Практикум (стр. 5 )

Наименование банка	Наименование вклада	Срок депозита, лет	Годовая ставка в рублях	Годовая ставка в валюте
Сбербанк РФ	«Накопительный вклад», «Срочный пенсионный вклад» «Юбилейная рента»	2 1	-	5,5-6 %
Внешторгбанк	«Внешторгбанк-Сберегательный	2	11-12%	7-7,75%
Альфа-Банк	Срочный	1	11,5-12%	7-7,5 %
Банк Москвы	Московский муниципальный	1,5	13.5-14 %	7,5-8 %
Газпромбанк	Срочный	1	13-13,5 %	7,5-8,25 %
Средняя ставка			12 %	7,2 %

Анализ ставок арендной платы для помещений, аналогичных оцениваемому, на рынке коммерческой недвижимости в СВАО г. Москвы, показал, что объект оценки можно сдать в аренду на дату оценки
в среднем, по ставке 600-650 $ за 1 м2 площади в год.

Задание №2

Необходимо оценить стоимость объекта недвижимости по следующим данным:

Задание на оценку

1.ОСНОВАНИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ: Договор №___от «01»______________200__ года об оценке рыночной стоимости нежилого помещения.

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ: На основании вышеуказанного договора ОЦЕНЩИК производит оценку рыночной стоимости объекта оценки.

3. ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ: Нежилое помещение общей площадью 353,8 м2, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, д._, стр.1, этаж 4 (офисное помещение).

4. ЗАКАЗЧИК:

юридический адрес: г. Москва, ул.________, д.__;

5. ОЦЕНЩИК: ___________,

юридический адрес: г. Москва, ул.________, д._______, стр. 1.

Лицензия на осуществление оценочной деятельности, №_______от______2001 года,

выдана Министерством имущественных отношений РФ.

Полис страхования гражданской ответственности оценщика, № 19/ от

25.09.2002 года.

6. ДАТА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ: _______________.

7. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ: Оценка выполнена и отчет составлен в соответствии с требованиями:

Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 01.01.01 года;

Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятель­ности, утвержденных постановлением Правительства РФ № 000 от 01.01.2001 г.; Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть 1, часть 2. Налогового кодекса Российской Федерации. Часть 1, часть 2. Закона г. Москвы от 11.02.98 №3 «Об оценочной деятельности в городе Москве».

8. ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ: Определение рыночной стоимости нежилого помещения для использования объекта оценки в качестве предмета залога для получения кредита в банке.

9. ДАТА ОСМОТРА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ:_____________________

10. ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА.________________________

11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОЦЕНИВАЕМЫХ ПРАВ:

Оценка производится для определения рыночной стоимости права собственности на часть здания.

12. ОПРЕДЕЛЯЕМЫЙ СТАНДАРТ СТОИМОСТИ: В соответствии с требованиями фе­дерального законодательства, принимая во внимание цель оценки, в настоящем отчете определяется рыночная стоимость права собственности на нежилое помещение.

Сведения об объекте оценки

Объектом оценки является часть здания (нежилое помещение) по адресу: г. Моск­ва, ул. Кржижановского, д.___, стр.1 общей площадью 353,8 м2, расположенного на 4 эта­же (офисное помещение).

Характеристика объекта:

Локальные особенности расположения:

Административный округ	Юго-Западный АО
Удаленность от центра города, км	15
Удаленность от центра города, мин. на автомобиле	20 мин.
Особенности экологии района	Экологическая обстановка удовлетворительная
Др. особенности	Объект оценки расположен на расстоянии 5 мин. пешком от станции метро Профсоюзная
Назначение	Согласно документам БТИ - учреждение

Характеристика здания, в котором расположен объект оценки

Функциональное назначение	Нежилое
Площадь земельного участка, м2	1500
Площадь застройки, м2	920,2
Общая площадь здания, всего м2	4428,6
Строительный объем здания, всего м3	18730
Год постройки	1955
Конструктивная схема объекта	5 этаж
Материал наружных стен	Кирпич
Внутренние стены	Кирпич
Фундаменты	Железобетонные
Перекрытия	Железобетонные
Подвал	Есть
Чердак	есть

Коммуникации (наличие, источник)

Электричество	От магистральных сетей
Канализация	Хозяйственная
Отопление	Центральное, водяное
Вода (хол./гор.)	От магистральных сетей
Вентиляция	Естественная вытяжная
Слаботочные	Сеть радиотрансляции
Физический износ здания, %	41
Архитектурное своеобразие	Сведений о принадлежности к памятникам культуры нет

Характеристика оцениваемого помещения

Общая площадь объекта оценки, м2	353,8 м2
Состав	4 этаж (13 комнат общей площадью 353,8 м2)
Высота помещений	4 этаж – 4,25 м
Вид отделки	Евроремонт – произведен в мае-июне 2002г. Подвесной потолок, стены – стклообои, окрашенные водоэмульсинной краской, пол – плитка керамическая, линолеум, паркет, входные двери – деревянные, окна – стеклопакеты, трубы чугунные.
Ремонт	Не требуется
Сигнализация	Автоматическая система пожарной сигнализации
Парковка	Нет
Охрана	Есть. Пункт вневедомственной охраны.

Задачи для тренинга с ответами

1. Земельный спекулянт рассчитывает, что земельный участок через 5 лет может иметь рыночную стоимость 8000 у. е. Какая сегодняшняя цена по­зволит ему иметь 10 % ежегодный доход (без учета затрат, связанных с владением землей и сделками купли-продажи)?

Ответ/Решение

Проводим дисконтирование
, используя финансовую таблицу 8000 х 0,621=4968 у. е

2. Семья намерена, делая ежемесячные взносы на свой сберегательный счет, за 4 года скопить деньги на покупку квартиры в сумме 40000у. е. Каким будет ежемесячный взнос при условии, что банк делает ежемесяч­ные начисления процентов, исходя из ставки 12% годовых?

Ответ/Решение

0.01633 х 40000 = 653у. е., здесь 0,01633 фактор фонда возме­щения (третья колонка) при 12% годовых для срока 4 года.

3. Ипотечный кредит в сумме 20000 у. е. был взят сроком на 10 лет под 12% годовых с ежемесячными равновеликими выплатами. Определить, каким будет остаток кредита через 6 лет.

Ответ/Решение

1) Определяется размер периодического платежа по ипотечной постоянной (колонка 6) 0,01321 х 20000 = 264,2 у. е. 2) определяется остаток кредита на конец 6-го года как текущая стоимость аннуитета за оставшиеся 4 года (колонка 5) 39,428x264,2 = 10417 у. е.

4. Прогнозируется, что приобретаемый в настоящее время объект не­движимости, приносящий 3000 у. е. чистой годовой ренты, может быть продан через 5 лет за 75% от его сегодняшней цены. Рассчитать его текущую стоимость при: а) прямолинейном, б) аннуитетном методе возмещения инвестированного капитала, если инвестора устраивает 12% годовой доход на инвестицию.

Ответ/Решение

1) Рассчитывается коэффициент капитализации:

а) 0,12+ (0,25/5) = 0,17;

б) (0,157x0,25)+ 0,12 = 0,159.

2) Рассчитывается текущая стоимость:

а) 3000 у. е./0,17 =17647 у. е

б) 3000 у. е./0,159 =18868 у. е.

5. Продается уникальное здание вместе с земельным участком.

Известны:

рыночная стоимость земельного участка 8000 у. е.

срок экономически эффективной жизни здания 20 лет,

данный объект приносит ежегодный чистый доход 10000 у. е.

Какую максимальную цену мог бы заплатить за него инвестор, если его

устраивает 12% конечная отдача на инвестицию?

Ответ/Решение

1) доход «от земли» 8000 х 0,12 = 960 у. е.

2) доход «от здания» = 9040 у. е.

3) коэффициент возмещения капитала, «инвестированного в здание»:

а) при прямолинейном методе 0,12 + (1,0 / 20) = 0,17

б) при аннуитетном методе 0,12 + 0,01388 = 0,1339;

4) стоимость здания:

а) при прямолинейном методе 9040 / 0,17 = 53176 у. е.

б) при аннуитетном методе 9040 / 0,1339 = 67513 у. е.

5) общая стоимость объекта:

а) при прямолинейном методе 8000 + 53176 = 61176 у. е.

б) при аннуитетном методе 8000 + 67513 =75513 у. е.

6. Продается мотель вместе с земельным участком за 40000 у. е. Извест­но, что коэффициент улучшений равен примерно 0,4, а строения могут простоять и приносить доход еще в течении 10 лет. Определить, ис­пользуя прямолинейный метод возврата капитала, какого размера дол­жен быть годовой чистый операционный доход, чтобы покупатель имел 12% годовую конечную отдачу на свою инвестицию.

Ответ/Решение

1) рассчитывется общий коэффициент капитализации с учетом удель­ного веса стоимости зданий и земли в общей цене

0,4 х (0,12 + 0,10) + 0,6 х 0,12 = 0,16 (это процентное отношение дохода ко всей инвестиции);

2) рассчитывается годовой доход 40000 х 0,16 = 6400 у. е.;

из этой суммы ежегодный возврат «инвестиции в здания» составит 0,4 х 40000 х 0,1 = 1600 у. е., а доход на весь капитал 0,12 х 40000 = 4800 у. е.

7. Приобретение объекта стоимостью 100000 у. е. на 80 % было профинан­сировано за счет ипотечного кредита сроком на 10 лет под 10% годовых с ежемесячными равномерными выплатами. Годовой чистый операционный доход составляет 19000 у. е. Определить: ставку дохода на собственный ка­питал.

Ответ/Решение

1) рассчитывется размер ежегодных платежей по обслуживанию долга 0,01321 х 100000 х 12 мес. = 15852 у. е.

2) 19= 3148 у. е. поступления на собственный капи­тал;

3) 3148 / 20000 = 0,1574 ставка дохода на собственный капитал.

7. Покупка торгового центра, приносящего 14000 чистого операционного дохода была профинансирована ипотечным кредитом в сумме 100000 у. е. сроком на 20 лет под 10% годовых с ежемесячными выплатами. Какую часть от общей выкупной цены должен составить денежный платеж поку­пателя, если он рассчитывает иметь 15% годовой доход на свой капитал?

Ответ/Решение

1) ежегодные платежи по обслуживанию долга составят 0, 00965 х 100000 х 12 мес. = 11580 у. е.

2) денежные поступления на собственный капитал составят = 2420 у. е.

3) 2420 у. е. составят 15% от суммы 2420 / 0,15 = 16133 у. е., т есть покупатель получит ожидаемый доход на собственный капи-гал при условии, если цена покупки
составит 1 16133 у. е.

8. Ипотечный кредите 250000 у. е. сроком на 20 лет и номинальной годовой

ставкой 10 % с ежемесячными выплатами предоставлен со скидкой.

Определить, а)сколько дисконтных пунктов составляет скидка, если ежемесячный платеж равен 2580, 47 у. е.? б) какую сумму денег реально получил заемщик?

Ответ/решение

1. Рассчитывается ипотечная постоянная 2580,47 / 250000 =0,01032

2. По финансовым таблицам находим, что такая ипотечная постоянная при сроке кредита 20 лет соответствует 11%;

3. Поскольку один дисконтный пункт равен приблизительно 1/8 %, то скидка составила 8 дисконтных пунктов;

4. Поскольку один дисконтный пункт равен 1% суммы кредита, то заемщик получил сумму 250000 х 0,92 = 230000 у. е.

8. Оценочная стоимость объекта недвижимости, обремененного ипотечным долгом, 800000 у. е.; кредит в сумме 600000 у. е. был взят 8 лет назад сроком на 20 лет под 10 % годовых с ежемесяч­ными выплатами. Покупатель берет новый кредит на сумму 500000 у. е, добавляет собственных 300000 у. е. Какую сумму со­ставит денежная выручка продавца, если затраты, связанные с продажей, в размере 5% цены оплачивает продавец?

Ответ/решение

1) рассчитываем остаток невыплаченного долга

600000 х 0,00965 х 83,6765 = 484487 у. е., где 0,00965 - ипотечная постоянная, а 83,6765 - коэффициент текущей стоимости аннуитета за 12 лет.

2) Из цены покупки на уплату долга уходит 484487 у. е., на уплату посредни­ческих услуг 40000 у. е.(5% от 800000 у. е.), выручка продавца за собственный капитал составит 8000000 = 275513 у. е.

9.Обоснованная рыночная стоимость объекта, находящегося под залогом, 800000 у. е. Остаток невыплаченного долга -484487 у. е. Покупатель собственных денег при сделке покупки может внести только 200000 у. е., на остальную сумму он просит продавца предоставить рассрочку на 12 лет с уплатой 8% годо­вых. Продавец согласен, но считает, что с учетом риска следует повысить цену так, чтобы предоставленный покупателю кредит (сумма рассроченного платежа) давал ему конечную отдачу не менее 15% годовых. Каким будет размер цены покупки при этих условиях?

Ответ/решение

1) Недостающая сумма 8000000 = 115513у. е.

2) гипотетический ежемесячный платеж за кредит на эту сумму при 15% сро­ком 12 лет составит 115513 х 0,015 = 1732,7 у. е.

3) размер кредита при таких ежемесячных платежах, но при ставке 8% годовых составил бы 1732,7 / 0,01082 = 160138 у. е., где 0,01082 - ипотечная постоянная при 8% годовых сроком 12 лет.

4) цена покупки 484487 + 200000 + 160138 = 844625 у. е., т. е. для покупателя она будет на 44625 у. е. выше объективной рыночной стоимости

10.Завершающий ипотечный кредит в сумме 100000 у. е. амортизируется по ставке 12% в течении 20 лет. Сумма включенного в него первого кредита равна 60000 у. е., который был предостав­лен под 10%.годовых с ежемесячными выплатами. Какова эф­фективная ставка отдачи по дополнительным средствам, предос­тавленным завершающей ипотекой?

Ответ/Решение

1) размер ежемесячных платежей по объединенной ипотеке 100000x0,011011 = 1101,1

2) ежемесячные платежи по первой ипотеке 60000 х 0,00965 = 579 у. е.

3) разница в ежемесячных платежах 1101,= 522,1 у. е. приходится на 40000 у. е. второго кредита, разделив платеж на сумму кредита, получаем ипо­течную постоянную 522 / 40000 = 0,013.

4) в финансовых таблицах находим, что ближе всего к ней по значению ипотечная постоянная со сроком кредита 20 лет при 15% годовых.

11. Торговый центр вместе с земельным участком был приобретен 5 лет на­зад за 2000000 у. е. Покупка на 75% была профинансирована ипотечным кредитом сроком 20 лет при 12% годовых ежемесячными выплатами. Эко­номически эффективный срок жизни строения в момент покупки равнялся 30 годам, стоимость земельного участка оценивается в 500000 у. е. Пред­полагается, что в настоящее время объект может быть продан за 2200000 у. е., расходы на продажу составляют 5% от цены. Рассчитать размер денеж­ных поступлений от реверсии после уплаты налогов при условии, что нало­говая ставка на доход равна 32%.

Ответ/Решение

1) Стоимость здания 2000= 1500000 у. е., а ежегод­ная амортизация 1500000 / 30 = 50000 у. е. За 5 лет владения нако­пленная амортизация составила 250000 у. е., стоимость здания (скорректированный базис) к моменту продажи составит 1250000 у. е., а общая стоимость объекта 1750000 у. е.

2) реализованная стоимость 2200х 0,05) = у. е.

3) доход от продажи 2090= 340000 у. е.

4) налог на продажу 340000 х 0,32 = 108800 у. е.

5) остаток долга 1500000 х 0.0110 х 83.3216 = 1374806 у. е.

6) собственный капитал до уплаты налогов 2090= 715194

7) собственный капитал после уплаты налогов 715=606394 у. е.

12. Квартира была приобретена 10 лет назад с применением ипотечного кре­дита в размере 50000 у. е. сроком на 20 лет под'12% годовых с ежемесячны­ми выплатами. Сейчас можно получить новый кредит в размере оставшейся части невыплаченного долга сроком на 10 лет под 10 годовых с ежемесяч­ными выплатами, но штраф за досрочный возврат составит 5% от суммы остатка, а расходы на оформление нового кредита 3% от его суммы. Определить, стоит ли собственнику этой квартиры идти на рефинансирова­ние (без учета изменения налогооблагаемого личного дохода).

Ответ/Решение

1) платежи по обслуживанию долга 50000 х 0.0110 = 550 у. е.

2) остаток долга 550 х 69.70 =38335 у. е.

3) платежи по новому кредиту 38335 х 0.01321 = 506.4 у. е.

4) выигрыш на платежах за 10 лет (55х 69.70 = 3039 у. е.

суммарные издержки рефинансирования (0.05 + 0,03) х 38335 = 3067 у. е., рефинансирование нецелесообразно.

13. Квартира стоимостью 70000 у. е. была приобретена 10 лет назад с приме­нением ипотечного кредита в размере 50000 у. е. сроком на 20 лет при 10% годовых с ежемесячными выплатами. У собственника в настоящее время возникла острая потребность в деньгах. Эту проблему он может решить, перезаложив свою квартиру у WRAP-кредитора на сумму 60000 у. е. при 12%.

Какова будет чистая текущая стоимость доходов второго кредитора, если срок кредита равен 20 годам (без учета налогов)?

Ответ/Решение

1) ежемесячные платежи по кредиту 50000 х 0.0096 = 480 у. е.

2) остаток долга 480 х 75.67 = 36322 у. е.

3) наличный платеж второго кредитора 60= 23678 у. е.

4) ежемесячные платежи по второму кредиту 60000 х= 660 у. е.

5) ежемесячный выигрыш wrap-кредитора первые 10 лет =180 у. е., следующие 10 лет ежемесячно 660 у. е.

6) текущая стоимость потока доходов второго кредитора при ставке дисконта 0.12 составит 180 х 69.7 + 660 х (90= 26485 у. е

чистая текущая стоимость 26= 2807 у. е.____________

Задачи для самостоятельного решения

Задача 1. Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый эксплуатационный доход (ЧЭД) без учета выплат по кредиту, равный 350 тыс. дол. в год. Анализ сравниваемых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19 % нормы прибыли на собственные средства от капитальных вложений в схожие объекты. Под приобретение объек­та был получен кредит в 1750 тыс. дол. Ипотечная постоянная со­ставляет 17 %.

Оценить стоимость объекта.

Задача 2. Перед оценщиком стоит задача: определить наилучшее использование земельного участка. После анализа всех факторов он остановился на двух вариантах:

• строительство торгового центра;

• строительство офисного здания.

Сделаны следующие предположения об ожидаемых доходах, тыс. $ (табл. 1)

Таблица 1

Расходы по строительству офисного здания составят 2,5 млн. $ по строительству торгового центра - 3,5 млн. $.

Предполагается, что стоимость офисного здания будет расти на 5 % в год в течение 7-летнего владения, а стоимость торгового центра - на 3 % в год.

Инвесторы, вкладывающие средства в строительство офисного зда­ния и торгового центра, ожидают 17 % и 19 % прибыли соответствен­но.

Определить наилучшее использование участка.

Задача 3. Оценщик проводит анализ сравниваемого объекта недви­жимости, имеющего ЧЭД, равный 200 тыс. дол. Общая ставка капита­лизации на данном рынке 17 96, Земельный участок, входящий в сос­тав объекта, был продан за 400 тыс. дол. и передан в аренду бывшему владельцу за 55 тыс. дол. в год.

Найти ставку капитализации для улучшения.

Задача 4. Оценщик устанавливает наиболее эффективное исполь­зование свободного участка земли, В одном из возможных вариантов использования ожидается ЧЭД, равный 90 тыс. дол. в год. Затраты на создание улучшений составляют 400 тыс. дол. По мнению оценщика ставки капитализации для сооружений и земли составят 19 % и 13 % соответственно. Оценить:

1) стоимость земельного участка;

2) стоимость объекта;

3)стоимость земельной составляющей.

Определить общую ставку капитализации.

Задача 5. Ожидается, что объект недвижимости принесет ЧЭД в размере 1200 тыс. дол. за первый год, после чего ЧЭД будет возрастать на 5 % ежегодно, вплоть до продажи объекта На рынке за 1500 тыс. дол. по завершении 5-го года.

Определить:

1) стоимость объекта при условии 12 % ставки дисконта;

2) общую ставку капитализации, исходя из размера ЧЭД за первый год.

Задача 6. Для приобретения объекта привлекается кредит в сумме 300 тыс. дол. с ипотечной постоянной 17,5 %. Условия кредита отвеча­ют типичным условиям финансирования на рынке. Анализ сравнива­емых объектов указывает на ставку капитализации для собственных средств в 19 %. Объект приносит ЧЭД в размере 65 тыс. дол. (без учета выплат по кредиту).

Определить стоимость объекта.

Задача 7. Ожидается, что объект недвижимости принесет потенци­альный валовой доход (ПВД), равный 90 тыс. дол. Скидка за простой помещения составляет 6,5 тыс. дол., эксплуатационные расходы - 40 тыс. дол. Собственные средства - 77,2 тыс. дол.

Определить, как изменится ставка капитализации для собственных средств при равенстве всех остальных показателей, если:

- ПВД упадет на 10 %;

- скидка за простой помещения возрастет на 10 %;

- эксплуатационные расходы вырастут на 10 %.

Если в состав объекта входят 10 офисов, каждый из которых сдает­ся за 750 $ в месяц, то какова будет безубыточная загрузка объекта?

Задача 8. ЧЭД за первый год составил 100 тыс. дол., ожидается его ежегодный прирост на уровне 2 %. Объект будет продан на рынке по завершении пятого года по цене, основанной на 15 %-ной ставке ка­питализации за счет реверсии, примененной к ЧЭД, за 6-й год.

Оценить стоимость объекта продажи.

Задача 9. Объект площадью 2000 м2 сдается в аренду на два года по ставке $ 170,5 за м2 в год. Эксплуатационные расходы за первый год равны $ 53,3 за м2, ожидается, что за следующий год они возрастут на 5 %. Скидка за простой помещения за первый год равна 20 % от ПВД, за второй - 5 %. Расходы по управлению составят 5 % от ПВД за каждый год соответственно. Определить ЧЭД.

Задача 10. Здание приносит на протяжении пяти лет владения еже­годный доход в 60 тыс. дол. Выручка от продажи здания по истечении периода владения составит 475 тыс. дол. Уровень риска соответствует ставке дисконтирования - 19 %.

Оценить стоимость здания.

Задача 11. Было подписано 10-летнее соглашение об аренде участ­ка земли. В соглашении зафиксирована арендная плата в 35 тыс. дол. Согласно динамике цен на сравниваемые участки по истечении аренд­ного соглашения стоимость составит 400 тыс. дол.

Оцените стоимость прав собственности на участок при ставке дис­контирования 12 %.

Задача 12. Здание площадью 1200 м2 сдается по ставке 45 $ за м2 в год. Из сравниваемых объектов был извлечен коэффициент капитализации, равный 5, а простой помещения на данном рынке составляет 10 % (все расходы несет арендатор).

Определить стоимость здания.

Задача 13. Определить стоимость на основе корректировки объекта недвижимости, используя метод анализа сравниваемых продаж. (табл. 2).

Таблица 2.

Показатель	Объект оценки	Сравниваемая продажа № 1	Сравниваемая продажа № 2
Цена продажи магазина (без стоимости мебели и оборудования), тыс. р.	-	80	150
Передача права на собственность	Полное владение	Полное владение	Полное владение
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Состояние рынка (время)	6 месяцев	9 месяцев	12 месяцев
Годовой уровень инфляции (+ повышение; - снижение)	-	+20 %	+20 %
Месторасположение	*	*	*
Физическая характеристика: площадь, м2	600	300	500
Качество материала	*	*	*
Экономическая характеристика: уровень рентабельности (прибыль от реализации товаров в % к товарообороту)	-	8	8
Стоимость мебели, тыс. руб.	80	-	-

Задача 14. Оценить стоимость здания, приносящего на протяжении 5-летнего периода владения ежегодный доход в $ 60000. выручка от продажи здания по истечении периода владения составляет $ 475000. уровень риска соответствует ставке дисконтирования 19 %.

Задача 15. Оценить наилучший вариант застройки свободного земельного участка: офис, ресторан (стоимость строительства соответственно 2,0 и 4,0 млн. $). Ожидаемая норма прибыли соответственно 15 % и 17 %. Предполагаемые доходы в течение 6-летнего владения земельным участком следующие, тыс. $:

Офис: 500,510, 520, 530, 500, 510

Ресторан : 600, 600, 600, 590, 580, 550.