Методические рекомендации по оптимизации процедуры оформления недвижимости в аренду субъектами малого бизнеса (стр. 1 )

ФОНД «Евразия»

Бизнеса «Бенефит-Консалт»

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

по оптимизации процедуры оформления недвижимости

в аренду субъектами малого бизнеса

Москва

2003 года

Проект «Содействие упрощению процедуры получения в аренду объектов недвижимости субъектами малого бизнеса» реализован Обществом с ограниченной ответственностью «Центр Бизнеса «Бенефит-Консалт». Поддержка данного проекта была осуществлена Фондом «Евразия» за счет средств, предоставленных Агентством по международному развитию США (USAID). Точка зрения, отраженная в данном документе и самими авторами, может не совпадать с точкой зрения Агентства по международному развитию или Фонда «Евразия».

Директор проекта –

Менеджеры проекта – ,

Концепция и инструментарий исследования (разработка анкет, сценариев интервью) – , ,

Авторы текста – ,

Ассистент проекта –

Авторский коллектив благодарит сотрудников Территориального агентства развития предпринимательства Зеленоградского округа г. Москвы и Воронежского регионального агентства поддержки малого и среднего бизнеса, оказавших неоценимую помощь в сборе и первичной обработке информации.

Авторский коллектив выражает искреннюю признательность Фонду «Евразия» и персонально менеджеру грантов и аналитику грантов за ценные рекомендации в работе над грантом и каждодневную помощь, оказанную при реализации проекта.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение……………………………………………………………6

Глава I Основные проблемы, сложившиеся к настоящему времени в процедуре предоставления недвижимости в аренду и возможные направления их решения………………9

1.1 Десять лет в попытке создать систему.

(Практика государственных органов по созданию системы имущественно - земельных отношений и ее встраивание в рыночную экономику)…………………………………………….9

1.2 Аренда – как основа имущественно - земельных правоотношений…………………………………………………..12

1.3 Основные варианты предоставления земельных участков
и иных объектов недвижимости и оформление прав на них…..14.

1.4. Проблемы и недостатки существующей системы
получения в аренду недвижимости в Российской Федерации и г. Москве……………………………………………………………..16

Глава II Примерные схемы процедур оформления недвижимости в аренду в г. Москве………………………….21

2.1 Рекомендации по оптимальной работе с существующей схемой получения в аренду недвижимости (земли)
по заявительному принципу……………………………………...29

2.2 Рекомендации по оптимальной работе с существующей схемой получения в аренду недвижимости (земли) по результатам конкурса……………………………………………..48

2.3 Рекомендации по оптимальной работе с существующей схемой получения в аренду недвижимости
(нежилые помещения) по результатам конкурса……………….56

2.4 Этапы работ и организации, принимающие участие в оформлении аренды недвижимости (нежилого помещения)
через конкурс………………………………………………………61

2.5 Этапы работ и сроки при оформлении аренды недвижимости (земли) по заявительному принципу……………………………..65

2.6 Этапы работ и сроки при оформлении аренды недвижимости (нежилого помещения) через конкурс………...…………………66
2.7 Этапы работ и сроки при оформлении аренды земли через конкурс……………………………………………………………..68

2.8 Этапы работ и сроки при оформлении аренды недвижимости

(нежилого помещения) через конкурс…………………………...74

Справочные материалы по процедуре получения в аренду недвижимости в г. Москве для предпринимательской деятельности……………………………………………………...76

Приложение Законодательные и распорядительные акты Правительства Москвы по вопросам земельно–имущественных отношений………………………………………………………....77
Приложение Адреса и телефоны органов городской власти и управления, уполномоченных рассматривать и принимать решения по вопросам земельно-имущественных отношений
в г. Москве………………………………………………………..79

Приложение Адреса и телефоны городские организаций, участвующих в подборе и выделении земельных участков…...97. Приложение Адреса и телефоны городских организаций, согласовывающих разработанную исходно – разрешительную документацию на выделенный земельный участок…………..100

Приложение Адреса и телефоны городских организаций, занимающихся оформлением земельных участков и нежилых помещений………………………………………………………105

Приложение Примерные образцы писем в органы городской власти и организации, уполномоченные рассматривать и принимать решения по вопросам земельно-имущественных отношений в г. Москве………………………108.

ВВЕДЕНИЕ

Проект "Содействие упрощению процедуры получения в аренду объектов недвижимости субъектами малого бизнеса" выполнен на средства гранта, предоставленного Фондом "Евразия".

В ходе реализации проекта были решены следующие задачи:

1.  Проведен анализ существующей практики получения в аренду объектов недвижимости для осуществления предпринимательской деятельности.

2.  Разработаны рекомендации для субъектов МСП по оптимизации процедуры оформления арендных отношений.

3.  Разработаны предложения по упрощению процедуры получения в аренду объектов недвижимости для предпринимательской деятельности.

Регионами реализации проекта стали: г. Москва (Зеленоградский административный округ) и г. Воронеж. Основным инструментом исследования стал подготовленный и организованный Центром Бизнеса "Бенефит-Консалт" на данных территориях анкетный опрос/интервью субъектов предпринимательской деятельности; экспертов и специалистов, консультирующих по вопросам оформления аренды объектов недвижимости; государственных служащих, участвующих в этом процессе. Данный опрос был проведен силами специалистов Территориального агентства по поддержке предпринимательства Зеленоградского АО г. Москвы и Воронежского регионального агентства поддержки малого и среднего бизнеса.

В каждом регионе в опросе приняли участие по 60 представителей малого и среднего бизнеса (руководители или ответственные лица), по 20 представителей государственных структур и по 10 консультантов или экспертов.

Проведенные исследования и анализ полученных результатов показали наличие значительного числа проблем чуть ли не на каждом шаге существующей процедуры оформления недвижимости в аренду, в то же время они позволили увидеть и возможные перспективы совершенствования процедуры в законодательном и организационном плане.

В данной работе представлена лишь часть результатов исследования, направленная на то, чтобы сделать процедуру получения предпринимателем недвижимости в аренду как можно более прозрачной и предупредить его возможные ошибки. Надеемся, что данные методические рекомендации станут хорошим подспорьем для предпринимателей, желающих получить объекты недвижимости в аренду.

В методических рекомендациях, насколько это позволяли заданные рамки и объемы исследования, поставлена цель, рассмотреть, главным образом на примере г. Москвы, где сосредоточилось до 25% всего малого предпринимательства страны, процедуры и механизм получения в аренду недвижимости (земли, нежилых помещений).

В них подробно рассмотрен созданный и достаточно (по пониманию Московского Правительства) «отточеный» механизм приобретения недвижимости в аренду. Почему в аренду? Потому что долгие годы это была основная и, пожалуй, по массовости применения главная форма правового взаимоотношения граждан, субъектов малого и среднего предпринимательства и властных структур страны и субъектов Российской Федерации в сфере имущественно-земельных отношений. Заключены сотни тысяч договоров аренды земли, иной недвижимости (зданий, сооружений), отработаны варианты ее получения.

Особая роль в методических рекомендациях отведена аренде земельных участков. И это не случайно. Дело в том, что в результате деятельности Московского правительства за последнее время значительно сократился первичный рынок недвижимости в виде зданий, сооружений. Это и понятно, у зданий и сооружений изначально были хозяева (весьма условные конечно). В отличие от него первичный рынок земли «дышит», работает и представляет повышенный интерес для Инвесторов. Поэтому, исключительно из практических, утилитарных соображений, способам и процедурам получения земли в аренду (прежде всего субъектам предпринимательской деятельности) уделено самое большое внимание.

В рекомендациях мы не могли пройти мимо того обилия нормативных актов, которые изданы за это время в области имущественно – земельных отношений в г. Москве и, естественно, в Российской Федерации, ибо первые – есть следствие вторых. С некоторыми из них (список нормативных актов помещен в данной работе) настоятельно рекомендуется ознакомиться предпринимателям. Это может помочь в их практической работе по получению недвижимости в аренду, особенно в плане экономного финансирования.

В материалах рассмотрены главные и существенные недостатки и проблемы созданной и действующей процедуры получения недвижимости в аренду. И даны не претендующие на исчерпывающие и единственно возможные рекомендации по ее хотя бы минимальному улучшению.

Глава I. Основные проблемы, сложившиеся к настоящему времени в процедуре предоставления недвижимости в аренду и возможные направления их решения

1.1 Десять лет в попытке создать систему.

(Практика государственных органов по созданию системы имущественно - земельных отношений и ее встраивание в рыночную экономику).

Новый Земельный Кодекс Российской Федерации, принятый Государственной Думой Российской Федерации 28 сентября, и введенный в действие 30 октября 2001г.[1] и Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая – введена в действие 30 ноября 1994 г., часть вторая – 26 января 1996 г.)[2] в области имущественно – правового регулирования, наконец, установили единые правила для субъектов имущественных правоотношений по всей России.

Ранее действовавшие нормы права, включая Земельный Кодекс РСФСР 1991 года[3], не позволяли в должной мере регулировать общественные отношения в условиях рыночной экономики, поскольку были приняты в другой общественно – политической обстановке и действовали только частично, как например упомянутый Земельный Кодекс РСФСР 1991г., действие почти половины статей которого, Указом Президента РФ от 01.01.01 г. № 000 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствии с Конституцией Российской Федерации»[4] было признано недействительным.

Все эти перипетии с принятием государственных актов по вопросам недвижимости объясняют только одно - Федеральное имущественно-земельное законодательство в целом до определенного момента не обеспечивало надлежащее правовое регулирование, так как само было не полно, противоречиво, фрагментарно. В таких условиях каждый субъект Федерации, не исключая г. Москвы, в рамках своих полномочий пытался самостоятельно регулировать имущественно – земельные отношения, что приводило к отсутствию единого правового поля в этом вопросе в целом по России.

Более того, Москве, как одному из субъектов Российской Федерации в сложившихся условиях часто приходилось решать многие правовые вопросы имущественных отношений самостоятельно. Можно и стоит весьма критически относиться к результатам, но то, что за десятилетний период проделана огромная работа в части создания нормативной базы имущественных отношений, покрывавшая существовавшие пробелы федерального законодательства – несомненно. Были принято десятки нормативно – правовых актов по отдельным проблемам имущественно – земельных отношений, самого различного уровня: Указы и Распоряжения Мэра Москвы, Постановления и распоряжения Правительства Москвы, Распоряжения Вице – Мэра, распоряжения и инструкции отраслевых Департаментов (Московский земельный Комитет, Департамент имущества г. Москвы).

В общем, за прошедшее десятилетие г. Москва сумела регламентировать и охватить городской нормативной базой процедуры имущественно – земельных отношений.

Но только с принятием Земельного кодекса 2001 г., который, детально развил такие принципиальные правовые начала, установленные Конституцией Российской Федерации, как возможность иметь в частной собственности землю, признание и защита равным образом всех ее имущественных форм, появилась возможность осуществлять предпринимательскую деятельность в стабильном правовом поле.

Кодекс решил вопрос государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, введенной Гражданским Кодексом Российской Федерации с целью обеспечить более строгий правовой режим недвижимости по сравнению с правовым режимом движимых вещей.

Предметом настоящего исследования не являлось изучение государственного землеустройства на «макроуровне» - разграничение и оформление государственной и муниципальной собственности на городские земельные участки, планирование использования городских земельных ресурсов и т. д. Однако, необходимо отметить, что четко отработать весь комплекс землеуправления не удалось до сих пор. И, прежде всего, это происходит из–за того, как мы подчеркивали выше на федеральном уровне сложился определенный правовой вакуум по ключевым вопросам имущественно – земельных отношений. Земельное законодательство России формировалось с одной стороны, в сильно политизированной среде, когда часто даже говорить об экономических отношениях, конституционных правах и т. п. просто не имело смысла. А поскольку жизнь требовала принятия решений, то опережающим образом развивалась местная нормативная база, отражающая опыт оперативного (и далеко не всегда эффективного) правового регулирования локальных проблем. К тому же такой характер правового регулирования земельно – имущественных отношений зачастую ущемлял права и интересы других субъектов, да и интересы Российской Федерации в целом.

Такое состояние дел, в конечном счете, значительно затрудняет реализацию государственного управления в сфере земельно – имущественного права, снижает его эффективность, сдерживает развитие рыночных отношений, а в конечном счете, приводит к негативным экономическим и социальным последствиям.

1.2. Аренда – как основа имущественно - земельных правоотношений.

Так как для нашего исследования аренда недвижимости представляет особый интерес, кратко остановимся на расшифровке ее правового определения, признаках и особенностях, что важно для дальнейшего понимания всех ее проблемы и коллизий и всех ее особенностей в г. Москве.

Аренда объекта недвижимости (земельного участка, здания, сооружения) – есть срочное (временное) возмездное (т. е. оплаченное) владение и пользование.[5] Право сдавать недвижимость в аренду принадлежит арендодателю, которым может быть любой собственник – будь то государство, субъект Федерации, орган местного самоуправления, а также иной собственник – как физическое, так и юридическое лицо
.

Объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания и сооружения. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.

И арендодатель и арендатор имеют определенный очерченный круг обязанностей друг перед другом по договору аренды. Это, например, и ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, и обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды (Статьи 611 – 616 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Важной для устойчивости предпринимательской деятельности представляется статья 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации, предусматривающая преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на недвижимое имущество на новый срок по истечению срока действующего договора.

Целью установления арендной платы за использование государственной и муниципальной недвижимости, является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, активизация градостроительной и архитектурной деятельности в городах и населенных пунктах, обеспечения развития социальной инфраструктуры и т. д.

Арендная плата, являясь платой за срочное и возмездное пользование и владение землей, нежилым помещением, не зависит от того, насколько результативна хозяйственная деятельность тех, кому земельный участок, либо помещение переданы в аренду.

В следующих разделах наших методических рекомендаций рассмотрены несколько (точнее 3) основных схем, связанных с оформлением недвижимости, даны рекомендации по максимально эффективной работе в этих схемах. Объем настоящего исследования не позволяет глубоко и объемно рассмотреть все вопросы. Поэтому авторы намеренно обратились к рассмотрению процедур, связанных с оформлением прав аренды на городские земельные участки, а также этапов подготовки, согласования и выпуска соответствующей документации. Рассмотрение базируется на практическом опыте г. Москвы. Авторы далеки от мысли рекомендовать данный опыт в качестве «передового», а тем более универсального, подходящего для всех случаев реальной жизни. Мы лишь попытались проанализировать некоторые альтернативные возможности для повышения качества административной работы на всех уровнях, устранения административных барьеров и снижения ущерба, как для землепользователей, так и для города в целом при сохранении необходимого уровня их правовой защиты и статуса соответствующей документации.

1.3 Основные варианты предоставления земельных участков и иных объектов недвижимости и оформление прав на них.

В данном разделе рассмотрены общие принципы процедуры землеустройства на обычном уровне – «микроуровне» земельного участка, предназначенного для предпринимательской деятельности, например:

для ситуации предоставления земельных участков общую схему по Российской Федерации можно построить на основе следующих типологических признаков:

·  Кто предоставляет (продает) земельный участок:

-  государство, ;

-  государство, ;

-  муниципалитет.

·  Кому предоставляется (продается) земельный участок:

-  государственным юридическим лицам;

-  частным юридическим лицам и организациям.

·  Что предоставляется (продается):

-  земельный участок без права застройки;

-  участок с правом капитального строительства;

-  участок с правом постройки временных (сборных - разборных) сооружений.

·  Особенности правоотношений, связанных с данным земельным участком:

-  право предоставления участка или его доли в субаренду;

-  право на совершение сделок (переуступки прав, залога и т. д.).

·  Для каких целей предоставляется (продается) земельный участок:

-  для нового строительства;

-  для реконструкции территории;

-  для благоустройства территории и т. д.

·  Какие органы власти принимают участие в процессе согласования и принятия решений:

-  органы власти Российской Федерации;

-  органы власти субъектов Российской Федерации;

-  муниципальные органы местного самоуправления.

Сочетание указанных характеристик дает ряд базовых типологических случаев, которые могут быть дифференциированы более детально. Предложенная схема позволяет:

·  описывать общеправовой контекст, в рамках которого могут анализироваться особенности и разрабатываться предложения для отдельных городов по модификации существующей местной нормативной базы и процедур оформления земельных участков и соответствующих прав;

·  представлять в наглядной форме полный перечень соответствующих нормативно – правовых актов (Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления), описывающих действующий порядок предоставления земельных участков применительно к различным вариантам их использования;

·  выявлять в действующей нормативно - правовой базе нестыковки, неточности, позиции, нуждающиеся в дополнениях, корректировке и т. д.;

Действующая система «первичного» предоставления органами власти частным юридическим лицам и гражданам земельных участков для предпринимательской деятельности в обобщенном виде (по этапам) описывается следующим образом:

-  заявка на предоставление земельного участка под проектирование для предпринимательской деятельности;

-  разработка, согласование, утверждение акта предварительного выбора земельного участка под целевое использование;

-  получение разрешения на проектирование;

-  разработка архитектурно – планировочного задания на проектирование объекта;

-  аренда земельного участка на период проектирования;

-  разработка, согласование, утверждение проектно – сметной документации;

-  заявка на предоставление земельного участка под строительство;

-  решение о предоставлении земельного участка под строительство;

-  вынос границ участка в натуру;

-  договор аренды земельного участка на период строительства;

-  получение разрешения на производство строительных работ;

-  строительство;

-  приемка построенного объекта;

-  регистрация объекта;

-  оформление документации на долгосрочную аренду земельного участка (или иного вида владения, пользования).

1.4. Проблемы и недостатки существующей системы получения в аренду недвижимости в Российской Федерации и г. Москве.

Описанные в следующей части наших методических рекомендаций (на примере г. Москвы) варианты схем предоставления недвижимости в аренду могут варьироваться в различных городах. Но вариации эти таковы, что они не меняют фундаментальной особенности действующей системы. Ее негативная суть состоит в том, что два вида прав: право на застройку земельного участка (т. е. право производить по отношению к недвижимости действия в форме разработки проектов и осуществления строительства) и права владения, пользования, распоряжения земельным участком – неразрывно соединены, перемешаны и даже перепутаны.

Причем таким образом, что права долгосрочного владения, пользования, распоряжения земельным участком, как правило, не могут возникнуть в их полном объеме до того, как инвестором будут произведены косвенные или прямые действия и финансовые затраты в отношении недвижимости, которая ему еще не принадлежит.

Ныне практикуемая в России система в ее базовых основаниях прямо противоположна той, которая практикуется в странах с развитыми рыночными отношениями: там сначала приобретаются права долгосрочного владения земельным участком, а затем владелец обустраивает принадлежащий ему участок.

В России, как правило, сначала надо подготовить проект, построить объект, зарегистрировать его и только после этого можно претендовать на права долгосрочного владения земельным участком.

Прояснение причин этой сомнительной с правовой и экономической точек зрения ситуации, а также ее последствий, есть ключ к пониманию сущности действующей в России системы. По мнению Профессора [6] среди этих причин можно выделить следующие:

·  при подготовке законодательных и нормативных правовых актов, определивших базовые контуры ныне действующего порядка на Федеральном уровне, не была осознана глубина последствий для отечественной системы градорегулирования происходящих в стране рыночных изменений, прежде всего в части изменений отношений собственности (эти последствия еще и сейчас редко осознаются адекватным образом);

·  прежняя не рыночная система подготовки землеотводов для строительства была механически переложена на принципиально новую рыночную ситуацию (в силу либо переоценки возможностей прежней системы, либо незнания иных механизмов, либо того и другого вместе);

·  переход от нерыночной системы градорегулирования к системе рыночного типа не мог быть осуществлен прыжком, посредством одноразового законодательного акта, такой переход возможен только на базе соответствующих правовых документов, которые должны разрабатываться на местах. Кроме этого необходима политическая воля к преобразованиям, хорошо подготовленные специалисты, знающие как это сделать, средства и время на разработку таких документов.

Авторы не случайно так подробно остановились на этом основополагающем и главном недостатке существующей и даже в определенной степени подвергшейся «модернизации» (с принятием Гражданского и Земельного Кодексов Российской Федерации) системы имущественно – правовых отношений. Продолжение существования этого недостатка лишает смысла делать подробный анализ нестыковок и противоречий, которые имеются между федеральным и московским законодательством в вопросе имущественно – земельных отношений. Какой смысл говорить о разнице в деталях, когда есть одни общие, полностью совпадающие негативные фундаментальные основы действующей системы.

Тем не менее, при этом и в московских нормативных актах существуют ряд позиций пусть в организационном плане, но ухудшающих ситуацию для предпринимателей с получением в аренду земли и недвижимости. Вот некоторые из них.

·  Например, упоминавшаяся в разделе 4 Регистрация договора аренды недвижимого имущества. Регистрация договора аренды недвижимого имущества, в том числе земли, выделена в отдельный вид (ст.26. Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При этом регистрации подлежит право аренды. Однако, данная норма, по мнению ряда специалистов ()[7] прописана законодателем некорректно и противоречит многочисленным нормам Гражданского Кодекса Российской Федерации и самой сути договора аренды. Согласно статьи, 606 ГК РФ договор аренды является двухсторонней сделкой, по которой арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По общей норме договор считается заключенным с момента подписания его полномочными сторонами, а договор, подлежащий регистрации, с момента регистрации (ст.433 ГК РФ). Авторы данных методических рекомендаций сами не раз были участниками данной правовой коллизии при заключении договора аренды, когда обязательства арендатора вносить платежи по договору аренды, например, возникали сразу же после его подписание сторонами, а сам договор в течение 30-40 дней еще не действовал т. к. не прошел процедуру регистрации.

·  Колоссальная забюрократизированность процедур оформления договора аренды недвижимости для предпринимательской деятельности отнимают несколько месяцев беготни по инстанциям, многочасового стояния в очередях, немыслимых нервных нагрузок у нескольких сотрудников организации, занимающихся данными вопросами. Достаточно такого примера, что для получения прав долгосрочной аренды каждым земельным участком потребуется, как минимум, два заседания окружной земельной Комиссии Префектуры административного округа (первое-разрешение на разработку ИРД, второе - оформление договора аренды), и соответственно 2 распоряжения Префекта округа.

·  Финансовая политика Московского Правительства в сфере имущественно – земельных отношениях, как и во многих субъектах Российской Федерации формировалась «децентрализовано», в режиме «свободного творчества», замедленного и противоречивого хода всей имущественно – земельной реформы, фактически при попустительстве федеральных властей.

Основными земельными платежами, установленными еще Законом Российской Федерации 1991 г. «О плате за землю», являлся земельный налог, арендный налог и нормативная цена земли. В отдельных регионах Российской Федерации были установлены и иные виды единовременных земельных платежей (классический пример - Москва) – плата за «право аренды», земельного участка, либо «опциона» за объект недвижимости, а точнее плата «за право на заключение договора долгосрочной аренды». Москва здесь не оригинальна – существуют регионы, где такого рода платежи взимаются даже не в денежной, а натуральной форме (частью здания, долей площадей в здании, заданием на проведение благоустройства определенных городских территорий и т. д.).

Но за годы реформ в Москве сложилась не только система платных арендных отношений, но и система платных услуг землепользователям со стороны органов городской администрации и ее унитарных предприятий.

Если сравнить ее с системой органов Минюста РФ (обеспечивающих подготовку необходимой документации для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), то максимальная плата за услуги там ограничивается федеральным законодательством в размере кратном МРОТ, в зависимости от стоимости данного имущества и объема сделки. Что же касается работ и услуг организаций имущественно - земельного и градостроительного комплексов городской администрации, то, расценки на них устанавливаются городской нормативной базой без каких либо ограничений сверху в размерах в МРОТ.

Один показательный пример, если два месяца назад стоимость кадастровой справки для организации, финансируемой из бюджета была равна 1090 рублей то с 1.01.2003 грублей. Для лица, ведущего предпринимательскую деятельность эта стоимость увеличивается на порядки.

По данным Московской ассоциации предпринимателей реальные затраты большинства мелких «землепользователей» - субъектов малого бизнеса на оформление всей необходимой документации превышают в настоящее время 29 – 35 тысяч рублей.

·  Часто земельно–имущественные отношения зависят от характера вида деятельности землепользователя (ВУЗы и церковь – например - бесплатное, бессрочное пользование земельным участком, коммерческие структуры – платное землепользование с различными поправочными коэффициентами к базовой ставке арендной платы в зависимости от вида деятельности и т. д.)

Глава II Примерные схемы процедур оформления недвижимости в аренду в г. Москве

Общая направленность возможных (но, к сожалению, далеко не предстоящих) преобразований состоит на взгляд авторов в том, чтобы обеспечить поэтапный переход от ныне практикуемой системы к такому порядку, при котором права долгосрочного пользования, владения, распоряжения недвижимостью (и, прежде всего, землей) могли бы предоставляться (приобретаться) не в конце инвестиционного процесса, как это происходит ныне в абсолютном большинстве случаев, а в его начале. К сожалению, необходимо отметить, что сложившаяся направленность имущественно - земельной политики как самой Российской Федерации, так и ее субъектов (в частности г. Москвы) не дает никаких оснований надеяться на то, что эта ситуация в ближайшие годы будет поставлена с головы на ноги. Все остальные улучшения, изменения системы сами по себе ничего не дадут. Действующий порядок, основанный на правовом парадоксе, сам по себе не так безобиден и «безопасен» для органов городской власти и управления, как может показаться. Более того он имеет не формальные, а материально ощутимые следствия. Так, однажды начатое административное «творчество» входит во вкус. Требования, формулируемые к инвестору на стадии так называемой предпроектной подготовки, (например: разработка ИРД, разработка архитектурной концепции объекта) могут уточняться, детализироваться и обрастать новыми на последующих стадиях. Инвестор постоянно пребывает на «коротком поводке» у администрации. Зная о «каверзах» действующего градостроительного законодательства Инвестор, либо «ввязывается в игру» с надеждой, что ему потом удастся понять ее правила и не проиграть, либо не играет совсем.

Действующий порядок выполняет роль своеобразного сита инвестиционного отбора. Он допускает в город, главным образом, крупных и «крутых» инвесторов с избыточными деньгами (которые позволяют относительно легко преодолевать процедурные лабиринты и проволочки, которые для больших денег не являются преградой). Перед иными – мелкими и средними инвесторами этот порядок ставит труднопреодолимые барьеры. Колоссальный риск, которому подвергает себя потенциальный инвестор, вынужденно вкладывая финансовые средства в «приглашение к танцу» (сотрудничеству) органов власти, управления имущественно – земельным комплексом на стадии, когда вопрос с недвижимостью для него положительно не решен (а может быть и не будет решен никогда), невероятно сужает инвестиционную активность, омертвляет землю и иную недвижимость, тем самым наносит ущерб самому городу. К сожалению, такое понимание вопроса не характерно ни для одного из высших чинов городской администрации, занимающихся вопросами имущественно – земельного комплекса.

1.  Тем не менее, в плане облегчения организационно – финансового бремени на субъектов предпринимательской деятельности при оформлении имущественных прав на недвижимость, а они (исходя из главного – существующего огромного инвестиционного риска) это облегчение заслужили - необходимы кардинальные меры для упрощения, а лучше – кардинального изменения системы ценообразования при подготовке ИРД, кадастровых справок и оформлении прав на недвижимое имущество хотя бы для субъектов малого бизнеса.

Действующий порядок, позволяет органам власти и управления, осуществляющим в своей деятельности государственные функции по регулированию важнейшего правового института – имущественно – земельных отношений, дважды получать оплату за свою деятельность, первый раз из бюджета (от налогоплательщиков), второй раз за счет средств частных лиц, которые уже как налогоплательщики эту работу оплатили. И он - этот порядок, несомненно, должен быть изменен.

И, наконец, сам договор аренды как механизм устойчивого и эффективного взаимодействия власти и субъекта предпринимательской деятельности. Здесь имеются резервы, способные достаточно серьезно учесть баланс всех интересов. Например, если в Договорах аренды, по-прежнему будет указываться единственное (как сейчас) целевое использование земельного участка (недвижимого имущества), а не набор возможных и разрешенных видов использования, то Застройщик или Инвестор не сможет воспользоваться преимуществами зональной системы городского регулирования. Право аренды и возможности договора аренды в этой связи должны быть более привлекательны для субъектов предпринимательства, должно стимулировать хозяйственную деятельность частных инвесторов.

2.  Авторы, исходя в том числе и из собственного опыта сочли необходимым сделать следующие предложения по созданию структур, способных решить проблемы, с которыми сейчас сталкиваются предприниматели при прохождении процедуры оформления недвижимости в аренду.

Схема 1. Фирма – посредник.

Наиболее отработанная на сегодня схема. Действует в том случае, когда предприниматель либо не может решить процедурные вопросы самостоятельно, либо у него на это нет времени и/или желания, а финансовых ресурсов достаточно. Это позволяет сэкономить время, однако приводит к существенным финансовым затратам. Как показывают проведенные авторами исследования, услугами таких структур на практике воспользовалось около четверти опрошенных предпринимателей, и каждый третий из них с отрицательным результатом.

Почти все фирмы-посредники ведут эту деятельность на полулегальной основе, и поэтому, в случае неудачи, к ним сложно предъявить претензии. Многие из них заявляют о своих связях с соответствующими государственными структурами, которые часто сложно проверить.

Одним из вариантов могло бы быть создание официального регионального хозрасчётного информационно - консультационного центра для предпринимателей с полным спектром посреднических услуг по аренде недвижимости.

При данной схеме решается целый ряд вопросов:

1)  появляется место, где предприниматель может получить всю необходимую информацию как по вопросам законодательства и общим вопросам, так и процедурным;