия на осуществление оценочной деятельности, №_______от______2001 го­да, выдана Министерством имущественных отношений РФ. Полис страхования гражданской ответственности оценщика, № 19/ от 01.01.2001 года.