Практикум (стр. 1 )

Практикум

Пример отчета об оценке объекта недвижимости

Содержание

Сопроводительное письмо.

1.  Общие сведения

1.1  Основные факты и выводы

1.2  Цель оценки

1.3  Оцениваемые права

1.4  Сертификат качества оценки

1.5  Квалификация оценщиков

1.6  Сделанные допущения и ограничивающие условия

2.  Используемая терминология и процесс оценки

3.  Анализ объекта оценки и его окружения

3.1.Описание земельного участка

3.2.Описание улучшений

3.3Общая характеристика региона

3.4.Анализ рынка недвижимости города.

4.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННИЭ).

4.1.Анализ ННЭИ земельного участка как свободного

4.2.Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.

5.Определение стоимости объекта оценки

5.1.Определение стоимости земли.

5.2.Определение стоимости улучшений:

o  затратным подходом,

o  сравнительным подходом,

o  доходным подходом.

6.Согласование результатов в итоговую оценку стоимости.

1.Общие сведения

1.1 Основные факты и выводы

Основные факты и выводы

Наименование Заказчика, нанимающего оценщика	Закрытое акционерное общество «АВИ» (далее , или Заказчик)
Реквизиты заказчика	, Расчетный счет № YY в Банке «УУУ»
Местонахождение Заказчика	Г. Н-ск, а
Наименование оценщика	Закрытое акционерное общество «Независимая оценка», или Заказчик
Реквизиты Заказчика	, Расчетный счет № УУ, в Банке «УУУ»
Местонахождение оценщика	Г. Н-ск, ул. Обороны, 33
Сведения о лицензии на осуществление оценочной деятельности	Лицензия № ЦЦ, выдана ЦЦЦ
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика	В соответствии со статьей 17 Федерального закона об «Оценочной деятельности в Российской Федерации» от 01.01.01 года , оценка имеет договор страхования гражданской ответственности оценщика, страховой полис № 000 от24 мая 2004 г., выданный
Основания для проведения оценки	Договор № 000 от 01.01.01 г.
Цели оценки	Купля-продажа объекта оцени
Задачи оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Дата оценки объекта	02.11.2004 г.
График проведения оценки	02.11.2004 г. по 08.11.2004 г.
Составление отчета	07.11.2004 г. по 08.11.2004 г.
Форма отчета	Письменная

Описание объекта оценки

Наименование объекта	Склад
Тип объекта оценки	Отдельный материальный объект (ст.5 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»
Состав оцениваемого объекта	Земельный участок площадью …га Здание: склад
Балансовая стоимость объекта оценки на 01.01.04.	Данные не были представлены
Собственник объекта оценки
Назначение оценки	Консультирование заказчика относительно возможной цены продажи
Ценность в качестве исторического, культурного и архитектурного объекта	Не выявлена
Опасности, вызванные окружающей средой	Отсутствуют

Итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на 2.11.2004 г. составляет 630 000 (шестьсот тридцать тысяч ) рублей.

1.2. Цель оценки

Цель оценки – решение вопроса о возможной цене купли-продажи имущества. Для целей оценки определялась рыночная стоимость объекта оценки.

1.3. Оцениваемые права

Оценка проводилась для права собственности на оцениваемые помещения и права аренды земельного участка.

1.4. Сертификат качества оценки

Оценщики, выполнявшие данную работу и подписавшие данный отчет, подтверждают на основании своих знаний и убеждений следующее:

·  утверждения и факты, изложенные в отчете, являются правильными, корректными и соответствующими действительности,

·  наружный и внутренний осмотр оцениваемого имущества был произведен Оценщиком лично, дата инспектирования объекта 1 ноября 2004г.,

·  содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения являются независимыми и профессиональными анализом и заключениями Оценщика и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета,

·  Оценщик не имел ни текущей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом объекте, отсутствуют какие-либо вещные права и дополнительные обязательства (кроме обязательств по договору на проведение оценки) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с объектом оценки, Оценщик действовал непредвзято и без предубеждения,

·  Оплата услуг Оценщика не зависела от итоговой величины стоимости объекта и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента, с событиями, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключения, содержащихся в отчете,

·  оценка была проведении и отчет составлен в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 № 000,и с Международными стандартами оценки – МСО1 – МСО4 (принятыми Международным комитетом по стандартам оценки имущества).

1.5. Квалификация оценщиков

Работа проведения под руководством и при непосредственном участии специалиста, имеющего профессиональное образование в области оценки недвижимости. Ниже приведен список оценщиков, участвовавших в выполнении работ:

·  – кандидат экономических наук, оценщик, руководитель группы, имеет образовательные документы в области оценочной деятельности

·  – эксперт-оценщик, дипломированный инженер, образовательные документы в области оценочной деятельности: свидетельство № ХХ.

Копии образовательных и профессиональных документов участников работ приводятся в Приложении к настоящему отчету.

1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия

Неотъемлемой частью данного отчета являются следующие допущения:

1.  Оцениваемые права собственности рассматривались свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

2.  Оцениваемый объект свободен от каких-либо дополнительных сервитутов, кроме указанных в правоустанавливающих документах.

3.  При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет недвижимостью исходя их своих наилучших интересов.

4.  При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества, и на Оценщике не лежат ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

5.  При проведении оценки предполагалось, что объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам, соблюдены все правила и нормы противопожарной безопасности, охраны помещений и ценностей, безопасности проведения работ и иные аналогичные нормы.

6.  Исходные данные, использованные оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источники информации.

Отчет по оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:

1.  Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

2.  Ни весь отчет, ни какая-либо его часть не могут быть использованы Заказчиком в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью без предварительного письменного согласия Оценщика.

3.  Оценщик не производил обмер земельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на верность исходной информации, представленной Заказчиком.

4.  Заключение о стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.

5.  Мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки
. Оценщик не несет ответственности за изменение социальных, экономических, физических факторов и изменения местного или федерального законодательства, которые могли произойти после даты оценки и повлиять на рыночную стоимость и доходность оцениваемого объекта.

6. Работа Оценщика является консультационной услугой, Отчет об оценке содержит личное профессиональное мне­ние Оценщика относительно стоимости оцениваемого иму­щества, но не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.

7. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отче­те, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмот­рению судом в порядке, установленным законодательством Российской Федерации.

8. Оценщику не требуется появляться в суде или свиде­тельствовать иным способом по поводу произведенной оцен­ки, иначе как по официальному вызову суда.

9. Рыночная стоимость является не некоторой предоп­ределенной величиной, а наиболее вероятным значением (математическим ожиданием) цены сделки, поэтому суще­ствует диапазон значений, каждое из которых является рыночной ценой объекта (доверительный интервал). Ширина этого диапазона зависит от типа объекта оценки, состояния рынка и ряда других факторов. Для объекта оценки довери­тельный материал, по мнению Оценщика, равен 15%.

2.ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Определение рыночной стоимости. Согласно Феде­ральному закону «Об оценочной деятельности в Россий­ской Федерации» от 01.01.01 г. под рыноч­ной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, ког­да стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполне­ние;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытый рынок в фор­ме публичной оферты;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграж­дение за объект оценки и принуждения к совершению сдел­ки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с Постановлением Правительства Рос­сийской Федерации от 6 июля 2001 г. № 000 «Об утвержде­нии стандартов оценки» рыночная стоимость объекта оцен­ки — это наиболее вероятная цена, по которой объект оцен­ки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон­куренции, когда стороны сделки действуют разумно, рас­полагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные об­стоятельства.

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных прин­ципов оценки — спроса и предложения, замещения, балан­са, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влия­ют такие экономические факторы, как полезность, покупа­тельная способность, дефицитность и т. д. Другими слова­ми, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благора­зумный покупатель или инвестор будут стремиться к полу­чению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Оче­видно, что форма такого использования также будет зави­сеть от текущего состояния рынка, а стоимость недвижимо­сти при этом будет максимальной.

Для учета всех возможных точек зрения на цену недви­жимости оценщиками используются разные методы оцен­ки. В каждом конкретном случае, исходя из специфики объекта определяются те методы, применение которых наи­более эффективно для данного объекта. Так как в любой текущий момент времени максимальная стоимость недви­жимости соответствует наиболее эффективному использо­ванию данной недвижимости, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка, мы определяем наилучшее и наиболее эффективное использование объек­та.

Оцениваемые права. Оценка проводилась для права соб­ственности на оцениваемые помещения и права аренды зе­мельного участка.

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, ч. I ст. 209, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по свое­му усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие зако­ну и иным правовым актам и не нарушающие права и инте­ресы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь соб­ственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право аренды может трактоваться как право вступле­ния в арендные отношения с собственником имущества.

Аренда представляет собой основанное на договоре сроч­ное возмездное владение и пользование землей, а также иным имуществом, необходимым арендатору для само­стоятельного осуществления хозяйственной или иной де­ятельности. (Основы законодательства Союза ССР и со­юзных республик об аренде, 1989 г., в редакции от 01.01.2001 г.)

Процесс оценки. Процесс оценки — последовательность этапов, выполняемых специалистом-оценщиком для опре­деления стоимости объекта оценки.

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке. Оцен­щик обязан предоставлять заказчику информацию о требо­ваниях законодательства Российской Федерации об оце­ночной деятельности, требованиях к договору и отчету об оценке, о стандартах оценки.

2. Установление количественных и качественных ха­рактеристик объекта оценки, для чего Оценщик осуществ­ляет сбор и обработку правоустанавливающих докумен­тов, данных бухгалтерского учета и отчетности, информа­ции о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки и другой информации, связанной с объек­том оценки.

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки (анализ истории рынка, текущей конъюнктуры и тенденций, обоснование выбора аналогов объекта оценки).

4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расче­тов. Оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки.

5. Обобщение результатов, полученных в рамках каж­дого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Оценщик определяет ито­говую величину стоимости объекта оценки на основе полу­ченных результатов в рамках каждого из подходов к оцен­ке. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Эта итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требова­ний, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оцен­ки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сдел­ки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

6. Составление и передача заказчику отчета об оценке. Отчет об оценке - документ, содержащий обоснование мне­ния Оценщика о стоимости имущества. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, све­дены воедино и изложены в виде отчета, который переда­ется Заказчику.

3. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЯ

Местонахождение объекта оценки: г. Н-ск.

Состав объекта оценки: земельный участок площадью 0,62 га и здание склада.

  ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

   

Описание земельного участка, на котором расположено здание склада, приведено в таблице:

Таблица - Описание земельного участка

Местоположение участка	г. Н-ск, Ленинский район, между ул. А и В, ул. С и ул. Д
Кадастровый номер участка	0123465
Форма участка	Сложная
Площадь участка, м2	625
Рельеф участка	Ровный
Водные ресурсы	Нет информации
Экологическое состояние	Удовлетворительное
Оцениваемые улучшения участка	Здание : Инв. номер Наименование 116 Склад шиферный
Описание участка	Со стороны пр. И, ул. А и ул. В расположена жилая и административная застройка, со стороны ул. С – промышленные предприятия
Окружающий тип землепользования	Административная и жилая застройка
Транспортная доступность	По ул. А и С
Инженерные сети и коммуникации	Водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение
Разрешенное использование	Эксплуатация зданий и сооружений, находящихся на участке
Имущественные права	Оценщику был предоставлен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, заключенный между мэрией г. Н-ска и на основании постановления мэрии от г. № …

  ОПИСАНИЕ УЛУЧШЕНИЙ

Оценщик использует наименование улучшений, входя­щих в состав объекта оценки согласно обозначениям, со­гласованным с Заказчиком.

Улучшения—здания, сооружения и все изменения, яв­ляющиеся результатом деятельности по преобразованию свободного и неосвоенного земельного участка для целей его использования, постоянно закрепленные на нем.

Общие сведения об улучшениях приведены в таблице:

Здания и сооружения, входящие в состав объекта оценки	Инв. Номер Наименование Площадь общая строения 116 Склад 411,5
Текущее использование зданий	Обслуживающего назначения
Собственник
Адрес собственника	г. Н-ск
Описание права собственности	Согласно справке от 12.10.99 г., выданной Комитетом по управлению государственным имуществом Администрации Н-ской области (КУГИ), следующее имущество, расположенное по адреск: г. Н-ск, ул. …15, включено в уставный капитал и является собственностью: Инв. номер Наименование строения 116  склад Также оценщику была предоставлена информация городского бюро технической инвентаризации г. Н-ска (далее БТИ) по форме 1-РП на здание склада (№ 000 от 11.01.99 г.). Согласно разъяснениям, полученным Оценщиком в администрации , здание склада, указанное в информации БТИ, в учете показано под инвентарным номером 116. Для целей оценки Оценщик считает право собственности на оцениваемый объект достоверным.
Физические характеристики	Общая площадь складского помещения составляет 411,5 кв. м при длине здания 22,1 кв. м и ширине 18,62 кв. м. Здание склада имеет кирпичные стены толщиной около 90 см, за счет которых полезная площадь составляет 370 кв. м. Высота помещений составляет 6,0 м. Строительный объем по данным технического паспорта равен 2500 куб. м.
Хронологический возраст	35 лет (объект построен в 1969 г.).

3.3. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЕГИОНА