УТВЕРЖДАЮ
Руководитель Росземкадастра
___________
« 20 » марта 2003 г.

Технические указания по государственной кадастровой оценке земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения

I. Основные положения

Технические указания по государственной кадастровой оценке земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее Технические указания) являются практическим руководством по реализации Рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее земли промышленности и иного специального назначения).
В Технических указаниях приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения, даны разъяснения по всем этапам работ и методическим подходам, применяемым при государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения.
Технические указания сопровождаются программным комплексом «Государственная кадастровая оценка земель промышленности и иного специального назначения» (далее ПК ГКОЗ Пром).
Методика, Технические указания, ПК ГКОЗ Пром и Руководство пользователя ПК ГКОЗ Пром составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения.

II. Группировка земельных участков промышленности
и иного специального назначения


1. Группировка земельных участков промышленности и иного специального назначения в пределах территории субъекта Российской Федерации осуществляется по видам их использования в зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости указанных земельных участков.
Группировка земельных участков промышленности и иного специального назначения осуществляется в соответствии с Приложением 1. Результат группировки земельных участков представляется в форме Таблицы 1.

Таблица 1
Группировка земельных участков промышленности и иного специального назначения

№ п/п

Наименование
землепользования

Описание земельного участка (кадастровый номер)

Площадь
земельного участка,
кв. м.

Номер группы

IIIIIIIVVVI

01

02

03

04

1.

2.

…

n

Отнесение земельного участка промышленности и иного специального назначения к той или иной группе осуществляется в столбцах путем проставления отметки «х».

III. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе


2. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливается равной их рыночная стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 01.01.2001 (далее Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков).
Рыночная стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, рассчитывается с привлечением оценщиков. Оценщик представляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе, представляются в форме Таблицы 2.

Таблица 2
Расчет рыночной стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе

№
п. п.

Описание земельного участка
(кадастровый номер)

Рыночная стоимость земельного участка, руб.

Название, дата,
№ отчета, кем подготовлен

01

02

03

04

1

2

…

n

IV. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе


3. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется в следующем порядке:
кластеризация земельных участков, отнесенных ко второй группе;
определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.
4. Кластеризация земельных участков, отнесенных ко второй группе.
4.1. Для составления перечня факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации формируется группа экспертов из 5-7 человек, в состав которой должны обязательно быть включены:
специалист Комитета по земельным ресурсам и землеустройству;
представитель территориального оркв. м.на Минимущества России;
1-2 оценщика (рекомендуемый опыт работы в области оценочной деятельности в регионе не менее 3 лет);
2-3 риэлтора (рекомендуемый опыт работы в области риэлторской деятельности в регионе не менее 3 лет);
В состав группы могут быть включены:
представители оркв. м.нов государственной власти субъекта Российской Федерации, оркв. м.нов местного самоуправления;
специалисты в сфере экономики и управления земельно-имущественным комплексом.
Группа экспертов определяет перечень факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации на основе типового перечня факторов кластеризации. Типовой перечень факторов кластеризации земельных участков приведен в Приложении 2.
При определении перечня факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации эксперты могут дополнить типовой перечень факторов кластеризации факторами, оказывающими влияние на стоимость земельных участков в данном субъекте Российской Федерации, либо исключить из типового перечня несущественные, по мнению экспертов, факторы.
В каждом определенном перечне факторов кластеризации эксперты выбирают один фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе (например, расстояние до столицы субъекта Российской Федерации).
Перечни факторов кластеризации, а также факторы, оказывающие наибольшее влияние на стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе, на уровне субъекта Российской Федерации утверждаются протоколом заседания региональной межведомственной комиссии.
4.2. Все земельные участки, отнесенные ко второй группе, описываются в разрезе факторов кластеризации. Указанная информация заносится в Таблицу 3 в тех единицах измерения, в которых факторы кластеризации определены в перечне факторов кластеризации.

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

Таблица 3

Информация о земельных участках, отнесенных ко второй группе

№
п. п.

Описание земельного участка или единого объекта недвижимости (кадастровый номер)

Факторы кластеризации

123…n

01

02

030405…0n

1

2

…

n

4.3. До проведения кластеризации проводится группировка земельных участков, отнесенных ко второй группе, по фактору, оказывающему наибольшее влияние на стоимость указанных земельных участков, установленному в соответствии с п. 4.1.Технических указаний. Диапазон (границы) изменения фактора устанавливается группой экспертов, сформированной в соответствии с п. 4.1.Технических указаний.
В рамках сформированных с учетом фактора, оказывающего наибольшее влияние на стоимость земельных участков, групп проводится кластеризация земельных участков по остальным факторам (фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель в кластеризации не участвует). При этом, количество кластеров определяется группой экспертов, сформированной в соответствии с п. 4.1. Технических указаний, исходя из особенностей территории и сложившейся системы ценообразования в субъекте Российской Федерации.
Кластеризация земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется с применением ПК ГКОЗ Пром.
Результатом кластеризации земельных участков, отнесенных ко второй группе, является перечень земельных участков по кластерам.
5. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.
5.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется с использованием информации о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах и арендной плате за единые объекты недвижимости.
Под рыночной ценой земельного участка или единого объекта недвижимости понимается цена сделки с земельным участком или единым объектом недвижимости, а так же цены спроса и предложения на земельные участки или объекты недвижимости. При этом, в цены спроса и предложения вносятся поправки. Величина поправки устанавливается группой экспертов. Как правило, цена спроса повышается на 10%, цена предложения понижается на 10%.
Под арендной платой за земельный участок или единый объект недвижимости понимается «рыночная» арендная плата, т. е. не используются данные по арендной плате за земельные участки или единые объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности.
5.2. Сбор информации о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах и арендной плате за единые объекты недвижимости осуществляется по земельным участкам и единым объектам недвижимости расположенным за чертой и в черте поселений. Указанная информация собирается начиная с 01.01.99 по форме, приведенной в Таблице 4. Каждый земельный участок или единый объект недвижимости, по которому имеется информации о рыночных ценах или арендной плате описываются в разрезе факторов кластеризации.

Таблица 4

Информация о земельных участках и единых объектах недвижимости

№
п. п.

Описание земельного участка или единого объекта недвижимости (кадастровый номер)

Вид информации

Факторы кластеризации

Рыночная цена земельного участка, руб./дата

Арендная плата за земельный участок, руб./датаРыночная цена единого объекта недвижимости, руб./датаАрендная плата за единый объект недвижимости, руб./дата

123…n

01

02

03

…0n

1

/

///

2

/

///

…

n

В случае использования в качестве рыночных цен на земельные участки или единые объекты недвижимости цен спроса или предложения на земельные участки или объекты недвижимости в соответствующие графы столбцов 03, 05 указанные цены вносятся с учетом поправок.
Факторы кластеризации вносятся в соответствующие графы столбцов 07-0n Таблицы 4 в тех единицах измерения, в которых они определены в перечне факторов кластеризации.
В случае, если земельный участок или единый объект недвижимости, по которому имеется информации о рыночных ценах или арендной плате, расположен в черте поселений, фактор кластеризации «близость к ближайшему поселению» вносится в соответствующую графу Таблицы 4 со значением «0».
5.3. Расчет рыночной стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.
5.3.1. Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за земельные участки осуществляется методом капитализации земельной ренты в соответствии с п. 4 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 01.01.2001 (далее Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков):
, (1)
где:
РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;
АП – арендная плата за земельный участок за вычетом операционных расходов арендодателя, руб.;
Кк – коэффициент капитализации арендной платы
Коэффициент капитализации арендной платы рассчитывается с привлечением лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности (далее оценщики). Оценщик представляет отчет об обосновании величины коэффициента капитализации арендной платы.
Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за земельные участки вносятся в Таблицу 5.


Таблица 5

Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за земельные участки

№
п. п.

Описание земельного участка (кадастровый номер)

Арендная плата за земельный участок, руб.

Коэффициент капитализации арендной платы

Рыночная стоимость земельного участка, руб.

Значение коэффициента капитализации арендной платы

Название, дата, № отчета, кем подготовлен

01

02

03

04

0506

1

2

…

n

5.3.2. Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости осуществляется методом выделения в соответствии с п. 2 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков:
РСз=РЦеон-ОС, (2)
где:
РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;
РЦеон - рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.;
ОС – стоимость воспроизводства или замещения улучшений (зданий, строений, сооружений), руб.
или распределения в соответствии с п. 3 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков:
РСз=РЦеонДз, (3)
где:
РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;
РЦеон - рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.;
Дз – доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости
Стоимость улучшений рассчитывается с привлечением оценщиков. Оценщик представляет отчет об оценке стоимости воспроизводства или замещения улучшений в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости так же рассчитывается с привлечением оценщиков или риэлторов. Оценщик или риэлтор представляет отчет об обосновании доли стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости вносятся в Таблицу 6.


Таблица 6

Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости

№
п/п

Описание единого объекта недвижимости
(кадастровый номер)

Рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.

Стоимость улучшений

Доля стоимости земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка, руб.

Стоимость улучшений, руб.

Название,
дата,
№ отчета, кем подготовлен

Доля стоимости земельного участкаНазвание,
дата,
№ отчета, кем подготовлен

01

02

03

04

05

060708

1

2

…

n

5.3.3. Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за единые объекты недвижимости осуществляется методом остатка в соответствии с п. 5 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков.
Рыночная стоимость земельных участков с использованием информации об арендной плате за единые объекты недвижимости рассчитывается с привлечением оценщиков. Оценщик представляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за единые объекты недвижимости вносятся в Таблицу 7.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3