Курс лекций для слушателей курсов повышения квалификации сотрудников Федеральной регистрационной службы (стр. 6 )

Если на основании сделки отчуждаются несколько объектов недвижимого имущества (например, земельный участок и расположенные на нем здание, сооружение), в графу "Описание предмета сделки" включаются сведения обо всех объектах недвижимого имущества, с которыми совершается сделка, а записи о сделке вносятся в один из разделов, содержащих записи о данных объектах недвижимого имущества.

В графе "Условия сделки" подраздела II-2 указываются существенные условия сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества.

Для сделки, совершенной под условием, также указываются условия, в результате выполнения которых может возникнуть или прекратиться право, подлежащее государственной регистрации.

Для сделки, совершенной в пользу третьего лица, указывается: "Исполнение производится в пользу третьего лица".

В графах "Лицо, приобретающее объект" и "Лицо, отчуждающее объект" подраздела II-2 указываются сведения о сторонах сделки

В графе "Документы-основания" подраздела II-2 указываются наименование и реквизиты сделки.

Если на основании сделки отчуждаются несколько объектов недвижимого имущества (например, земельный участок и расположенные на нем здание, сооружение) и записи о сделке внесены в один из разделов, содержащих записи о данных объектах недвижимого имущества, то в графе "Документы-основания" подраздела II-I раздела, содержащего записи о другом объекте недвижимого имущества, после сведений о сделке дополнительно указываются дата и номер государственной регистрации сделки.

Заполнение подраздела III

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел разбит на специальные части:

подраздел III-1 - для записей об аренде;

подраздел III-2 - для записей об ипотеке;

подраздел III-3 - для записей о сервитуте;

подраздел III-4 - для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеке, договорах участия в долевом строительстве, сделках об уступке прав по договору участия в долевом строительстве и т. п.);

подраздел III-5 - для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом);

подраздел III-6 - для записей о прочих ограничениях (обременениях);

Номер регистрации сделки, на основании которой возникает ограничение (обременение) права (договора аренды, договора об ипотеке и т. п.), указываемый в графе "Номер регистрации" подраздела III-4, и номер регистрации ограничения (обременения) права (аренды, ипотеки и т. п.), указываемый в графе "Номер регистрации" подразделов III-1, III-2 и т. п., являются одинаковыми. При внесении записи о возникающем залоге земельного участка (залоге права аренды земельного участка), предоставленного для строительства объекта долевого строительства, в графе "Номер регистрации" подраздела III-2 указывается номер государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства. При прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния). В листах специальных частей подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате преобразования, проставляется дата заполнения этих листов. В графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации ограничения (обременения) права на ранее существовавший объект, а дата его государственной регистрации вносится в графу "Особые отметки регистратора" после слов "дата регистрации". В графе, в которой описывается объект недвижимого имущества или содержание ограничения (обременения) права (приложение N 8), указываются сведения о ранее существовавших объектах недвижимого имущества

Если предметом сделки, на основании которой возникают ограничения (обременения) прав, являются несколько объектов недвижимого имущества (например, земельный участок и расположенные на нем здание, сооружение), записи о сделке вносятся в один из разделов, содержащих записи о данных объектах недвижимого имущества.

На листе записи об аренде в графу "Описание предмета аренды" заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части. Если объект недвижимости арендуется целиком, то в этой графе пишется "Весь объект".

В графу "Срок" заносятся даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность. В случае если срок аренды не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова "Срок не определен".

На листе записи об ипотеке в графу "Описание предмета ипотеки" заносятся данные о заложенном объекте недвижимости или его части. Если объектом ипотеки является объект недвижимости целиком, то в этой графе пишется "Весь объект".

В графу "Срок" заносится дата возникновения ипотеки в соответствии с договором об ипотеке и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом.

При внесении записи о залоге земельного участка (права аренды земельного участка), предоставленного для строительства объекта долевого строительства, в графе "Срок" указываются дата государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве и предусмотренный этим договором срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Совершение записи о прекращении прав, ограничений (обременений), сделок

Записи подразделов II и III Единого государственного реестра прав при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки погашаются на лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационной записи

В штампе погашения регистрационной записи проставляются дата регистрации прекращения права, ограничения (обременения) права, сделки, фамилия и инициалы регистратора, его подпись.

Если право было прекращено в связи с его переходом к новому правообладателю, в штампе погашения регистрационной записи дополнительно указывается номер подраздела и листа, на котором произведена запись о вновь возникшем праве. Если ограничение (обременение) прекращается не полностью, а преобразуется в пользу другого гражданина или юридического лица
, в штампе погашения регистрационной записи указывается номер подраздела и листа, на котором произведена новая запись о том же самом ограничении.

Если право прекращено без перехода к новому правообладателю или ограничение (обременение) прекращено полностью, то на штампе погашения регистрационной записи ссылка на новую регистрационную запись не проставляется.

В случае прекращения права или его ограничения (обременения) без перехода к новому правообладателю, при ведении Единого государственного реестра прав на бумажных носителях, на оборотную сторону листов подразделов II и III в графу "Документы-основания" заносятся сведения о документах, на основании которых было прекращено право или ограничение (обременение).

Совершение записи об изменениях, не влекущих за собой прекращения или переход прав

Лист записи об изменениях используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или адреса (места нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка), изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т. п.

В графу "Содержание изменений" вносятся сведения о произведенных изменениях. В графе "Документы-основания" указываются реквизиты документов, послуживших основанием для внесения изменений.

Для внесения сведений об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права, на листе, к которому относится это изменение, в графе "Особые отметки регистратора" проставляется штамп о внесении изменений в регистрационную запись

На штампе указываются дата внесения изменений, фамилия и инициалы регистратора, заверенные его подписью. При внесении еще одного изменения ставится дополнительный штамп о внесении изменений в регистрационную запись.

Лист записи об изменениях располагается непосредственно за листом записи Единого государственного реестра прав, к которым эти изменения относятся. На листе с записью об изменениях проставляются номер подраздела и кадастровый или условный номер, аналогичные соответствующим номерам листа с записью, в которую вносятся изменения.

Исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации

Закон о регистрации устанавливает приоритет правоустанавливающего документа над записью в реестре, так как допускает возможность появления ошибки при внесении записи.

Согласно п. 1 ст. 21 Закона, раздела VIII Методических рекомендаций, технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи.

В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда (п. 2 ст. 21 Закона).

Технические ошибки, подлежащие исправлению на основании ст. 21 Закона, могут быть допущены в записях ЕГРП и, соответственно, в свидетельствах о государственной регистрации прав и в штампах регистрационной надписи на документах, выражающих содержание сделок.

Необходимо учитывать, что характер технических ошибок может быть различен. Например, технические ошибки могут быть связаны с тем, что:

в ЕГРП, в свидетельстве о государственной регистрации права, в штампе регистрационной надписи на документе неверно указан номер государственной регистрации права, сделки;

в штампе регистрационной надписи на документе неверно указаны дата и номер государственной регистрации сделки;

сведения, внесенные в ЕГРП и, соответственно, в свидетельство о государственной регистрации права, не соответствуют аналогичным сведениям в правоустанавливающем документе, который имеет приоритет перед записями ЕГРП (абзац третий п. 8 ст. 12 Закона), например, допущена описка в написании фамилии, имени, отчества правообладателя, в указании реквизитов правоустанавливающего документа;

сведения об объекте недвижимого имущества (например, общей площади), внесенные в подраздел I ЕГРП на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (п. 23 Правил ведения ЕГРП) и в свидетельство о государственной регистрации права, не соответствуют аналогичным сведениям, содержащимся в правоустанавливающем документе.

Рекомендуется принимать во внимание то, что в соответствии с п. 1 ст. 21 Закона технические ошибки исправляются по решению государственного регистратора. Указанное решение государственным регистратором может быть принято в случае обнаружения им технической ошибки (без заявления заинтересованного лица) либо на основании заявления заинтересованного лица (п. 1 ст. 21 Закона).

Если решение об исправлении технической ошибки принято судом, арбитражным судом, то согласно п. 2 ст. 21 Закона, основанием для исправления технической ошибки является решение суда, арбитражного суда.

Исправление технических ошибок в ЕГРП рекомендуется осуществлять в порядке, установленном разделом VII Правил ведения ЕГРП.

Согласно п. 1 ст. 21 Закона, участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в трехдневный срок после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях следует в письменной форме проинформировать об исправлении технической ошибки.

Данного правила рекомендуется придерживаться и в случае исправления технической ошибки в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 21 Закона.

В случаях, когда техническая ошибка допущена не только в ЕГРП, но и в свидетельстве о государственной регистрации права, лицо, которому ранее было выдано свидетельство о государственной регистрации права, содержащее эту ошибку, может ходатайствовать о выдаче ему нового свидетельства о государственной регистрации права, поскольку п. 76 Правил ведения ЕГРП в свидетельствах о государственной регистрации прав не допускаются исправления, подчистки и приписки.

Если техническая ошибка допущена в штампе регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, учитывая, что раздел VIII Правил ведения ЕГРП не содержит запрета на внесение исправлений в указанный штамп, соответствующие исправления могут быть внесены в штамп регистрационной надписи. Данные исправления рекомендуется оговорить словами "исправленному верить".

Заявление заинтересованного лица об исправлении технической ошибки в записях регистрируется в книге учета входящих документов в порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов.

Все документы, касающиеся исправления технической ошибки (в том числе заявление заинтересованного лица, копия уведомления (уведомлений), направленного участникам отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении ошибки), помещаются в дело правоустанавливающих документов (п. 46 Правил ведения книг учета документов).

Исправление технической ошибки в реестре осуществляется посредством заполнения дополнительного листа к записи, в которой допущена техническая ошибка.

Удостоверение государственной регистрации прав и сделок

Свидетельство о государственной регистрации прав (далее именуется - свидетельство), выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности полиграфической продукции уровня "Б", а также учетную серию и номер.

Свидетельство выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества.

В свидетельстве указываются в следующем порядке:

наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, выдавшего свидетельство;

дата выдачи свидетельства;

реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право;

данные о субъектах права в соответствии с пунктом 18 Правил;

вид зарегистрированного права;

описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или условный номер;

существующие ограничения (обременения) права.

В нижней части свидетельства указываются дата и номер регистрации, которые совпадают с аналогичными данными в Едином государственном реестре прав.

В случае общей совместной собственности в свидетельстве указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей.

В случае общей долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников. Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве.

В тексте свидетельства не допускаются исправления, подчистки и приписки. Заполненное свидетельство подписывается регистратором и заверяется гербовой печатью.

Государственная регистрация сделки в отношении недвижимого имущества, а также права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах, проставляемом на оригинале документа, выражающего содержание сделки.

При государственной регистрации сделки на штампе регистрационной надписи на документах после слов: "Произведена государственная регистрация" указывается вид зарегистрированной сделки, проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав.

При государственной регистрации права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, в штампе регистрационной надписи на документах после слов: "Произведена государственная регистрация" указывается вид зарегистрированного права, проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым это право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Если на основании одной сделки в Едином государственном реестре прав зарегистрированы права на несколько объектов недвижимого имущества (например, земельный участок и расположенные на нем здание, сооружение), в штампе регистрационной надписи на документах после слов: "Произведена государственная регистрация" указываются вид зарегистрированного права и вид объекта недвижимого имущества, право на который было зарегистрировано под номером регистрации, указанным в этом штампе.

Записи в штампе регистрационной надписи на документах заверяются подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов и гербовой печатью.

Приватизация жилых помещений

В соответствии со ст. 217 ГК имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Таким образом, сделки приватизации характеризуют следующие признаки:

- переход имущества из государственной (муниципальной) в частную собственность;

- отчуждение имущества собственником (или по его решению);

- особый порядок, установленный законодательством о приватизации.

Способ приватизации государственных (муниципальных) жилых помещений - их безвозмездная передача нанимателям. Порядок передачи регулируется Законом о приватизации жилья.

4 июля 1991 г. Верховный Совет РСФСР принял Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР".

Принципы приватизации жилых помещений

1.  Принцип гласности приватизации. Гласность, в частности, обеспечивается реальной возможностью ознакомления граждан с законодательством о приватизации жилых помещений, предоставлением им бланков всей необходимой документации и решением компетентных органов о приватизации жилых помещений.

2.  Принцип соблюдения санитарных, технических и бытовых требований, которым должны соответствовать жилые помещения

3.  Принцип стабильности правового положения граждан при приватизации жилых помещений, собственников жилищ и членов их семей.

4.  Принцип добровольности осуществления гражданами приватизации жилых помещений.

5.  Принцип бесплатности приватизации гражданами жилых помещений.

6.  Принцип одноразовости осуществления гражданами приватизации жилых помещений.

Договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность

С одной стороны договора приватизации выступают граждане – приобретатели. С другой стороны в соответствии со ст. 6 Закона о приватизации жилья передача жилых помещений в собственность граждан должна осуществляться:

- органами государственной власти или местного самоуправления, уполномоченными передавать жилые помещения;

- государственными или муниципальными предприятиями, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения;

- государственными или муниципальными учреждениями и казенными предприятиями, за которыми жилищный фонд закреплен на праве оперативного управления.

Если передача осуществляется предприятием, согласия собственника () на передачу занимаемого гражданином ведомственного жилого помещения не требуется.

Обязательной государственной регистрации в регистрационной службе подлежит только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилое помещение.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав заявления должны подать обе стороны договора: граждане - о регистрации своего права собственности; передающие жилье орган или организация - о регистрации ранее возникшего права и (или) перехода права собственности к гражданам.

Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации заключается в простой письменной форме.

Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами Федеральной регистрационной службы.

Купля-продажа недвижимости

Особенность правового регулирования договора купли-продажи недвижимости основана на том, что этот договор регулирует оборот недвижимости - весьма специфичного объекта гражданских прав.

Исходя из особенностей предмета, предопределяющих практически все особенности договора купли-продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный, весьма специфичный вид договора купли-продажи, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статья 550 ГК РФ определяет, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного (т. е. единого) документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В договоре могут указываться те сведения о продаваемом недвижимом имуществе, которые содержатся в свидетельстве о собственности на недвижимое имущество (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и прочая необходимая информация).

На это требование закона необходимо обратить особое внимание, поскольку при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Однако при этом отсутствие у продавца на момент заключения сделки государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект недвижимости не может являться основанием для признания сделки недействительной либо незаключенной

Другим важным положением гражданского законодательства является указание на то, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, на что указывает пункт 1 статьи 555 ГК РФ.

Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества, в связи с чем при заключении договора купли-продажи такого имущества не может применяться пункт 3 статьи 424 ГК РФ, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары.

Также существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Исключением являются договор продажи жилых помещений (статья 558 ГК РФ) и договор продажи предприятия (статья 560 ГК РФ). Последние подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (основание - пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех случаях.

Особенности правового регулирования ипотеки

Одним из способов обеспечения обязательств, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, является залог.

Залог недвижимого имущества регулируется Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 01.01.2001 N 102-ФЗ.

В зависимости от оснований возникновения различают ипотеку в силу договора и ипотеку в силу закона. Согласно ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке залог возникает:

- на основании договора об ипотеке, заключенного между залогодателем и залогодержателем;

- на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в Законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Ипотека в силу договора

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом (ст. 1 Закона об ипотеке). Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или третье лицо, не участвующее в этом обязательстве.

Судьба договора об ипотеке, носящего акцессорный характер, зависит от судьбы основного обязательства. Договор об ипотеке может быть заключен только при наличии основного обязательства, исполнение которого он призван обеспечить. При прекращении основного обязательства по основаниям, предусмотренным законом или договором, например надлежащим исполнением, прекращается ипотека.

В соответствии со ст. 3, 4 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату (если иное не установлено договором):

- основной суммы долга по обеспечиваемому ипотекой обязательству (полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке) в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения;

- причитающихся кредитору (займодавцу) процентов за пользование кредитом (займом);

- убытков и/или неустойки (штрафа, пени), причиненных просрочкой исполнения основного обязательства,

- процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных основным обязательством или федеральным законом,

- расходов залогодержателя на охрану и содержание заложенного имущества (налоги, сборы, коммунальные платежи),

- судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество.

Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, и вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Однако права залогодателя по распоряжению имуществом, заложенным по договору об ипотеке, существенно ограничены, поскольку без согласия залогодержателя залогодатель не может совершать сделки по распоряжению предметом залога.

Согласно пункту 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае же выдачи закладной отчуждение заложенного объекта допускается, если право залогодателя на это предусмотрено закладной, и отчуждение может быть произведено только с соблюдением условий, которые установлены в закладной (п. 2 ст. 37 Закона об ипотеке).

Договором об ипотеке может быть запрещено залогодателю совершать сделки, направленные на отчуждение предмета залога.

Исключение из этого правила составляет завещание имущества, нельзя запретить завещать имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожны.

Основным признаком обременения недвижимости является "право следования": в случае перехода права собственности на заложенное имущество право залога сохраняет силу (ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации). Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства (реорганизация юридического лица, наследование), становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодержателем. Если имущество перешло к нескольким лицам, каждый из них является правопреемником первоначального залогодателя и несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества.

Договор об ипотеке заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). Требование об обязательном нотариальном удостоверении договора ипотеки отменены с 01.01.2005, с момента вступления в силу Федерального закона от 01.01.2001 N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. п. 1 и 2 ст. 10 Закона об ипотеке).

По своему содержанию договор об ипотеке должен отвечать требованиям положений статьи 9 Закона об ипотеке, при отсутствии в договоре каких-либо данных, указанных в этой статье, договор не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

1. Стороны договора, в том числе данные о залогодержателе (ст. 29 Закона о регистрации).

2. Предмет ипотеки - объект недвижимости с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Поскольку ипотека здания или сооружения, расположенного на земельном участке, принадлежащем залогодателю на праве собственности или занимаемом им на основании договора аренды, не допускается без ипотеки земельного участка, то земельный участок, на котором находится это здание или сооружения, либо принадлежащее залогодателю право аренды земельного участка также должны составлять предмет ипотеки.

3. Право залогодателя на предмет ипотеки и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию, зарегистрировавшего право залогодателя в Едином государственном реестре прав.

4. Оценка предмета ипотеки, которая определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении.

5. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

6. Указание на выдачу закладной.

7. Указание всех существующих прав третьих лиц на предмет ипотеки (аренда, ипотека, сервитут, пожизненное пользование) (ст. 12 Закона об ипотеке).

Предметом договора об ипотеке может быть недвижимое имущество, указанное в пункте 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав, в том числе (ст. 5 Закона об ипотеке):

- земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 63 Закона об ипотеке);

- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое для предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- объекты незавершенного строительства;

- право аренды недвижимого имущества;

- доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, которое в силу положений Закона об ипотеке может быть предметом залога (п. 2 ст. 7 Закона об ипотеке), кроме доли в праве общей собственности на земельный участок (п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке);

- право требования к застройщику, возникшее из договора участия в долевом строительстве.

Не может быть предметом ипотеки следующее недвижимое имущество:

- имущество, изъятое из оборота;

- имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;

- имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке);

- индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке);

- земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

- часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке).

Государственная регистрация договора об ипотеке

В соответствии с пунктом 1 ст. 29 Закона о регистрации прав государственная регистрация ипотеки проводится после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом (п. 3 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке)

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке).

Документы, представляемые для государственной регистрации договора об ипотеке. На государственную регистрацию представляются: