Таким образом, величина безрисковой ставки доходности, как базового элемента для расчета ставки дисконтирования
кумулятивным построением, принимается равной Безрисковая ставка процентная ставка по ГКО РУз. среднесрочная 6,00% газета Биржа № 000 от 01.01.01 года.

Прибыль предпринимателя равна 22,78%.

(Расчеты произведены по методике расчета прибыли предпринимателя Книга оценка Недвижимости на сайте www. pro- *****)

Описание объекта оценки

Фундаменты - из сборных железобетонных блоков; стены кирпичные; перегородки гипсолитовые; перекрытия - из сборных железобетонных плит; кровля шиферная по деревянным стропилам; полы деревянные. Отделка улучшенная.

Имеется центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.

Расчет износа

Накопленный износ объекта рассчитывается как сумма физического, функционального и внешнего износов.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСА

Понятие функционального износа определяется как несоответствие современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства, кроме того, нет центральной канализации, не имеется отопление, не имеется водоснабжение. В расчетах функциональный износ основываясь на принцип ННЭИ был принят в 0%.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВНЕШНЕГО ИЗНОСА

Износ внешнего воздействия определяется, как: «…снижение функциональной пригодности здания вследствие влияние внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости … Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района, месторасположение объекта в районе, области или регионе, или состоянием рынка». Износ внешнего воздействия является неустранимым. Ввиду того, что регион расположения оцениваемого объекта, является промышленным городом стратегического значения, в расчетах внешний износ был принят в 0%

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА.

Величина накопленного физического износа объекта недвижимости определяется на основании правил оценки физического износа зданий и сооружений и визуального осмотра. Расчет величины накопленного износа произведен по формуле:

n

Ф''и = ∑ Ф к i l i

i=1

где

Ф''и – физический износ здания, %

Ф к i – физический износ отдельной конструкции %;

l i – коэффициент, соответствующий доли восстановительной стоимости отдельной конструкции;

n – число конструкций.

Наименование конструктивного элемента

Удельные веса отдельных конструктивных элементов

Процент износа конструктивного элемента по КМК жилых зданий,%

Общий износ,%

Фундаменты

9

15%

1,35

Стены и перегородки

24

15%

3,6

Перекрытия

10

15%

1,5

Крыши

1

15%

0,15

Полы

12

15%

1,8

Проемы

9

5%

0,45

Отделочные работы

19

10%

1,9

Внутренние санитарно-тех нические и электрические устройства

10

10%

1

Прочие работы

6

10%

0,6

ИТОГО:

100

12,35%

Расчет стоимости

Восстановительная стоимость 1 м2 общей площади согласно СБОРНИК N 1 укрупненных показателей восстановительной стоимости многоквартирных жилых домов в городах и городских поселках Республики Узбекистан для оценки, переоценки зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам на праве собственности 223 сум (Таблица 10 а/г).

Наименование параметра

Значение

Площадь, м²

53,1

Высота, м

2,8

Прибыль застройщика

1,2278

Стоимость 1м² в ценах 1991 года

223

Поправка на газоснабжение

1,50%

Поправка на телевидение

1,60%

Поправка на центральное отопление

0,00%

Территориальный коэффициент

1

Поправка на сейсмичность

1,3

Поправка на высоту потолков

0,98

Индекс удорожания СМР на 2003 год

295,3

Индекс удорожания Госкомстата с 2003 по 2007 год

1,99

Индекс удорожания Госкомстата за 12 мес.2007 год

1,117

Индекс удорожания Госкомстата за 2 мес.2008 год

1,002

Восстановительная стоимость, сум

12

Износ, %

12,35%

Стоимость на дату оценки
с учетом износа

За основу расчетов была принята площадь оцениваемого объекта, стоимость единицы площади с внесением поправочных коэффициентов на конструктивность и на удорожание объекта с 1991 года по дату оценки.

Стоимость, рассчитанная Затратным подходом на дату оценки составляет: 11 008 913 сум или округленно 11 009 тыс. сум (Одиннадцать миллионов девять тысяч сум)

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход к оценке недвижимости основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость в обмен на право получать будущую прибыль от ее эксплуатации и от последующей продажи.

В рамках данного Отчета Доходный подход применялся по арендным ставкам утвержденным Хокимиятом Ташкентской области в Постановлении Хокима Ташкентской области № 32 от 01.01.01 года в виду того, что при проведении анализа рынка аренды жилой недвижимости общедоступной информации по рыночной аренде аналогов расположенных в районе оцениваемого объекта не было обнаружено. Оценщики не сочли приемлемыми принятие арендных ставок по г. Ташкенту ввиду того, что квартиры, сдаваемые в аренду по г. Ташкенту имеют множество отличительных характеристик от оцениваемого объекта и основополагающим фактором при этом имеет месторасположение объекта.

Для расчета стоимости Доходным подходом был применен Метод дисконтирования денежных потоков получаемых от аренды недвижимости в прогнозный срок 5 лет. Доходный подход основан на оценке ожиданий инвестора, то есть рассчитывается текущая (дисконтированная) стоимость экономических выгод, ожидаемых от владения оцениваемыми активами. Применение доходного подхода заключается в расчете стоимости по формуле текущей стоимости со следующими входными параметрами: поток прибыли, ассоциированный с оцениваемыми объектами; ставка капитализации, соответствующая степени риска, связанного с рассматриваемым наличным потоком; остаточный экономический срок службы оцениваемых объектов.

ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ОЦЕНКИ МЕТОДОМ ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

Определение денежного потока.

Определение длительности прогнозного периода.

Расчет величины денежного потока для каждого года.

Определение адекватной ставки дисконта.

Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков, а также их суммарного значения.

Внесение итоговых поправок.

Расчет арендной ставки

Для расчета арендной ставки и денежного потока оценщики исходили из Принципа ННЭИ и приняли к расчету ставку аренды по офисным помещениям за 1 м²/год, согласно Постановлении Хокима Ташкентской области № 32 от 01.01.01 года для помещений используемых под офис минимальная арендная ставка составляет 6502 сум, с учетом расположения, наличия земельного ресурса, типа здания стоимость рассчитывается по формуле

Тс=Эс х Зк х (Кк+Кх+Кт)= 6502 * 2,5 * (1,5+0,7+0,5)=43888,5 за 1 м²/год

Расчет ставки дисконтирования

Величина коэффициента дисконтирования отражает масштабы возможного риска, связанного с операциями на рынке недвижимости и инвестирования в строительство определенных объектов, и учитывает возможность альтернативных вложений капитала. Существует несколько методов определения ставки:

ü  метод кумулятивного построения;

ü  метод рыночной экстракции;

ü  метод связных инвестиций или техника инвестиционной группы.

Метод связных инвестиций или техника инвестиционной группы не используется в практике оценочной деятельности Узбекистана, ввиду недостаточной развитости ипотечно-инвестиционного кредитования в нашей стране, применения метода рыночной экстракции не представляется возможным по причине отсутствия достаточного количества доступных данных по сопоставимым финансовым вложениям (инвестиционным проектам).

Ввиду отсутствия достаточного количества рыночных данных по недвижимости в регионе, где расположен оцениваемый объект, метод рыночной экстракции не применялся. Мы используем для определения величины ставки дисконтирования метод кумулятивного построения.

Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения

Модифицированный метод кумулятивного построения предполагает:

R = rб + rликв + rупр + rнедв + rсегм + rоб. +/- D* SFF, где

R – ставка капитализации, %;

rб – безрисковая ставка, %;

rликв – надбавка на низкую ликвидность, %;

rупр – надбавка на необходимость управления проектом, %;

rнедв – надбавка за риск вложений в недвижимость (как объект инвестирования), %;

rсегм – надбавка на сегментный (секторный) риск, %;

rоб. – надбавка за риск инвестирования в конкретный объект недвижимости, %. D* SFF – фактор фонда возмещения за период владения (SFF), учитывает норму возврата инвестиций и рассчитывается по формуле (метод Инвуда):

, где

I (Y) – норма дохода на капитал (ставка дисконта.), %.

Изменение (повышение) стоимости объекта составит: D = 20 %.

Фактор фонда возмещения за период владения SFF = Y/((1+Y)5-1), где Y – ставка дисконта.

Тогда, ставка капитализации определяется по R = Y – D х SFF

РАСЧЕТ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Класс

Безрисковая ставкая

Надбавка на низкую ликвидность

Надбавка на управление

Надбавка на риск

Y

D х SFF

R

r

r

r

R

недвиж.

сегмента

объекта

общий

C

10,82%

2,50%

6,00%

2,25%

2,25%

1,25%

5,75%

25,07%

2,43%

22,63%

SFF = Y/((1+Y)5-1), где Y – ставка дисконта.

R = Y – D х SFF

Y

25,07%

Безрисковая ставка процентная ставка по ГКО Руз. среднесрочная

6,00%

SFF

12,17%

страновой риск

4,82%

D

20,00%

D х SFF

2,43%

Надбавка на низкую ликвидность

 

Срок экспозиции, мес

валюта

Ипотека банк

Национальный банк ВЭД

Промстройбанк

Пахта банк

Асака банк

ср. знач.

%

 

до востребования

сум

2,00%

5,00%

-

6,00%

4,33%

 

$

-

1,57%

2,00%

-

0,30%

1,29%

 

3

сум

1,50%

4,47%

-

18,00%

7,99%

3,66%

 

$

2,50%

3,10%

1,80%

3,00%

-

2,60%

1,31%

 

6

сум

1,50%

2,00%

17,00%

6,83%

2,50%

 

$

3,00%

3,60%

4,00%

4,00%

6,00%

4,12%

2,83%

 

9

сум

0,83%

2,00%

17,00%

6,61%

2,28%

 

$

3,50%

0,50%

-

7,00%

3,67%

2,38%

 

свыше 12

сум

1,33%

1,83%

17,00%

6,72%

2,39%

 

$

4,00%

4,10%

6,00%

5,00%

7,00%

5,22%

3,93%

 

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4