Курс лекций для слушателей курсов повышения квалификации сотрудников Федеральной регистрационной службы (стр. 1 )

Курс лекций для слушателей курсов повышения квалификации сотрудников Федеральной регистрационной службы[1]

Объекты гражданских прав. 3

Понятие и юридическая классификация объектов. 4

Недвижимое имущество как особый объект гражданских прав. 8

Специфика правового режима отдельных видов недвижимого имущества. 13

Земельные участки. 13

Здания, сооружения нежилого назначения. 14

Сложные вещи. 18

Гидротехнические сооружения. 20

Объекты культурного наследия. 22

Протяженные объекты.. 28

Режимные объекты.. 30

Понятие, сущность, назначение государственной регистрации прав на недвижимое имущество 30

Основные признаки государственной регистрации. 34

Административный регламент. 36

Источники правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.. 40

Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.. 44

Принципы ведения ЕГРП (регистрации прав) 49

Ведение книг учета документов, формирование дел правоустанавливающих документов. 52

Ведение книги учета входящих документов. 55

Ведение книги учета выданных свидетельств. 60

Ведение книги учета выданной информации о зарегистрированных правах. 61

Ведение книги учета арестов, 63

Ведение дел правоустанавливающих документов. 64

Порядок проведения государственной регистрации прав. 66

Прием документов на государственную регистрацию.. 68

Документы, необходимые для государственной регистрации. 69

Заявление о государственной регистрации прав. 70

Документы, удостоверяющие личность. 71

Правоустанавливающие документы.. 73

Документы, удостоверяющие полномочия представителей правообладателей и участников сделок 75

Документы об уплате государственной пошлины за регистрацию.. 79

Учредительные документы юридических лиц. 79

Дополнительные документы для государственной регистрации. 81

Правовая экспертиза документов. 81

Сроки регистрационных действий. 84

Основания и порядок приостановления государственной регистрации. Прекращение регистрации 88

Приостановление регистрации по решению регистратора. 88

Приостановление и прекращение регистрации по ходатайству заявителей. 89

Приостановление регистрации на основании судебного акта. 90

Приостановление регистрации в установленных законом случаях. 90

Отказ в государственной регистрации. 90

Структура ЕГРП.. 92

Ведение ЕГРП.. 96

Заполнение подраздела I. 98

Заполнение подраздела II. 100

Заполнение подраздела III. 102

Совершение записи о прекращении прав, ограничений (обременений), сделок. 104

Совершение записи об изменениях, не влекущих за собой прекращения или переход прав 105

Исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации. 106

Удостоверение государственной регистрации прав и сделок. 109

Приватизация жилых помещений. 111

Принципы приватизации жилых помещений. 112

Договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность. 112

Купля-продажа недвижимости. 113

Особенности правового регулирования ипотеки. 115

Ипотека в силу договора. 116

Государственная регистрация договора об ипотеке. 121

Ипотека в силу закона. 123

Прекращение ипотеки и погашение регистрационной записи об ипотеке. 125

Аренда. 126

Дарение. 128

Запрещение дарения. 129

(Статья 575 Гражданского кодекса Российской Федерации) 129

Ограничения дарения. 129

(Статья 576 Гражданского кодекса Российской Федерации) 129

Пожертвование. 130

Участие в долевом строительстве. 130

Пожизненное содержание с иждивением.. 136

Документы, представляемые на государственную регистрацию права собственности на вновь созданные объекты недвижимости и объекты, не завершенные строительством.. 138

Основания и порядок предоставления информации из ЕГРП.. 139

Библиография. 151

Объекты гражданских прав

Объектом права называется все то, что может служить средством осуществления интереса. С юридической точки зрения под имуществом понимается совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится известное лицо, - чисто личные отношения сюда не входят. Направленность гражданского правоотношения на соответствующий предмет характеризует объекты гражданских прав. В статье 128 Гражданского Кодекса РФ содержится исчерпывающий перечень объектов гражданских прав: имущество, работы и услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственности) и нематериальные блага. Если в отношении информации (ст. 139), интеллектуальной собственности (ст. 138) и нематериальных благ (ст. ст. в ГК содержатся обобщенные легальные определения, то этого нельзя сказать о таких наиболее распространенных и традиционных видах объектов, как имущество, работы и услуги.

Понятие "имущество" в гражданском праве имеет весьма объемное смысловое значение. В самом широком значении оно охватывает вещи, имущественные права и имущественные обязанности. Понятие имущества как вещи до сих пор наиболее распространено в гражданском праве. Оно закреплено в ст. 133 о неделимых вещах, ст. 134 о сложных вещах, ст. 301 об истребовании имущества из чужого незаконного владения и др. В связи с переходом российского общества к рыночной экономике в гражданском праве наметилась вполне определенная тенденция увеличения роли и значения имущественных прав.

Под вещами понимаются предметы, имеющие материально-телесную субстанцию: тела в твердом, жидком и газообразном состоянии. Это - объекты живой и неживой природы. При этом имеется в виду, что такие вещи освоены и доступны человеку и обществу и потому могут быть объектами гражданских прав физических и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. По мере развития науки и техники число таких объектов гражданских прав постоянно возрастает.

Понятие и юридическая классификация объектов

Объекты гражданских прав - в праве - материальные и нематериальные блага, по поводу которых возникают гражданские правоотношения.

Общая классификация делит объекты гражданских прав на:

- вещи;

- имущественные права;

- работы и услуги;

- информация;

- результаты интеллектуальной деятельности;

- нематериальные блага;

- иное имущество.

Классификация объектов проводится по различным критериям-основаниям. ГК   классифицирует объекты гражданских прав, используя в качестве критерия  различные   их  свойства.  Цель  такого  рода классификации - вводить  в  случаях   необходимости  специальные  режимы,   отражающие особенности тех или иных объектов.

1.  по оборотоспособности:

Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица
) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте (статья 129 Гражданского Кодекса РФ).

Выделяют: свободно обращающиеся, ограниченные в обращении и полностью изъятые из оборота объекты.

Свободное   обращение  объектов  гражданских   прав  является общим правилом,  а ограничение оборотоспособности и тем более полное изъятие из оборота - исключением из него.

Ограничение   оборотоспособности   выражается  в  том,   что соответствующие  виды   объектов  могут  либо   принадлежать  только государственным   организациям  или  только   российским  гражданам  и юридическим   лицам,  либо  находиться  в обороте только по специальным разрешениям  (например, оружие, право пользования природными ресурсами территориальных  вод,  континентального шельфа и морской экономической зоны РФ).

2.  по степени связанности с земельным участком вещи делятся также на недвижимые и движимые. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

3.  По признаку возможности разделения: делимые и неделимые вещи (ст. 133) Делимость   приобретает  правовое   значение  главным  образом применительно  к  разделу  общей собственности (собственности двух или более лиц). Так, в случаях, когда общая собственность является долевой (при  ней  каждый  из   сособственников имеет свою твердо установленную долю  -  половину,  треть, четверть и т. п.), любой из сособственников вправе   требовать  выдела  своей  доли  в   натуре.  Однако  если вещь, принадлежащая  собственнику,  неделима  (автомашина),   она при разделе передается  одному   из  сособственников,  а  остальным   выплачивается соразмерное вознаграждение в деньгах (такой вывод вытекает из ст. 252 ГК).

4.  По составу: Сложные вещи (ст. 134)

Указанный  вид вещей впервые выделен в ГК. Соответствующая классификация охватывает  случаи, когда разнородные вещи образуют единое целое таким образом,  что   их  предполагается использовать как одну вещь. Смысл выделения  данного  вида  вещей   состоит  в  том, что действие сделки, предметом  которой  служит   такая  вещь,  распространяется  на   все составляющие  ее  разнородные   вещи.

5. По значению: Главная вещь и принадлежность (ст. 135)

Данное  деление является традиционным для гражданского права. Его значение  состоит  в   том,  что принадлежность во всех случаях следует судьбе  главной  вещи.   Следовательно,  если  заключен договор продажи лодки, велосипеда или жилого дома, предполагается, что вместе с этими предметами   к  приобретателю  также  перейдет   право  собственности на весла,  насос   или  пристройку.  Указанная  норма   относится  к  числу диспозитивных,  а   значит, стороны могут указать в договоре, что право собственности  переходит  только   на  главную  вещь  либо  только   на принадлежность.

6. Плоды, продукция и доходы (ст. 136)

Все  три   указанных  объекта  представляют   собой  различные виды приращения   основной вещи. Речь в данном случае идет о приращении либо органическом,  которое   подразумевает  все,  что   представляет собой в широком смысле плоды (урожай на принадлежащем лицу поле, приплод скота или   птицы  и  т.  п.),  либо   техническом  (производимая предприятием продукция),  либо  экономическом  (доходы, полученные от осуществления соответствующей   деятельности,  в том числе проценты за предоставление средств).

ГК  имеет  в   виду  так  называемые  отделимые, притом отделенные "плоды",  поскольку   плоды неотделенные (яблоки на дереве) принадлежат тому, кто является собственником основной вещи. По этой причине ст. 136 ГК   вступает  в  действие   лишь  с  момента  "отделения   плодов".  Самостоятельный  характер   указанных  объектов, отделенных от основной вещи,  отмечается, в частности, в правилах, посвященных залогу. Так, в ст. 340 ГК предусмотрено, что на полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию или доходы право залога распространяется, только если это вытекает из договора.

7. По признаку одушевленности: животные (ст. 137)

Этот  объект   впервые  выделен в ГК. Законодатель в данном случае руководствовался   необходимостью,  во-первых,  ввести   в  гражданский оборот  животных,   учитывая,  что  они  все  чаще становятся предметом гражданско-правовых   сделок (купли-продажи, мены, дарения, завещания и т.  п.),  и,  во-вторых,   обеспечить  гуманное отношение к животным со стороны их собственников или имеющих на них другое вещное право лиц.

Из  части   второй  ст.  137  ГК  вытекает  и   то,  что  нарушение содержащегося  в   ней  требования  относительно   порядка  обращения  с животными   должно  рассматриваться  как   злоупотребление  правом  и соответственно  влечь последствия, указанные в п. 2 ст. 10 ГК, то есть возможность  отказать   собственнику  или  законному владельцу в защите принадлежащего  ему  права.   Типичный  пример  - отклонение судом иска собственника  (законного   владельца),  направленного  на   отобрание животного,  находящегося   в  незаконном  владении   другого  лица.

Специальные   нормы,  посвященные  отношению  к безнадзорным животным - приобретению  права   собственности на них, а также возмещению расходов на  содержание  и  выплату   вознаграждения  за  них,  содержатся в ст.  230-232 ГК.

8. Интеллектуальная собственность (ст. 138)

Объектами   интеллектуальной  собственности  являются   результаты интеллектуальной   деятельности  и  приравненные  к   ним с точки зрения способов  защиты   средства  индивидуализации   юридического  лица, продукции, выполняемых работ и услуг.

9. Служебная и коммерческая тайна (ст. 139)

Служебная  и   коммерческая  тайна в качестве объекта права должна иметь три признака: соответствующие сведения неизвестны третьим лицам; к  ним   нет  свободного  доступа  на   законном  основании;  обладатель информации  принимал  меры  для   их  конфиденциальности.  Тот,  кому принадлежит  данное  право,  в порядке, предусмотренном законом, иными правовыми   актами  и  учредительными   документами,  определяет  круг сведений, составляющих коммерческую и служебную тайну. В этот перечень могут быть включены сведения, представляющие интерес для осуществления соответствующей  деятельности.   Необходимость  соблюдения  тайны может вытекать  и  из  закона.  Так,  в   силу  п.  3 ст. 184 ГК коммерческий представитель обязан сохранять в тайне ставшие ему известными сведения о торговых сделках и после исполнения данного ему поручения.

10. Деньги и валютные ценности

11. Ценные бумаги

Деньги и ценные  бумаги   - необходимый атрибут всякого рыночного хозяйства (строго  говоря,  и  денежные   купюры  являются  разновидностью ценных бумаг).  Ранее  во  внутреннем   гражданском  обороте  находилось   лишь минимальное  количество   ценных  бумаг,  в   основном  выпущенных (эмитированных) государством: облигации, предъявительские сберкнижки и аккредитивы,  выигравшие   лотерейные  билеты,  а  в   расчетах  между юридическими  лицами   мог использоваться расчетный чек.

Недвижимое имущество как особый объект гражданских прав

Понятие недвижимости вошло в гражданский и хозяйственный оборот нашей страны сравнительно недавно. Законодательство дореволюционной России (Т. Х Законов Российской Империи, часть 1) и стран дальнего зарубежья также проводили деление имущества на движимое и недвижимое, указывая такие признаки недвижимого имущества как неподвижность, незаменяемость, индивидуальная определенность. Способность вещей к физическому перемещению в пространстве (самостоятельно или под воздействием внешней силы) в качестве их естественного свойства исторически была единственным критерием отграничения движимостей от недвижимостей. Сам термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве России довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных участков и строений. Указ Петра 1 «О единонаследии» 1714 года установил этот термин, устранив различия между вотчинами и поместьями.

Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в ГК РСФСР 1964 года, содержались нормы, выделившие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты. Принятие в 1990 г. Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" послужило толчком и необходимым условием для формирования и развития рынка недвижимости и полагало проведение коренных преобразований в сфере имущественных прав и обязанностей. Этим законом установлено, что объектами права собственности могут быть предприятия, имущественные комплексы, земельные участки, горные отводы, здания, сооружения и т. д. Имущество может находиться в частной, государственной, муниципальной собственности. При этом законом устанавливалась частная собственность не только для граждан, но и для юридических лиц.

Затем Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик (далее Основы), принятые в 1991 году, на первой волне реформирования не только советского права, но и советского государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Однако Основы дальше констатации данного факта не пошли, поскольку не предусматривали особого правового режима для недвижимых вещей.

С принятием 27 октября 1993 года Указа Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" к недвижимости отнесены земельные участки и все, что с ними прочно связано. Для собственников земельных участков разрешены практически все сделки с землей: продажа, передача по наследству, дарение, обмен, сдача в залог и аренду, передача участка в качестве взноса в уставные фонды юридических лиц.

Первым же рыночным нормативным актом следует считать Закон РФ от 01.01.2001 г. № 000-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства". Он предоставил право гражданам, получившим земельные участки в собственность, совершать сделки с землей. Им был снят мораторий на куплю-продажу и иные операции по отчуждению земельных участков.

Решающий шаг в становлении понятия недвижимости сделал Гражданский кодекс РФ 1994 года, который не только дал понятия недвижимых вещей, но и установил специальный правовой режим недвижимости (ст.130, 131 ГК РФ).

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участка, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения. Гражданский кодекс относит к недвижимости объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, к ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Перечень недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п.1 ст. 130 ГК РФ, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество. Закон РФ от 01.01.2001 г. «Oб основах федеральной жилищной политики», Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)» расширили перечень объектов недвижимого имущества, относя к нему: жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, нежилые помещения, предприятия, как имущественные комплексы, объекты незавершенные строительством, и др.

Таким образом, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки недвижимости:

1.  недвижимое имущество – это вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона.

2.  недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей.

Земельные участки являются самостоятельными, основными объектами недвижимости и в юридической литературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе.

3.  перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначения невозможно.

4.  непотребляемость

5.  повышенная экономическая и социальная ценность

6.  конструктивная сложность

7.  длительное использование

8.  большие затраты на содержание.

Далеко не все перечисленные в статье 130 Гражданского кодекса в качестве недвижимости вещи обладают обязательными признаками прочности, непотребляемости и функциональной связи с землей. Так, согласно ст.132 Гражданский кодекс РФ предприятие, будучи имущественным комплексом, признается объектом недвижимости.

Таким образом, «к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объему и стоимости объекты, большинство из которых связано с землей и зависимы от нее, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот который необходимо связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода, специально уполномоченными на то государственными органами в силу их особенной, общественной значимости».

Статья 131 Гражданского кодекса РФ вводит обязательную регистрацию для всех объектов недвижимости, что позволяет высказать предположение о том, что государственная регистрация может быть названа в качестве факультативного признака недвижимого имущества.

Согласно п.1 ст.131 Гражданского кодекса РФ «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации». В то же время согласно п.2 ст.131 ГК РФ «наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества». Таким образом, законом в отношении недвижимого имущества предусмотрено, по крайней мере, два вида государственной регистрации: в отношении самого объекта недвижимости и в отношении прав на него. Цели, задачи и их правовые последствия различны: целью регистрации объекта недвижимости является признание его функциональных качеств именно как качеств объекта недвижимости.

Специфика правового режима отдельных видов недвижимого имущества

Специфика правового режима некоторых видов объектов обусловливает особенности правовой экспертизы документов при совершении сделок с тем или иным объектом.

Земельные участки

Введенный в действие с 29 октября 2001 г. Земельный Кодекс РФ не только определил и подчеркнул важное значение земли как основы жизни и деятельности человека, природного ресурса, средства производства в сельском и лесном хозяйстве, но также закрепил и усилил значение в качестве недвижимого имущества, объекта права и хозяйствования. Приоритет в Земельном кодексе РФ отдан праву собственности на землю, включая государственную, муниципальную и частную, и аренде земли.

Земельный участок – часть поверхности земли, границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также всё, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральным законодательством о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п.1 ст.261 ГК РФ).

В главе 34 ГК РФ «Аренда» отсутствуют специальные нормы регулирующие правоотношения аренды земельных участков, поэтому к ним в полной мере применимы общие положения по аренде.

В Земельном кодексе подчеркнуто единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости и то, что все прочно связанные объекты недвижимости следуют судьбе земельных участков. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. И наоборот, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения, строения, если они принадлежат одному лицу.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно подп. 1 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки: в пределах особо охраняемых природных территорий, кроме государственных природных заповедников и национальных парков.

Здания, сооружения нежилого назначения

Теория и практика в качестве особой разновидности недвижимого имущества выделяют нежилые помещения, которые по определению не являются жилыми и соответственно не предназначены для проживания. К ним относятся производственные, административные и тому подобные помещения.

В процессе осуществления предпринимательской, творческой, общественной деятельности такие объекты являются наиболее важными. Это обусловлено тем, что при осуществлении любого из вышеперечисленных видов деятельности нельзя обойтись без офиса, производственного помещения, творческой студии и т. п. Среди нежилых помещений следует выделить те, которые пригодны для самостоятельного целевого помещения (например, помещения для офиса), и служебные помещения (лестницы, коридоры и т. д.). Их также можно назвать помещениями общего пользования. В отношении последних должна быть установлена общая долевая собственность всех сособственников нежилых помещений самостоятельного использования.

Для анализа нежилых помещений как самостоятельных объектов прав необходимо определить, что является помещением вообще.

В ст. 130 ГК РФ помещения среди объектов недвижимого имущества не указаны, однако их несомненно следует отнести к недвижимому имуществу. Это обусловлено тем, что у них присутствует важнейший признак недвижимого имущества - прочная связь с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно - через здания и сооружения).

В настоящее время в законодательстве отсутствует четкое понятие помещения, хотя в ранее действовавшем законодательстве давалось легальное определение помещения.

Так, определение помещения как части здания, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования в жилых, нежилых и иных целях, содержалось в ст. 1 Федерального закона от 01.01.01 г. "О товариществах собственников жилья", согласно которой помещение - это единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Упоминается понятие помещения и в других правовых актах. Так, согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещения - это объекты, входящие в состав зданий и сооружений.

Таким образом, можно прийти к выводу, что помещение - это всегда часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и быть пригодной для определенного использования.

В качестве синонима нежилого помещения иногда используется понятие объекта нежилого фонда.

Для того чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на него (как на разновидность недвижимости) должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Возникает вопрос о том, может ли один объект права (здание) включать в себя часть (помещение), которую рассматривают как отдельный объект права, и соответственно права на которую подлежат отдельной государственной регистрации.

Сложно выделить критерии, по которым нежилые помещения можно выделить из массы других объектов.

Представляется, что для того, чтобы нежилое помещение являлось самостоятельным объектом права оно должно удовлетворять двум критериям:

1) техническому критерию, под которым понимается возможность автономного пользования выделяемыми частями строения;

2) функциональному критерию - выполнению частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет здание в целом.

Возможны ситуации, когда нежилые помещения, которые изначально были частью здания или сооружения, впоследствии стали самостоятельными объектами права, которые пригодны для самостоятельного использования и у которых есть свои собственники (права которых были соответствующим образом зарегистрированы). Регистрация права собственности на здание исключает возможность одновременной регистрации права на часть этого здания. Таким образом, регистрация прав на часть здания (помещение) должна привести к прекращению права собственности в отношении самого здания. Если у каждого нежилого помещения, входящего в здание, есть свой собственник, то у собственника здания в целом теоретически может остаться только право собственности на крышу, лестницы, инженерное оборудование и т. п. Характерным признаком такого имущества является невозможность его использования ни в качестве жилых, ни в качестве нежилых помещений. При этом они обеспечивают возможность использования по назначению как жилых, так и нежилых помещений.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

ГК РФ (ст. 554) устанавливает императивные требования к определению предмета в договоре продажи недвижимости. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т. ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре продажи недвижимости условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Одной из наиболее острых проблем оборота недвижимого имущества является вопрос о правовом режиме недвижимого имущества, составляющего общую инфраструктуру, при приобретении помещения в нежилом здании.

В отношении недвижимого имущества, составляющего общую инфраструктуру в многоквартирном доме, вышеуказанный вопрос урегулирован на законодательном уровне.

Вместе с тем законодательство не содержит положений о правовом режиме недвижимого имущества, составляющего общую инфраструктуру, при приобретении помещения в нежилом здании, что на практике порождает многочисленные споры.

Сложные вещи

Многообразие сложных вещей не позволяет дать универсальный унифицированный алгоритм квалификации сложных вещей и допускает различные толкования.

Однако, обобщая толкования, изложенные в юридической литературе и актах судов различных уровней можно выделить следующие признаки правового режима объектов, подлежащих объединению в сложную вещь:

объекты являются разнородными, т. е. имеют индивидуально определяющие признаки, позволяющие идентифицировать их среди подобных объектов (стадо коров, библиотека и т. п);

используются по единому назначению и образуют единое целое (важный признак сложной вещи - ее интегральность (целостность), под которой понимается возникновение у составной вещи качеств, не присущих в полной мере его компонентам, что делает ее самостоятельным объектом права);

составляющие сложную вещь части физически не связаны между собой (телевизор, состоящий из разнородных деталей с правовой точки зрения - не сложная вещь);

имеют один адрес и кадастровый номер;

могут использоваться самостоятельно по тому же назначению, что и в составе сложной вещи, и при этом не выполняют применительно к ней роль принадлежности;

вопрос признания (непризнания) объектов сложной вещью не относится к компетенции регистрирующих органов, это - компетенция органов кадастрового учета и технической инвентаризации;

как следствие, регистрирующий орган не вправе требовать от собственника документальных доказательств правомерности объединения разнородных объектов недвижимости в сложную вещь.

Значение выделения сложной вещи в качестве самостоятельного вида состоит в том, что совокупность составляющих ее частей признается одной вещью. Поэтому по сделке, объектом которой она является, должны быть переданы все вещи, входящие в ее состав. Вместе с тем, т. к. сложная вещь является делимой, договором может быть предусмотрено, что передаче подлежат не все, а лишь некоторые вещи, составляющие ее

Сложная вещь включается в объекты гражданских прав либо по воле собственника, либо по согласованию участников сделки, которые и определяли не только само существование сложной вещи, но и ее состав.

Сложная вещь может включать разнородные движимые и недвижимые вещи.

К сложным недвижимым вещам (как, впрочем, и к движимым) предприятие как имущественный комплекс не относится. Участие в составе предприятия нематериальных объектов гражданских прав (права и долги, фирменное наименование и т. д.) не позволяет рассматривать предприятие в качестве вещи.

Входящие в состав сложной недвижимой вещи объекты взаимосвязаны:

а) общим назначением;

б) организационно и технологически (выполнением хозяйственной функции);

в) расположением на едином обособленном земельном участке.