Оценка рыночной стоимости квартиры под обеспечение ипотечного кредитования (стр. 1 )

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. Основные сведения	2
2. Цель и назначение оценки	3
3. Вид стоимости	3
4. Оцениваемые права	3
5. Используемая информация	3
6. Применяемые стандарты	3
7. Сертификат качества	3
8. Допущения и ограничивающие условия	4
9. Анализ ННЭИ	5
10. Описание квартиры	7
11. Оценка стоимости Затратным подходом	7
12. Оценка стоимости Сравнительным подходом	10
13. Согласование результатов	14
14. Приложение	16…

ОСНОВНЫЕ СВЕДЕНИЯ

Адрес объекта:	, кв № 4
Объекта недвижимости:	2-х комнатная квартира
Цель оценки:	Консультирование Заказчика о величине рыночной стоимости квартиры предполагаемой для внесения в Уставной фонд.
Юридическое описание:	Права собственности установлены в соответствии с документами Управления земельных ресурсов и государственного кадастрового отделения г. Алмалыка
Регистрационный номер	№ 000
Площадь	53,1 м²
Опасности, вызванные окружающей средой:	Экологическая ситуация определяется как промышленная зона
Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта:	Не имеет
Дата оценки: Дата составления отчета:	2 апреля 2008 год 3 апреля 2008 год
Заказчик:	Паспорт СВ 2536787 выданный ИИБ г. Олмалыка от 01.01.2001 г.
Оценщик: Договор:	-PRISE» . З. -68 Лицензия DM 001 № 000 311выданная Госкомимуществом Республики Узбекистан от 01.01.01 г. №04/05 - КУ от 2 апреля 2008 г.

РЕЗУЛЬТАТ ОЦЕНКИ

Рекомендуемая Рыночная стоимость оцениваемой квартиры на 2 апреля 2008 года, округленно составляет: тыс. сум (Шестнадцать миллионов девятьсот семь тысяч сум )

ЦЕЛЬ и НАЗНАЧЕНИЕ ОЦЕНКИ

Оценка производится в целях определения рыночной стоимости 2-х комнатной квартиры для поставки в Уставной фонд предприятия, учредителем которого является Заказчик.

ВИД СТОИМОСТИ

Базой расчета является рыночная стоимость. Под рыночной стоимостью объекта оценки Согласно Национальной Стандартам оценки имущества Республики Узбекистан НСОИ №2 «Рыночная стоимость как база оценки», зарегистрированным Министерством Юстиции 14.06.2006г. № 01/19-19, в настоящем отчете понимается расчетная денежная сумма, за которую состоялась бы продажа актива на дату оценки
заинтересованным продавцом заинтересованному покупателю в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон обладала бы достаточной информацией, действовала расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость является расчетной ценой, которая предположительно будет достигнута в сделке на дату оценки в условиях рынка, соответствующего определению рыночной стоимости и на которой на определенный момент времени предположительно сойдутся покупатель и продавец при допущении, что у каждого из них было достаточно времени для исследования других рыночных возможностей и альтернативных вариантов. При этом то время, которое может потребоваться на подготовку контрактов и сопутствующей документации в расчет не принимается.

ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА

Оценка проводится для полных прав собственности на имущество.

Под «Полным правом собственности» понимается осуществление комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством в отношении прав собственности.

По информации Заказчика оцениваемое имущество не ограничено финансовыми и прочими интересами других сторон и ранее не было внесено в Уставной фонд какого либо предприятия.

ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Информация, используемая в расчетах, принята из открытых источников:

·  Информация по реализации объектов недвижимости принятая из сайтов: www. doda. uz, www. torg. uz, www. makler. uz, www. Shahar. uz, www/ list. uz.

ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

1.  Международные стандарты оценки. МСО 1-4 с предисловием к стандартам МК СОИ. Том 1, июнь 1994 г.,Перевод с анг.,М.1995.

2.  Национальный стандарт оценки имущества республики Узбекистан НСОИ № 1

3.  Национальный стандарт оценки имущества республики Узбекистан НСОИ № 2

СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ

В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель.

-  При проведении оценки Оценщик исходил из того, что представленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее экспертизы;

-  утверждения и факты, содержащиеся, в данном Отчете являются правильными и корректными, которые были основаны на предоставленной Заказчиком информации;

-  анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям. И являются нашим личным, независимым и профессиональным анализом, мнением и заключением;

-  оценщики не имеют текущего имущественного интереса, у оценщиков отсутствует будущий имущественный интерес в оцениваемом объекте, и отсутствуют какие-либо дополнительные обязательства по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом;

-  вознаграждение оценщиков не связанно с определением итоговой величины стоимости объекта и также не связанно с предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента;

Допущения и ограничивающие условия

Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями и ограничивающими условиями.

·  Настоящий Отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных в Отчете целях;

·  Ни одна из сторон не может использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором об оценке. (В случае использования результатов оценки Заказчиком в целях не указанных в Отчете и договоре на оценку всю ответственность по данному факту Заказчик принимает на себя);

·  Оценщики не проводили экспертизы право устанавливающих документов на объекты оценки и не несут ответственности за обстоятельства юридического характера, связанные с объектами оценки;

·  Все расчеты, заключения и выводы сделаны оценщиками на основании достоверной информации, по мнению Оценщика, из источников открытого доступа. Тем не менее, Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, делается ссылка на источник информации;

·  Заказчик заранее обязуется освободить Исполнителя от всякого рода расходов, материальной ответственности, происходящих из риска третьих лиц к Исполнителю, вследствие легального использования результатов настоящего исследования;

·  Мнение оценщиков действительно только на дату оценки, специально оговоренную в настоящем Отчете;

·  Величина рассчитанной стоимости носит рекомендательный характер (ст. 18 Закона «Об оценочной деятельности»).

·  Все прогнозы, сделанные в Отчете базируются на существующей рыночной ситуации. Однако эти предположения могут измениться с течением времени.

·  Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого объекта.

·  Оценщики не принимают на себя ответственность за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемый объект, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме ограничений, оговоренных в Отчете.

·  Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что имущество перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.

·  Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого рода указаны, определены и рассмотрены в отчете.

·  Оценщик не производил экспертизу скрытых дефектов, измерительные работы на местности и не принимает на себя ответственности за таковые.

·  Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты, которые можно обнаружить только каким-либо иным путем, кроме визуального осмотра или путем изучения технической документации и спецификаций.

Данный Отчет предназначен для консультирования Заказчика относительно рыночной стоимости его имущества, рассчитанной Рыночным и Затратным подходом в целях внесения в Уставной фонд предприятия, учредителем которого является Заказчик.

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой определения стоимости. Результаты данного анализа будут использоваться при использовании всех методов оценки.

Для получения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования учитываются четыре основных критерия:

1. Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов использования земельного участка, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, а также другими законодательными актами.

2. Физическая возможность: рассмотрение физически реальных для данной местности способов использования.

3. Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

4. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых вариантов использования будет приносить максимальный (чистый) доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится, как правило, в два этапа. В данном случае анализ земельных участков как условно незастроенных не проводился, так как права на учитываемые в настоящей работе земельные участки в настоящий момент не представляют собой полные права собственности. Тем не менее, для выявления варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемых объектов были проанализированы основные характеристики объектов, влияющие на принятие собственником решения о дальнейшем их использовании. Среди основных характеристик, влияющих на принятие подобного решения, выделены следующие:

Местоположение

Окружение

Транспортная доступность

Рыночная среда (спрос, конкуренция в районе и т. п.)

Наличие коммуникационных систем

Особенности здания (общая площадь, тип планировка и т. п.)

Потенциал роста

Экология

Особенности земельного участка (площадь, рельеф, геологическая основа и др.)

Для объекта был проведен качественный анализ влияния указанных характеристик по пяти бальной шкале.

2-х комнатная Квартира

Учитывая расположение объекта оценки вдоль центральной дороги города Алмалыка, расположение на первом этаже жилого дома и наличие на дату оценки отдельного входа, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование его в качестве офисного помещения.

ОПИСАНИЕ КВАРТИРЫ

Оцениваемый объект находится по адресу: город Алмалык, улица Амира Тимура, дом 40, квартира 4. 2-х комнатная квартира расположена на 1-м этаже 4-х этажного, кирпичного жилого дома. Общая площадь квартиры составляет 53,1 кв. м. Полы линолеум/кафель; потолок высококачественная побелка, в санузле и лоджии пластик; стены обои. На всех окнах установлены пластиковые рамы, двери пластик, на окнах и дверях имеются металлические решетки. В квартире имеется, центральное холодное и горячее водоснабжение, канализация. В целом ремонт квартиры можно охарактеризовать как хороший ремонт.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект оценки сумму большую, чем та, за которую он может приобрести (путем покупки земельного участка и строительства здания, без чрезмерной задержки) объект недвижимости аналогичной полезности и желательности.

Данный подход оценки приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает восстановительную стоимость (стоимость замещения) здания за вычетом совокупного износа, увеличенную на стоимость земли.

Оценка стоимости замещения

Полная восстановительная стоимость зданий, представляет собой стоимость средств, необходимых для полного его восстановления в первоначальном виде (по старому проекту), с учетом текущих цен на строительно-монтажные работы, материалы и конструкции, торговых наценок и транспортных тарифов и т. д., . Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом.

Затратный подход лежит в основе трех методов: метода удельных затрат на единицу площади или объема, метода поэлементного расчета, метода сметного расчета.

Оценщиками применен метод удельных затрат на единицу площади или объема в соответствии с данными сборника «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых зданий и сооружений» .

При определении восстановительной стоимости этот метод отражает право собственности на данный объект недвижимости.

Восстановительная стоимость такого объекта в базовых ценах 1991 года определяется по формуле:

Спв=S* Се *Кi*,

где

Спв – восстановительная стоимость в ценах 1991 года

S - площадь оцениваемого объекта, м²

Се – стоимость оценочной единицы в ценах 1991 года по таблицам Сборника укрупненных показателей

Кi, - поправочные коэффициенты, характеризующие объект оценки

Для приведения восстановительной стоимости к текущим ценам необходимо умножить на индекс удорожания строительно-монтажных работ и материалов с 1991 года на дату оценки.

При определении полной восстановительной стоимости необходимо учесть процент прибыль предпринимателя - предпринимательского дохода застройщика.

Прибыль предпринимателя (ПП) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

Экономические и политические факторы; Социальные и региональные факторы; Предпринимательский фактор; Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования
, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

ПП=СУММА( R) + R безриск,

где:

ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

СУММА( R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

R безрисковая – отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

№ п/п	Факторы риска \ ранг	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
	Экономические и политические факторы
1	Общеэкономические тенденции					х
2	Внешнеэкономическая деятельность					х
3	Инфляция						х
4	Инвестиции				х
5	Доходы и сбережения населения							х
6	Система налогообложения					х
7	Угроза передела собственности						х
8	Внутриполитическая стабильность			х
9	Внешнеполитическая деятельность			х
10	Угроза террористических актов					х
Количество наблюдений	0	0	2	1	4	2	1	0	0	0
Количество наблюдений * ранг фактора	0	0	6	4	20	12	7	0	0	0
Сумма произведений	49
Количество факторов	10
Взвешенное значение	4,90%
	Социальные и региональные факторы
1	Социальная стабильность в стране		х
2	Социальная обеспеченность граждан					х
3	Тенденции развития экономики в регионе				х
4	Социальная стабильность в регионе				х
Количество наблюдений	0	1	0	2	1	0	0	0	0	0
Количество наблюдений * ранг фактора	0	2	0	8	5	0	0	0	0	0
Сумма произведений	15
Количество факторов	4
Взвешенное значение	3,75%
	Предпринимательский фактор
1	Ликвидность актива			х
2	Уровень конкуренции в отрасли				х
3	Инвестиционная привлекательность района				х
4	Тенденции развития отрасли			х
Количество наблюдений	0	0	2	2	0	0	0	0	0	0
Количество наблюдений * ранг фактора	0	0	6	8	0	0	0	0	0	0
Сумма произведений	14
Количество факторов	4
Взвешенное значение	3,50%
	Фактор условий строительства
1	Сейсмичность района							х
2	Затопляемость, смерчи и прочие	х
3	Климатические условия района строительства					х
4	Наличие сырьевых ресурсов в районе строительства			х
5	Уровень развития отрасли строительных материалов						х
6	Наличие трудовых ресурсов				х
7	Наличие высококвалифицированного персонала в регионе				х
8	Геологические особенности строительной площадки							х
Количество наблюдений	1	0	1	2	1	1	2	0	0	0
Количество наблюдений * ранг фактора	1	0	3	8	5	6	14	0	0	0
Сумма произведений	37
Количество факторов	8
Взвешенное значение	4,63%
Суммарный уровень риска	16,78%

Наиболее распространенным и адекватным выбором безрисковой ставки доходности является годовая доходность к погашению государственных ценных бумаг. Именно они являются высоколиквидными, а уровень риска инвестирования по ним приближается к нулю. Однако наличие целого ряд государственных ценных бумаг ставит оценщика перед выбором среди этих бумаг, поскольку государственные ценные бумаги имеют различные сроки погашения, а также различные текущие значения доходности к погашению.