Оценка рыночной стоимости квартиры под обеспечение ипотечного кредитования (стр. 4 )

Расчет стоимости объекта методом дисконтирования
будущих доход от аренды
Площадь для сдачи в ареду	Общая площадь	Арендная ставка за 1 кв. м/год	Потенциальный валовый доход
Квартира под офис	53,1	43 889	2
Затраты на управление	2%	от действительной валового дохода
Ставка дисконта	25,07%
Ставка капитализации	22,63%
Затраты на текуший ремонт	500	сум на 1 кв. м.
АНАЛИЗ ДИСКОНИТРОВАНИЯ ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА
Условный год		1	2	3	4	5	6
Норма Загрузки		1	1	1	1	1	1
Рост арендной платы		1	1,2	1,4	1,6	1,8	2
Действительный валовый доход		2	2	3	3	4	4
Фиксированные и переменные издержки
Затраты на управление		46 610	55 932	65 253	74 575	83 897	93 219
Проче расходы 1,0%		23 305	27 966	32 627	37 288	41 949	46 610
Затраты на текуший ремонт			26 550	31 860	37 170	42 480	47 790
Итого издержек		69 914
Чистая опер. прибыль		2	2	3	3	4	4
Фактор PV(середина года)		0,89	0,71	0,57	0,46	0,37	0,36
Настоящая стоимость		2	1	1	1	1
NPV (Доходы)		8			Условная продажа	17
Текущая стоимость		6			Фактор PV		0,36
Стоимость объекта		15			Текущая стоимость	6
Стоимость объекта, тыс. сум

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки
должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1.  Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2.  Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3.  Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4.  Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

·  права собственности на недвижимость,

·  условия финансирования,

·  условия продажи,

·  состояние рынка,

·  местоположение,

·  физические характеристики,

·  экономические характеристики,

·  характер использования,

·  компоненты, не связанные с недвижимостью.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи
объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

В данном Отчете в целях определения корректного результата Оценщиками была проведена работа по расчету рыночной стоимости оцениваемого объекта Методом прямого сравнительного анализа продаж, в расчетах была использована информация по аналогам, расположенных в районе расположения оцениваемого объекта.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Характеристика сравнения	Оцениваемый объект	1-й аналог	2-й аналог	3-й аналог
Назначение объекта	2-х комнатная квартира	4-х комнатная квартира	3-х комнатная квартира	3-х комнатная квартира
Район	г. Олмалык, ул А. Тимура	г. Олмалык, ул. Примкулова	-9	г. Олмалык, центр
Цена продажи ($)		30 000	20000	16000
Общая площадь, кв. м	53,1	120	78	55
Цена за 1 кв. м ($)		250,0	256,4	290,9
Право собственности	собственность	собственность	собственность	собственность
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Условия продажи/предложения	продажа	продажа	продажа	продажа
Условия рынка (время продажи/предложения)	апрель 2008 года	март 2008 года	февраль 2008 года	ноябрь 2007 года
Привлекательность местоположения	выше среднего	выше среднего	средняя	выше среднего
Транспортная доступность	выше среднего	выше среднего	выше среднего	выше среднего
Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Жилая площадь, кв. м	25,7	87	60	28
Этаж/этажность	первый/4	первый/4	второй/4	третий/4
Наличие лоджии/балкона	лоджия	балкон	лоджия	лоджия
Тип планировки	улучшенная	простая	улучшенная	улучшенная
Особые условия	после ремонта, имеются металлические решетки на проемах, двери и окна заменены на пластиковые, в санузле и лоджии потолок из пластика.	хороший не свежий ремонт	после ремонта	чистая
Источник информации		www. dom. vsem. uz	www. doda. uz	www. doda. uz
Таблица корректировок
Характеристика сравнения	Оцениваемый объект	1-й аналог	2-й аналог	3-й аналог
Назначение объекта	2-х комнатная квартира	4-х комнатная квартира	3-х комнатная квартира	3-х комнатная квартира
Район	г. Олмалык, ул А. Тимура	г. Олмалык, ул. Примкулова	-9	г. Олмалык, центр
Цена продажи ($)		30 000	20 000	16 000
Общая площадь, кв. м	53,1	120	78	55
Цена за 1 кв. м ($)		250,00	256,41	290,91
Местоположение
Привлекательность	выше среднего	выше среднего	средняя	выше среднего
Корректировка, %		0%	2%	0
Величина корректировки, $		0	5,	0
Скорректированная цена за 1кв. м, $		250,00	261,54	290,91
Транспортная доступность	выше среднего	выше среднего	выше среднего	выше среднего
Корректировка, %		0%	0	0
Величина корректировки, $		0	0	0
Скорректированная цена за 1кв. м, $		250,00	261,54	290,91
Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка, %		0	0%	0%
Величина корректировки, $/кв. м		0	0,00	0,00
Скорректированная цена за 1кв. м, $		250,00	261,54	290,91
Жилая площадь	25,7	87	60	28
Корректировка, %		-4%	-3%	0
Величина корректировки, $/кв. м		-10	-7,85	0,00
Скорректированная цена, $/кв. м		240,00	253,69	290,91
Этаж/этажность	первый/4	первый/4	второй/4	третий/4
Корректировка, %		0%	2%	5%
Величина корректировки, $/кв. м		0,00	5,07	14,55
Скорректированная цена, $/кв. м		240,00	258,77	305,45
Наличие лоджии/балкона	лоджия	балкон	лоджия	лоджия
Корректировка, %		3%	0%	0%
Величина корректировки, $/кв. м		7	0	0
Скорректированная цена за 1 кв. м, $/кв. м		247,20	258,77	305,45
Планировка	улучшенная	простая	улучшенная	улучшенная
Корректировка, %		5%	0%	0%
Величина корректировки, $/кв. м		12,36	0,00	0,00
Скорректированная цена за 1 кв. м, $/кв. м		259,6	258,8	305,5
Особые условия	после ремонта, имеются металлические решетки на проемах, двери и окна заменены на пластиковые, в санузле и лоджии потолок из пластика.	хороший не свежий ремонт	после ремонта	чистая
Корректировка на ремонт, %		20%	5%	5%
Величина корректировки, $/кв. м		51,91	12,94	15,27
Скорректированная цена, $/кв. м		311,5	271,7	320,7
Дата предложения/ продажи	апрель 2008 года	март 2008 года	февраль 2008 года	ноябрь 2007 года
Корректировка, %		0	0	-2%
Величина корректировки, $/кв. м		0	0	-6,41
Скорректированная цена за 1 кв. м, $/кв. м		311,5	271,7	314,31
СОГЛАСОВАНИЕ
	Оцениваемый объект	1-й аналог	2-й аналог	4-й аналог
Площадь, кв. м.	53,1	120	78	55
Скорректированная цена, за 1 кв. м, $		311,47	271,70	320,73
Валовая коррекция от цены продажи за 1 кв. м, %		3%	3%	3%
Скорректированная цена, за 1 кв. м, $		302,13	263,55	311,11
Весовой коэффициент		0,4	0,3	0,3
Стоимость объекта за 1 кв. м, $	293,25
Стоимость объекта оценки, $	15 572
Стоимость объекта оценки, сум	,72
Стоимость объекта оценки, тыс. сум (округленно)	20 258 тыс. сум

Стоимость объекта рассчитанная Сравнительным подходом на дату оценки составляет 20 258 тыс. сум.

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

При оценке объектов нами были применены возможные подходы к оценке рыночной стоимости. Согласование результатов тестирует адекватность и точность применения каждого подхода. Преимущество каждого метода в оценке рассматриваемого объекта определяется по следующим критериям:

1.  Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2.  Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ.

3.  Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

4.  Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как размер, потенциальная доходность и т. д.

5.  Допущения, принятые в расчетах

6.  Способность прогнозировать во времени.

Ниже следует краткое обсуждение каждого из подходов и обоснование итогового заключения.

Оценка рыночным подходом

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. Однако основным недостатком данного подхода является отражение стоимости объекта недвижимости при существенном использовании неполных данных реализованных на рынке объектов, ввиду этого по отношению к результатам оценки рыночным подходом оценщики применили весовой коэффициент равный согласно расчетам по таблице.

Оценка Затратным подходом

Затратный подход не является основополагающим фактором при определении рыночной стоимости объекта недвижимости и не учитывает действительные намерения продавца или покупателя, так как при определении рыночной стоимости объектов жилой недвижимости является основополагающим фактором место расположения объекта, транспортная достижимость, наличие коммуникаций и благоустройств.

Расчет удельных весов примененных оценочных подходов

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Способность учитывать действительные намерения потенциальных продавца и покупателя	0,1	0,6	0,3
Тип, качество и обширность информации	0,2	0,6	0,2
Допущения, принятые в расчетах	0,2	0,5	0,3
Способность учитывать конъюнктуру рынка	0,1	0,6	0,3
Способность прогнозировать во времени	0,1	0,4	0,5
Способность учитывать конструктивные особенности	0,5	0,3	0,2
Удельные веса применяемых подходов	0,2	0,5	0,3

Рыночная стоимость рассчитывается по формуле

Ст р = Ст з* Кз + Ст д*К д

Где

Ст р – рекомендуемая рыночная стоимость

Ст з – стоимость затратным методом

Кз –весовой коэффициент для затратного подхода

Ст д – стоимость доходным подходом

Кд – весовой коэффициент для доходного подхода

Подход	Стоимость	Удельный вес	Стоимость
Затратный	913 сум	0,2	2 ,63
Доходный	057 сум	0,3	4 ,18
Сравнительный	20 258 222 сум	0,5	10 ,36
Согласование результатов	Рекомендуемая рыночная стоимость 16 ,16 сум

ИТОГОВАЯ СТОИМОСТЬ

Рекомендуемая рыночная стоимость оцениваемой квартиры на 16 апреля 2008 года составляеттыс. сум (Шестнадцать миллионов девятьсот семь тысяч сум )

ПРИЛОЖЕНИЯ