2) появляется место, где предприниматель может получить разъяснения специалиста/консультанта по любому интересующему его вопросу, связанному с вопросами аренды;
3) в рамках данного центра может сформироваться сообщество специалистов, которые на платной основе смогут решать вопросы по аренде недвижимости для предпринимателей, при этом отвечая за результаты своей работы. Статус организации и квалификация специалистов позволит предпринимателям избежать целого ряда финансовых и временных затрат.
Основной проблемой является определить роль государства в данной схеме.
При активном участии местных органов власти, региональные чиновники могут быть обвинены в создании искусственного монополиста в данной области (и дополнительном выкачивании денег с предпринимателей) и лоббировании интересов конкретной консалтинговой фирмы.
При пассивном участии местных органов, отвечающих за арендные взаимоотношения, схема теряет смысл.
Конечно, существует целый ряд способов решить большинство этих вопросов. Однако наиболее простым представляется поручить эти функции какой-либо из региональных структур поддержки предпринимательства.
Схема 2. Структура поддержки предпринимательства.
В случае активного привлечения к данной работе структуры поддержки предпринимательства решаются многие из вопросов, указанных выше. Так как основной задачей такой структуры является оказание поддержки всем слоям предпринимательской среды для более успешного ведения бизнеса. В их инфраструктуре уже есть специалисты, оказывающие подобные услуги и для их перепрофилирования не потребуется много времени и финансовых затрат. Кроме того, государственные власти должны оказывать максимальное содействие в развитии таких структур, что в данном случае полностью согласуется с поставленной задачей. К тому же и предприниматели уже привыкли обращаться в такие структуры, и, вероятнее всего, взятие на себя функций сопровождения предпринимателей в процессе оформления аренды, будет воспринято ими положительно.
На основании проведённого анкетирования, а также проведённых устных собеседований, сейчас авторам видятся два пути возможного участия структур поддержки в данном процессе.
Схема 2.1 Консалтинговый, информационно-аналитический центр в структуре поддержки предпринимательства.
Схема взаимоотношений такая же, как при осуществлении работ через фирму-посредника. Однако, кроме этого, ещё может быть добавлена аналитическая работа по анализу помещений и земельных участков, видов бизнеса, развитых на территориях и выработка рекомендаций для органов власти по сдаче помещений и участков в аренду. При этом специалисты структуры поддержки могут войти в состав конкурсных комиссий (что разрешено законодательством) по выбору компаний для предоставления им права аренды недвижимости. Это позволит не только обеспечить прозрачность принимаемых решений, но и на подготовительной стадии правильно определить целевое назначение помещения.
Структура поддержки может взять на себя и ещё одну достаточно важную роль – подготовки проектов региональных законодательных актов по аренде недвижимости (в той части, где есть «пробелы») и предложений по изменению уже существующих - для принятия решений региональными органами власти, отстаивая, таким образом, интересы малого и среднего бизнеса и решая их вопросы
Однако, данная схема только упрощает для предпринимателей систему взаимоотношений с чиновниками, но никак не сокращает их количество, а значит, соответственно, и количество согласующих подписей, а так же количество документов, которые необходимо подготовить.
Данная схема имеет много преимуществ. Но, и один существенный недостаток. Основной проблемой в арендных отношениях сегодня для госчиновников является высокий процент арендных неплатежей и сложность разрыва арендных договоров с недобросовестными арендаторами с последующим их выселением с арендуемых площадей. При выработке рекомендаций сам рекомендатель не несёт никакой ответственности за их результаты, что не устраивает чиновников. Именно поэтому наиболее интересной представляется третья схема.
Схема 2.2 Управляющая компания по предоставлению в аренду недвижимости для предприятий малого и среднего бизнеса.
Данная схема сохраняет все преимущества предыдущей.
Кроме этого, при данной схеме нет прямого взаимодействия между предпринимателями и чиновниками. Арендатором всей недвижимости является структура поддержки.
На основании предварительной аналитической работы выделяются земельные участки и нежилые помещения для размещения на них предприятий малого бизнеса. Таким образом, создаётся Фонд недвижимости, предназначенной для функционирования предприятий малого бизнеса. Весь фонд передаётся в аренду структуре поддержки предпринимательства, которая в последующем на субарендном принципе на конкурсной основе передаёт её в аренду предприятиям малого и среднего бизнеса. Консультанты структуры поддержки, специализирующиеся на вопросах аренды и прошедшие специальное обучение, решают для субарендаторов все вопросы взаимоотношений с официальными органами (все затраты компенсируются на основании счетов).
Данный принцип сегодня отработан в системе Технопарков и бизнес-инкубаторов. По основным моментам он сохраняется, требуется только доработка, связанная с отсутствием единой территории.
В данной схеме проводится большинство мероприятий, что и в предыдущей, только ответственность за рекомендации и результаты конкурсов (здесь конкурсы проводит сама структура поддержки) полностью возложены на рекомендателя. С другой стороны, так как нет прямого контакта чиновников и предпринимателей, есть все возможности избежать длительных процедур согласования и незапланированных платежей.
Эта схема была одобрена многими из опрошенных предпринимателей, экспертами и чиновниками, хотя и вызвала некоторое отторжение со стороны части чиновников.
Что же вызвало одобрение у большинства поддержавших:
1) Единый арендатор – единый плательщик. Решать все взаимоотношения с одним арендатором гораздо проще.
2) Расторгнуть договор субаренды гораздо проще, чем арендный. А значит, не будут пустовать нежилые помещения и арендованные участки.
3) Не надо проводить сложные конкурсы и держать под это специальный персонал.
4) Структуры поддержки предпринимательства лучше осведомлены о том, какие бизнесы необходимо развивать на определённых территориях. А это облегчает ситуацию для муниципальных чиновников с точки зрения их текущей работы.
5) Данная схема полностью вкладывается в существующее законодательство.
Однако в ней присутствует одна существенная проблема. Часто структуры поддержки предпринимательства являются юридически независимыми от региональных властей. Например, система территориальных агентств, созданных в Москве, является системой юридически независимых структур, хотя и Московское Правительство выступило их непосредственным учредителем.
Чтобы в данном случае избежать проблем по арендным взаимоотношениям может быть предложена Схема 3, где функцию управляющей компании могло бы взять на себя специально созданное Государственное унитарное предприятие, несущее в себе все основы, заложенные в структуре поддержки предпринимательства.
Предлагаемые схемы наверняка имеют право на жизнь. Без сомнения все они требуют детальной проработки и дополнительных исследований, после чего смогут найти применение в том или ином регионе в соответствии со сложившейся там ситуации.
2.1 Рекомендации по оптимальной работе с существующей схемой получения в аренду
недвижимости (земли) по заявительному принципу.
1. Данный вариант, при анализе всех трех существующих в г. Москве разновидностей схемы получения в аренду земли и недвижимости, а именно: схема получения в аренду недвижимости (земли) по заявительному принципу, схема получения в аренду земли по результатам конкурса, схема получения в аренду нежилого помещения по результатам конкурса принята как базовая, так как она наиболее полно раскрывает весь процесс подбора, выделения земельного участка, подготовку исходно – разрешительной документации, проведение предпроектных и проектных работ, оформление договора аренды. Она - самая длительная по срокам работ, самая сложная по согласованиям, самая финансово затратная и самая опасная для предпринимателя по своим рискам. И потом, она самая распространенная на настоящее время в г. Москве. Две остальные схемы – есть производные от базовой. Например, для предпринимателя работа в схеме получения в аренду земли по результатам конкурса совершенно аналогична базовой только начинается с IY Этапа: Проектные работы. Она отличается по срокам, но не по затратам, более безопасна в плане возможных срывов.
2. Данная схема и рекомендации к ней разработаны на основе Распоряжения Мэра Москвы от 01.01.01 года № 000 – РМ «О положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве» и других распорядительных документов Мэра и Правительства Москвы;
3. Схема описывает наиболее часто встречающийся для предпринимательской деятельности случай оформления в краткосрочную аренду (3-5 лет) земли под установку нестационарного объекта недвижимости (торгового павильона);
4. Для удобства работы с рекомендациями, все впервые встречающиеся организации выделены жирным шрифтом, особо важные места в примечаниях и рекомендациях подчеркнуты курсивом.
I этап: Организация заявительной кампании по получению земельного участка в аренду для предпринимательской деятельности: 1.1. Субъект предпринимательской деятельности (далее - Заявитель) обращается в Управу района, в котором он имеет намерение оформить в аренду землю под установку нестационарного объекта недвижимости для организации предпринимательской деятельности, а именно: 1.2. Заявитель направляет на имя Главы Управы района заявление (в свободной форме) с кратким изложением рода деятельности организации которую он представляет, возможными параметрами земельного участка, предпочтительным местом его размещения (если таковое имеется), описанием вида деятельности которым он собирается заниматься на данном участке; 1.3. Заявление Заявителя и все необходимые к нему документы рассматриваются на конкурсной комиссии Управы района по предоставлению земельных участков; 1.4. В случае положительного решения Комиссии Управы района ее решение направляется в Префектуру округа для рассмотрения и принятия либо положительного, либо отрицательного решения; 1.5. В случае положительного решения в Префектуре округа вопроса о возможности предоставления Заявителю земельного участка под оговоренный вид деятельности Префект, либо по его поручению один из его Заместителей дает поручение Архитектурно – планировочному Управлению округа (далее – АПУ округа) на вариантный подбор земельного участка; Примечание: Работа по п. п. 1.1.-1.5. – бесплатная. Официальный срок – 1 месяц; Реальный срок -1,5 – 2 месяца. II Этап: Подбор и выделение земельного участка: 2.1. Районный архитектор Территориального отдела АПУ округа проведет работы по подбору земельного участка необходимых Заявителю параметров с учетом наличия свободной земли и сложившейся градостроительной ситуации в районе Примечание: Работа – платная. Официальный срок – 1 месяц; Реальный срок – 1,5 – 2 месяца. 2.2. После вариантного подбора земельного участка удовлетворившего требованиям Заявителя АПУ округа организует при участии Заявителя работу по подготовке материалов на рассмотрение Окружной комиссии по имущественно – земельным отношениям и градостроительству, либо что, скорее всего Комиссии по мелкорозничной торговле, а именно: - готовит кальку ситуационного Плана в масштабе 1: 2000 на участок; - согласовывает кальку с: Регламентом Москомархитектуры; Префектом округа, либо его Замом; Главой Районной Управы; - оформляет заключение: АПУ округа; ОПС Мосгоргеотреста; ТОРЗа округа; Москомприроды (по отдельным округам, например Юго-Западный АО); Примечание: Работа – платная. Реальный срок – 3 месяца. 2.3. На основании подготовленных материалов, описанных в п. 2.2., окружная комиссия по имущественно – земельным отношениям и градостроительству, либо комиссия по мелкооптовой торговле принимает решение о подготовке исходно – разрешительной документации на строительство (установку) нестационарного объекта недвижимости объекта и аренду для этих целей земельного участка. II Этап: Подготовка исходно – разрешительной документации. 3.1. Основанием для подготовки исходно – разрешительной документации являются: поручение Префекта округа, либо его заместителя, либо поручение окружной комиссия по имущественно – земельным отношениям и градостроительству, или комиссии по мелкооптовой торговле. 3.2. ИРД разрабатывается ГУП Глав АПУ Москомархитектуры по заявлению Заказчика, с приложением документов разрешающего разработку ИРД (протокол Комиссии, протокол Художественного Совета Москомархитектуры, с согласованием предпроектных архитектурных проработок, протокол Регламента Москомархитектуры) на основании Договора на подготовку ИРД между Заказчиком и ГУП Глав АПУ Москомархитектуры. 3.3. ИРД включает в себя: · Материалы предпроектных проработок; · Градостроительное заключение (по соответствующей форме) в составе: - Эскиза № 1 (видоизмененный ситуационный план Вашего участка с местами для подписей и печатей согласующих организаций); · Заключение по инженерному обеспечению объекта (определяется Заказчиком); · Протокол рассмотрения материалов предпроектных проработок Художественным Советом Москомархитектуры. · Городской торговый патент. 3.4. Материалы ИРД согласовываются с: - Префектом административного округа; - Главой районной Управы; 3.5. Оформляются заключения (при необходимости): - Окружного ЦГСЭН; - Территориального отдела Москомприроды; - ОПС Мосгоргеотреста; - УГПС ГУВД г. Москвы (в части соблюдения противопожарных разрывов до ближайших зданий и сооружений); - Москомзема и др. Примечание: Работа – платная. Официальный срок – 2 месяца. Реальный 5-7 месяцев. Срок действия исходно-разрешительной документации для установки нестационарных объектов устанавливается со дня регистрации в Глав АПУ, не менее 6 месяцев. IY Этап: Проектные работы 4.1. Проектная документация для установки нестационарного объекта включает: - Пояснительную записку; - Ситуационный план М 1:2000; - Генеральный план М 1: 5000; - Архитектурно – градостроительное решение объекта, согласованное Москомархитектурой (по индивидуальным объектам); - Паспорт объекта согласованный Москомархитектурой (для повторно применяемых типовых объектов); - Архитектурно – строительные решения; - Технологические чертежи; - Чертежи по инженерному обеспечению и оборудованию. 4.2. Проектная документация для установки нестационарного объекта представляется на рассмотрение и согласование в Москомархитектуру (Управление комплексного благоустройства города). Примечание: Работа – платная. Реальный срок 2 – 2.5 месяцев. Y Этап: Оформление Договора аренды 5.1. Договор краткосрочной аренды (срок до 5 лет) на установку нестационарного объекта недвижимости оформляется Территориальным отделом регулирования землепользования Москомзема, на основании заявления Заказчика с приложением необходимых документов (комплекта ИРД). 5.2. На основе материалов ИРД готовится заседание окружной комиссии по земельно – имущественным отношениям и градостроительству, либо комиссии по мелкорозничной торговле, которые дают протокольно поручение по форме и особенностям Договора аренды земли. 5.3. По результатам решения комиссий Префект округа издает распоряжение о договоре аренды земли. Текст Договора подписывается ТОРЗом и Заявителем и регистрируется в Москомрегистрации. Примечание: Работа – платная. Реальный срок – 3 месяца. | Рекомендация 1: В письме на имя Главы РУ необходимо коротко и ясно изложить, чем может быть интересен Ваш бизнес для населения Района и чем может быть полезна Ваша организация Районной Управе (социально-низкие цены ветеранам, инвалидам, возможная спонсорская помощь и т. д.) Примечание 1: Срок рассмотрения такого рода заявлений – 1 месяц; Рекомендация 2: Не оставляйте процесс прохождения Вашего заявления в Районной Управе без контроля! Необходимо в канцелярии Управы выяснить номер, под которым оно зарегистрировано, связаться с исполнителем. Нужно постараться попасть к нему на прием. В разговоре с исполнителем постарайтесь понять, насколько реальны Ваши шансы. Если они малы, выясните, что необходимо для их увеличения, какие дополнительные документы, справки, новая информация могут помочь Вам? Примечание 2: Заявителя могут не пригласить, а могут и пригласить на такое заседание. Часто это уже хороший сигнал – Ваше дело принято к рассмотрению. Члены комиссии - это работники Управы (председатель – Заместитель Главы Управы) и советники районного собрания. Рекомендация 3: Будьте готовы к любым неожиданным вопросам! И поменьше неосторожных обещаний (вроде бесплатного снабжения цветами и пайками всех инвалидов района раз в квартал). Берите на себя только то, что можете выполнить без ущерба для своего бизнеса. Но брать что-то придется. Рекомендация 4: Сразу же определитесь по размерам Вашего павильона. Понятно желание заполучить побольше площадей, но в г. Москве от будущего размера павильона зависит количество согласований, их уровень, сроки, деньги в конце концов, которые Вам придется на эти согласования потратить Оптимальный для Вас (хотя возможно не для Вашего бизнеса) может являться площадь павильона до 20 кв. м. В этом случае ряд согласований идут по упрощенной схеме, появляется шанс установить Ваш павильон в местах т. н. «красных линий» - линий градостроительного регулирования (пересечения улиц, площади, тротуары и т. д.) где наиболее насыщен пассажиропоток (что важно для Вас). Рекомендация 5: Еще одно ключевое для будущих согласований положение- установка или строительство павильона? Любое строительство предполагающее наличие фундамента, а значит ведение земляных работ, что сразу же уменьшит Ваши возможности по месторасположению (тротуары, например, в этом случае отпадут, а сейчас это практически единственный резерв размещения в месте насыщенного пассажиропотока). Установка наоборот, упрощает дело при прохождении согласований со многими организациями. Например, если какая – либо организация запретит Вам разместить павильон на крайне привлекательном для Вас месте, мотивируя невозможностью проведения при необходимости ремонтных работ, Вы (в случае установки) всегда имеете шанс направить в данную организацию гарантийное письмо, что в случае возникновения каких-либо проблем Вы по первому требованию уберете его на время проведения этих работ и вопрос согласования размещения павильона данной организацией может быть решен положительно. Примечание 3: Здесь, как правило, возможности Вашего влияния на ход ситуации заканчиваются. Но можно и необходимо попытаться действовать как и при Рекомендации 2: встретиться с исполнителем, выяснить судьбу Вашего дела и т. д. Примечание 4: С этого момента Вы начнете платить за все или почти все действия органов власти и согласующих организаций в процессе подбора, выделения и оформления земельного участка; Рекомендация 6: Окажите любую возможную помощь исполнителю в подборе приемлимового для Вас участка, при необходимости выделите машину для поездки на место и т. д. Осмотрите сами весь район и дайте Ваши встречные предложения! Как правило, они не будут приняты, но, по крайней мере, у Вас будут какие-то аргументы в разговоре с Начальником АПУ когда Вы пойдете к нему на прием если работа исполнителя Вас не удовлетворит. На любые возражения, что предложенный Вами участок не пройдет по причине возможного не согласия какой-либо организации (ТОРЗа округа, ОПС Мосгоргеотреста и т. д.) беритесь за свои деньги официально прояснить с этими организациями данный вопрос (это по существующему Положению – возможно совершенно официально). Часто деньги могут быть потрачены впустую - участок действительно использовать нельзя. Но может и повезти, и Вы получите интересное Вам место. Примечание 5: Наступил самый, пожалуй, ответственный этап в работе – этап где придется и нужно рисковать деньгами. Рекомендация: 7 Обязательно закажите (это возможно) и оплатите съемку плана Вашего участка в масштабе 1: 500 в Отделе подземных сооружений Мосгоргеотреста. Это даст Вам возможность увидеть все, что находится под Вашим участком (телефонные кабели, сети Мосэнерго, трубы Москоллектора ит. д.) и увидеть, насколько сложен Ваш участок в будущей процедуре согласований. Рекомендация 8: Учитесь «читать» ситуационный план. Все опасности на нем обозначены специальными линиями: т. н. «красные линии» – в которых нельзя иметь долгосрочную аренду, линии природного комплекса – в которых вообще ничего нельзя строить и т. д. Найдите человека сведущего в этих терминах и попросите его «прочитать» Ваш ситуационный план и разьяснить Вам ситуацию и возможные проблемы. Рекомендация 9: Никогда и ни при каких условиях не соглашайтесь (при любой привлекательности для Вас и Вашего дела) на размещение Вашего павильона в зоне т. н. природного комплекса. Вы либо никогда не сможете преодолеть сопротивление Москомприроды, СЭС, либо в итоге Ваш участок станет для Вас по настоящему «золотым». Например: Вы расположились на газоне с необходимостью вырубки пары имеющихся кустарников. Скорее всего, в будущем, при согласовании с Москомприродой, Вы получите 100% - отказ. В другом варианте Вас обяжут оплатить компенсационное озеленение площади в несколько раз большей (это обычная практика). Примечание 6: Самое главное, что, не смотря на наличие в официальном порядке выделения земельного участка по рассматриваемой схеме (пункт 2.2.) в числе прочих заключения ОПС Мосгоргеотреста, далеко не во всех административных округах на этой стадии требуют это согласование. И удачно пройдя все согласования на этом этапе (и заплатив за все), но не поинтересовавшись ситуацией с ОПС на следующей стадии – стадии ИРД – где это согласование обязательно, Вы можете «подорваться» на какой - нибудь подземной коммуникации и потерять и участок и деньги. Примечание 7: Еще одна опасность ждет Вас при согласовании ситуационного плана на Регламенте Москомархитектуры. Городские архитектурные структуры могут, исходя из градостроительной ситуации, просто не согласовать Вам выделение необходимого Вам участка. На данном, интересующем Вас месте. Что такое градостроительная ситуация? Например: Ваше сооружение выпадает из общего облика окружающей застройки, либо занимает место, которое может быть использовано с большей для города пользой, либо мешает пассажирскому и транспортному потоку и т. д. Рекомендация 10: В этом случае, если место ценно для Вас, придется пойти на дополнительные траты и заказать предпроектные архитектурные проработки размещения Вашего павильона на предполагаемом к выделению месте, со стандартным набором: фотографией места, проектом павильона, фотомонтажем предполагаемого размещения Вашего павильона на выделяемом земельном участке. Придется нанять архитектурную фирму, имеющую соответствующую лицензию и заказать ей проект. Главное условие – фирма должна не только уметь рисовать проекты , но и иметь возможность утвердить предпроектные архитектурные проработки Вашего павильона на Художественном Совете Москомархитектуры и Регламенте (хотя по существующим нормативным документам согласование архитектурных проработок – дело самого Заказчика – т. е. Ваше). Еще один важный для Вас момент – фирма должна в будущем разработать и согласовать рабочие чертежи павильона. Рекомендация 11: При разработке предпроектных архитектурных проработок Вашего павильона в техническом задании для архитектурной фирмы – исполнителя обязательно предусмотрите возможность составления павильона из модулей таких размеров (все такие нормы у архитекторов имеются) которые позволят провозить их по г. Москве без специальных дополнительных разрешений (есть и такая проблема). Рекомендация 12: Получив протокол комиссии, внимательно, со специалистом изучите его. Все что написано на этом листке бумаги будет, потом до точки воплощено в ИРД и в договоре аренды. Если, например, Вы рассчитывали на аренду в 5 лет, а в протоколе написано, что Вам разрешили только 3 года – все это так и перекочует из протокола в ИРД, а потом в договор аренды. Если Вы с чем - либо не согласны, попытайтесь в АПУ округа выяснить, в чем причина таких изменений. Хотите опротестовать решение комиссии - пишите Префекту. Но это не приветствуется – могут при повторном решении отобрать и то, что дали. Взвесьте все. И если даже эти ухудшившиеся условия дают возможность прибыльно развиваться Вашему бизнесу - соглашайтесь. Если нет - спорьте и настаивайте на пересмотре решения – терять Вам все равно уже нечего. Примечание 8: При том, что ИРД официально разрабатывается подразделениями ГУП Глав АПУ, сроки его разработки официально составляют (для данной категории объектов) – не более 3 месяцев, если Вы пустите это дело на самотек, то Вы можете не получить ИРД и через год. Рекомендация 13: После подписания Договора на подготовку ИРД с ГУП Глав АПУ найдите ответственного исполнителя Вашего ИРД и постарайтесь наладить с ним продуктивное сотрудничество. Главным в этом сотрудничестве будет следующее: письма и подготовка всех официальных документов по Вашему ИРД – его дело, а доставка писем в согласующие организации, контроль за работой над ними, возвращение ответов на письма - Ваше. Советы по преодолению трудностей – его дело, а их преодоление – Ваше. Рекомендация 14: Особое внимание уделите разделу ИРД «Заключение по инженерному обеспечению объекта». Вам могут предложить сделать его по усеченной форме, мотивируя необходимостью сэкономить (!!!) Ваши деньги и тем, что его все равно придется делать на стадии рабочего проекта Вашего павильона. Не соглашайтесь, здесь и может таиться основная опасность. Проработанное заключение по инженерному обеспечению объекта – это прогнозный расчет Ваших потребностей по свету, теплу, воде, возможным источникам подключения, и, самое главное! возможным тратам на это. Согласитесь, что узнать, что протянуть воду и свет к Вашему павильону будет стоить дороже чем он сам лучше на стадии ИРД, чем на последней при рабочем проектировании, когда денег будет затрачено еще больше. Примечание 9: Само по себе ИРД не спасает от рисков, можно остановиться на любом из согласований. Но мы, по крайней мере, уже подстраховались с Вами Рекомендациями 7, 9, 10 и можем не опасаться того, что под землей, а это 50% успеха, того, что растет и цветет, а это остальные 25% и той самой градостроительной ситуации, а это еще 25%. Рекомендация 15: Здесь необходимо поручить работу профессионалам - архитекторам. Возможно и желательно тем, кто делал для Вас архитектурные проработки. Одновременно, постарайтесь найти не участвующего в Вашем проектировании архитектора и попытайтесь использовать его как консультанта что бы понять, не навязывают ли Вам лишней работы с соответствующей «лишней» оплатой. Рекомендация 16: Одна из проблем, которая будет всегда перед Вами – как сократить весь процесс получения участка. Когда начать проектирование – после ИРД – что логично, но удлиняет сроки или во время его, что сроки укорачивает, но повышает риск лишних трат? Начинайте когда будет согласован Эскиз № 1 и получены заключения всех требуемых организаций. Пока сотрудники Глав АПУ будут оформлять материалы ИРД, утверждать их, при профессиональной расторопной фирме Вы можете к этому времени подготовить и начать утверждать проект, сократив тем самым 1,5-2 месяца. Примечание 10: На этом этапе от Вас требуется только четко и быстро выполнять указание исполнителей по Вашему Договору в ТОРЗе: сказали привезти дополнительные документы – везите, сказали нужно подъехать и пояснить какие – то моменты – бегом в ТОРЗ Рекомендация 17: На этом этапе Вы столкнетесь с самым неожиданным для Вас. Дело в том, что распорядительными документами Правительства Москвы Договора аренды земли оформляются с заявителем только после оплаты им рассчитанной в каждом индивидуальном случае, единовременной суммы за право на заключение договора аренды земли (в дополнение к будущим арендным платежам ). Сумма эта рассчитывается по специальной формуле с учетом ценности Вашего участка, его площади, коэффициента вида Вашей деятельности, сроков аренды и т. д. и может составлять неожиданно ощутимую для Вас величину. Поэтому эту последнюю рекомендацию примените в самом начале процесса, когда Вам только предложат участок. Воспользуйтесь ППМ № 000 от_13 ноября 2003 г. «Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка» и хотя бы приблизительно прикиньте, во что Вам обойдется этот обязательный платеж на финише. И если сумма получившаяся в результате расчетов приемлема для Вас – начинайте работу по оформлению земельного участка. |
2.2 Рекомендации по оптимальной работе с существующей схемой получения в аренду недвижимости (земли) по результатам конкурса.
1. Данный вариант – есть производная от основной, базовой схемы получения в аренду земли и недвижимости. Основным плюсом этого варианта схемы является: наличие готовой исходно – разрешительной документации (т. к. на конкурс практически всегда выставляются земельные участки с уже разработанной ИРД), что ровно на половину сокращает срок работ по оформлению земли. Одновременно, практически на 100% повышается надежность процесса оформления земли. К недостаткам можно отнести ее затратность. Она будет не меньшей, а может и большей по сравнению с базовой (т. к. на конкурсе выиграет тот, кто даст за ИРД большую цену, либо кто даст большую цену за право на заключение договора аренды, либо все вместе). К тому же данный вариант значительно суживает для предпринимателя возможность маневра, т. к. участки, выставляемые на конкурс, имеют как правило жесткое функциональное назначение (например: только под магазин, или только под офис).
2. Данная схема и рекомендации к ней разработаны на основе Распоряжения Мэра Москвы от 01.01.01 года № 000 – РМ (в редакции от 01.01.2001 г.) «О порядке и условиях проведения конкурсов в г. Москве» и других распорядительных документов Мэра и Правительства Москвы;
3. Для удобства работы с рекомендациями, все впервые встречающиеся организации выделены жирным шрифтом, особо важные места в примечаниях и рекомендациях подчеркнуты курсивом.
I Этап: подготовка и прохождение конкурса на право получения в аренду земельного участка 1.1. В соответствии с распорядительными документами Правительства Москвы материалы по земельным участкам, выставляемым на конкурс, готовит Территориальный отдел регулирования землепользования (ТОРЗ) Московского Земельного Комитета того административного округа в котором располагаются участки, выставляемые на конкурс. 1.2. Список участков, их целевое назначение, стартовая цена, возможные обременения, дата конкурса публикуются в местной окружной печати, в центральных московских газетах: «Тверская 13», «Предприниматель» и др. 1.3. В течение месяца со дня публикации производится прием заявок от желающих участвовать в конкурсе, даются разъяснения по земельному участку, выставляемому на конкурс, порядке прохождения конкурса и определении победителей, принимаются установленный пакет документов и денежный задаток от участника. 1.4. В день конкурса, конкурсная комиссия, в присутствии всех подавших заявки на участие в конкурсе и оплативших задаток, публично определяет победителя конкурса путем вскрытия анонимных (подписанных лишь девизом) конвертов с ценовыми предложениями от участников конкурса. Выигрывает участник, предложивший большую стартовую цену. II Этап: Проектные работы 2.1. Проектная документация для установки нестационарного объекта включает: - Пояснительную записку; - Ситуационный план М 1:2000; - Генеральный план М 1: 5000; - Архитектурно – градостроительное решение объекта, согласованное Москомархитектурой (по индивидуальным объектам); - Паспорт объекта согласованный Москомархитектурой (для повторно применяемых типовых объектов); - Архитектурно – строительные решения; - Технологические чертежи; - Чертежи по инженерному обеспечению и оборудованию. 2.2. Проектная документация для установки нестационарного объекта представляется на рассмотрение и согласование в Москомархитектуру (Управление комплексного благоустройства города). Примечание: Работа – платная. Реальный срок 2 – 2.5 месяцев. III Этап: Оформление Договора аренды 3.1. Договор краткосрочной аренды (срок до 5 лет) на установку нестационарного объекта недвижимости оформляется Территориальным отделом регулирования землепользования Москомзема, на основании заявления Заказчика с приложением необходимых документов (комплекта ИРД). 3.2. На основе материалов ИРД готовится заседание окружной комиссии по земельно – имущественным отношениям и градостроительству, либо комиссии по мелкорозничной торговле, которые дают протокольно поручение по форме и особенностям Договора аренды земли. 3.3. По результатам решения комиссий Префект округа издает распоряжение о договоре аренды земли. Текст Договора подписывается ТОРЗом и Заявителем и регистрируется в Москомрегистрации. Примечание: Работа – платная. Реальный срок – 3 месяца. | Примечание 1: Кроме местной и центральной (в данном случае - Московской) прессы информацию об участках, выносимых на конкурс можно получить в самом окружном ТОРЗе. Она как правило помещается на стендах. Рекомендация 1: Можно записаться на прием к руководству ТОРЗа по вопросу получения такой информации. Как правило вас сразу же направят к исполнителям того отдела в ТОРЗ который занимается конкурсами (он и называется конкурсным отделом). Примечание 2: Это самый важный для заявителя этап. От правильной оценки ситуации именно на этом этапе во многом зависит успех Вашего дела. Рекомендация 2: Необходимо провести тщательнеейший сбор информации по участку, выставленному на конкурс, который Вас заинтересовал, а именно: - познакомиться с разработанной на участок ИРД для определения возможной будущей цены освоения участка; - выехать и на месте определить подлинную ценность участка для Вашего бизнеса (часто, крайне привлекательное расположение участка на плане, в реальности оказывается не таким уж блестящим вариантом, и наоборот); - выяснить до деталей последующую ставку арендной платы за участок; - узнать про все возможные обременения по данному участку (компенсационное озеленение, прокладка дополнительных сетей и т. д.) - Выяснить размеры стартовой цены за оплату прав аренды по конкурсному участку. Это важнейший момент во всей работе - дело в том, что распорядительными документами Правительства Москвы Договора аренды земли оформляются с заявителем только после оплаты им рассчитанной в каждом индивидуальном случае, единовременной суммы за право на заключение договора аренды земли (в дополнение к будущим арендным платежам). Сумма эта рассчитывается по специальной формуле с учетом ценности Вашего участка, его площади, коэффициента вида Вашей деятельности, сроков аренды и т. д. и может составлять неожиданно ощутимую для Вас величину. Воспользуйтесь ППМ № 000 от_13 ноября 2003 г. «Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка» и хотя бы приблизительно прикиньте, во что Вам обойдется этот обязательный платеж. После сбора всей необходимой информации просчитайте свою финансовую «критическую» черту, после которой участие в конкурсе не имеет для Вас смысла. В случае если решение по участию в конкурсе принято, действовать быстро и решительно – т. к. времени у Вас как правило будет мало, конкурс может быть объявлен за 2-3 недели до Вашего появления в ТОРЗе. Примечание 3: По поводу залога, который Вы внесете за участие в конкурсе, никакого риска нет, в случае Вашего проигрыша он будет Вам возвращен. Рекомендация 3: При данном варианте схемы может случиться так, что на место уже будут сделаны предпроектные проработки, которые просто нужно будет оплатить. Если нет, то предпроектные архитектурные проработки размещения Вашего павильона на предполагаемом к выделению месте, со стандартным набором: фотографией места, проектом павильона, фотомонтажем предполагаемого размещения Вашего павильона на выделяемом земельном участке нужно разработать. Действовать нужно как и в базовом варианте - нанимаете архитектурную фирму, имеющую соответствующую лицензию и заказываете ей проект. Главное условие – фирма должна не только уметь рисовать проекты, но и иметь возможность утвердить предпроектные архитектурные проработки Вашего павильона на Художественном Совете Москомархитектуры и Регламенте (хотя по существующим нормативным документам согласование архитектурных проработок – дело самого Заказчика – т. е. Ваше). Еще один важный для Вас момент – фирма должна в будущем разработать и согласовать рабочие чертежи павильона. Рекомендация 4:При разработке предпроектных архитектурных проработок Вашего павильона в техническом задании для архитектурной фирмы – исполнителя обязательно предусмотрите возможность составления павильона из модулей таких размеров (все такие нормы у архитекторов имеются) которые позволят провозить их по г. Мос-кве без специальных дополнительных разрешений (есть и такая проблема). Рекомендация 5: Одновременно, постарайтесь найти не участвующего в Вашем проектировании архитектора и попытайтесь использовать его как консультанта что бы понять, не навязывают ли Вам лишней работы с соответствующей «лишней» оплатой. Примечание 4: На этом этапе от Вас требуется только четко и быстро выполнять указание исполнителей по Вашему Договору в ТОРЗе: сказали привезти дополнительные документы – везите, сказали нужно подъехать и пояснить какие – то моменты – отправляйтесь в ТОРЗ. Только при Вашем эффективном сотрудничестве возможно максимально ускорить процесс оформления договора аренды. |
2.3 Рекомендации по оптимальной работе с существующей схемой получения
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 |
