Таблица 7
Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за единый объект недвижимости
№ | Описание единого объекта недвижимости | Арендная плата за единый объект недвижимости, руб. | Рыночная стоимость земельного участка |
|
|
| Рыночная стоимость земельного участка, руб. Название, дата, № отчета, кем подготовлен |
01 | 02 | 03 | 0405 |
1 |
|
|
|
2 |
|
|
|
… |
|
|
|
n |
|
|
|
5.3.4. Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием иной информации (информации отличной от информации об арендной плате за земельные участки, рыночной цене и арендной плате за единые объекты недвижимости) осуществляется в соответствии Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков.
Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается с привлечением оценщиков. Оценщик представляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков вносятся в Таблицу 8.
Таблица 8
Расчет рыночной стоимости земельных участков
№ | Описание единого объекта недвижимости | Рыночная стоимость земельного участка |
|
| Рыночная стоимость земельного участка, руб. Название, дата, № отчета, кем подготовлен |
01 | 02 | 0304 |
1 |
|
|
2 |
|
|
… |
|
|
n |
|
|
5.4. Проведение анализа статистической однородности информации о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков в кластере осуществляется путем расчета среднеквадратического отклонения.
Расчет среднеквадратического отклонения и выбраковка рыночных цен и (или) рыночной стоимости производится с применением ПК ГКОЗ Пром.
Результаты расчетов представляются в форме Таблицы 9.
Таблица 9
Информация для установления связи между рыночной ценой и/или рыночной стоимостью земельного участка и факторами кластеризации
№ | Описание земельного участка (кадастровый номер) | Площадь земельного участка, кв. м. | Рыночная цена | Факторы кластеризации |
|
|
|
|
|
|
|
|
| 123…n |
01 | 02 | 03 | 04 | 050607…0n |
1 |
|
|
|
|
2 |
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
n |
|
|
|
|
Значения факторов кластеризации вносятся в графы столбцов 05-0n Таблицы 9 из соответствующих граф столбцов 07-0n Таблицы 4.
5.5. Проверка достаточности информации о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков в кластере.
Информация считается достаточной, если количество земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации.
Рекомендуется, чтобы количество земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышало количество факторов кластеризации более чем в 3 раза.
5.6 Установление вида уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации.
Уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации определяется для каждого кластера с применением ПК ГКОЗ Пром.
5.7 Проверка достаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации.
Достаточность связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации определяется исходя из критерия достаточности R2.
Связь считается достаточной при R2>=0,7
При недостаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами, по которым проводилась кластеризация, в одном и более кластере (R2<0,7) осуществляется пересмотр факторов кластеризации и проведение новой кластеризации. Кластеризация проводится до тех пор, пока связь между выбранными факторами кластеризации и рыночными ценами и (или) рыночными стоимостями земельных участков не будет достаточной во всех кластерах.
Критерий достаточности R2 рассчитывается с применением ПК ГКОЗ Пром.
5.8. Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, отнесенного ко второй группе и вошедшего в состав кластера с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков (УПКСЗпром1), осуществляется с применением ПК ГКОЗ Пром, путем подстановки в уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации индивидуальных характеристик земельного участка, определенных в разрезе факторов кластеризации.
5.9. Расчет кадастровой стоимости земельного участка, отнесенного ко второй группе и вошедшего в состав кластера с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, осуществляется путем умножения УПКСЗпром1 на площадь данного земельного участка,
5.10. Расчет кадастровой стоимости земельного участка, отнесенного ко второй группе и вошедшего в состав кластера с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков также может осуществляться методом сравнения продаж.
При использовании метода сравнения продаж кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе определяется как рыночная стоимость земельного участка в соответствии с п. 1 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков. Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается с привлечением оценщиков. Оценщик предоставляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков представляются по форме Таблицы 8.
5.11. Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе и вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков (УПКСЗ пром2), осуществляется по формуле 4:
, (4)
где
УПКСЗпром1min - минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, отнесенного ко второй группе земельных участков, вошедших в кластеры с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков;
УПКС сред1 - среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости земель под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии - удельных показателей кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройкой) по поселению наиболее близкому по местоположению к земельному участку, по которому установлен УПКСЗпром1min;
УПКС сред2 - среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости земель под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии - удельных показателей кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройкой) по поселению наиболее близкому по местоположению к оцениваемым земельным участкам, отнесенным ко второй группе и вошедшим в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков.
5.11. Расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе и вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков осуществляется путем умножения УПКСпром2 на площадь данных земельных участков.
Результаты расчетов представляются в форме Таблицы 10.
Таблица 10
Расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе и вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах
и (или) рыночных стоимостях земельных участков
№ | Наименование | Описание земельного участка | Площадь земельного участка, кв. м. | УПКСЗ | УПКС сред1, | УПКС сред2, | УПКСЗ | Кадастровая стоимость земельного участка, |
01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | 07 | 08 | 09 |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
|
|
|
n |
|
|
|
|
|
|
|
|
V. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе
6. Определение кадастровой стоимости земельных участков третьей группы осуществляется в следующем порядке:
кластеризация земельных участков;
определение кадастровой стоимости земельного участка.
7. Кластеризация земельных участков
7.1. Определение перечня факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации, осуществляется группой экспертов, сформированной в соответствии с требованиями, определенными пунктом 4.1. Технических указаний.
Группа экспертов определяет перечень факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации на основе типового перечня факторов кластеризации. Типовой перечень факторов кластеризации земельных участков, отнесенных к третьей группе, приведен в Приложении 3 к Техническим указаниям.
При определении перечня факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации экспертам следует руководствоваться пунктом 4.1. Технических указаний.
7.2. Кластеризация земельных участков, отнесенных к третьей группе, осуществляется в порядке и с учетом требований, определенных п. п. 4.2., 4.3. Технических указаний.
7.3. Для каждого кластера земельных участков, отнесенных к третьей группе, определяется эталонный земельный участок.
Под эталонным земельным участком понимается земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в кластер. При этом, под наиболее вероятными характеристиками понимаются средние или наиболее часто встречающиеся («обычные») характеристики земельного участка.
Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в кластере, так и гипотетическим.
Эталонный земельный участок для каждого кластера земельных участков, отнесенных к третьей группе, определяется в разрезе факторов кластеризации по форме, представленной в Таблице 11.
Таблица 11.
Определение эталонного земельного участка для кластеров земельных участков,
отнесенных к третьей группе.
№ | Описание эталонного земельного участка | Факторы кластеризации |
|
| 1234…n |
01 | 02 | …0n |
1 |
|
|
2 |
|
|
... |
|
|
n |
|
|
Факторы кластеризации вносятся в соответствующие графы столбцов 03-0n Таблицы 11 в тех единицах измерения, в которых они определены в перечне факторов кластеризации.
7.4. Расчет рыночной стоимости эталонных земельных участков для кластеров земельных участков, отнесенных к третьей группе, осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков. Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается с привлечением оценщиков. Оценщик предоставляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков для кластеров земельных участков, отнесенных к третьей группе, представляются по форме Таблицы 8.
7.5. Расчет удельного показателя кадастровой стоимости эталонного земельного участка для каждого кластера земельных участков, отнесенных к третьей группе, осуществляется путем деления его рыночной стоимости эталонного земельного участка на его площадь.
7.6. Кадастровая стоимость земельного участка в кластере земельных участков, отнесенных к третьей группе, рассчитывается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости эталонного земельного участка в данном кластере земельных участков на площадь оцениваемого земельного участка.
Результаты расчетов кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе, приводятся в Таблице 12.
Таблица 12.
Расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе
№ | Наименование | Описание | Площадь | Удельный показатель кадастровой стоимости эталонного земельного участка, | Кадастровая стоимость земельного участка, |
01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 |
1 |
|
|
|
|
|
2 |
|
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
n |
|
|
|
|
|
VI. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 |
