Экономика недвижимости (стр. 10 )

Показатель	Вариант
1	2	3	4	5	6
() γ, %	30,0	32,0	34,0	36,0	38,0	40,0
() rзем, %	15,0	16,5	18,0	19,5	21,0	22,5
() rзд, %	20,0	20,8	21,6	22,4	23,2	24,0

Сметная стоимость строительства равна С тыс. руб. Рыночная стоимость земельного участка – Сзем тыс. руб. Рыночная норма прибыли инвестиций – rпр %, ставка по безопасным вложениям – rб. Продолжительность расчетного периода до полного износа здания – Т лет. Рассчитать величину коэффициента капитализации: прямолинейным методом (методом Ринга); методом Хоскольда, методом Иствуда.

Показатель	Вариант
1	2	3	4	5	6
(1) С, тыс. руб.	800,0	825,0	850,0	875,0	900,0	925,0
(2) Сзем, тыс. руб.	200,0	225,0	250,0	275,0	300,0	325,0
(3) Т, лет	15,0	17,0	19,0	21,0	23,0	25,0
(2) rпр, %	12,0	13,5	15,0	16,5	18,0	19,5
(1) rб, %	4,0	4,8	5,6	6,4	7,2	8,0

5.  КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Залог является способом обеспечения обязательства, при  котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога в качестве обеспечения выданного им займа), в случае неисполнения залогодателем (юридическим или физическим лицом, предоставившем предмет залога для обеспечения своего долга) условий займа имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.

Основными принципами залога являются:

1. Гласность – доступность информации о нахождении в залоге имущества для всех заинтересованных лиц;

2. Конкретность – имущество, переданное в залог, должно по своим характеристикам (и в частности по функциональному назначению) точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации прав;

3. Доверие – стоимость и ликвидность имущества гарантирует возврат долга.

Залог прекращается в следующих случаях:

-  при исполнении обязательств по обеспечению залога;

-  при грубых нарушениях залогодержателя своих обязанностей, влекущих угрозу уничтожения имущества, и по требованию залогодателя;

-  при прекращении залогового права и гибели заложенного имущества, если в договоре о залоге не предусмотрено иное;

-  при невозможности реализации залога.

Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю называется ипотекой.

Ипотека представляет собой два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственника на объекты недвижимости при их залоге, что снижает их рыночную стоимость. Экономическое содержание ипотеки представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости (в случаях, когда другие формы отчуждения нецелесообразны), позволяющих привлечь дополнительные финансовые средства для реализации соответствующих проектов.

Правовое регулирование ипотеки осуществляется с помощью ГК РФ, а также Федерального закона «Об ипотеке» от 16.07.98.

Основные участники системы ипотечного кредитования

1. Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.

2. Ипотечные кредиторы (залогодержатели) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества.

3. Продавцы жилья – физические, так и юридические лица, в том числе и строительные организации, девелоперы и риелторские фирмы.

4. Регистрирующие органы. Они осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней и ведут единый государственный реестр прав на недвижимость.

5. Страховые компании. Страховыми компаниями предоставляется защита имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет страховых фондов, формируемых из страховых премий.

6. Оценщики. К ним относятся как независимые оценщики, так и  оценочные агентства, которые производят профессиональную оценку сданного под залог недвижимого имущества.

7. Ипотечные агентства. Данные учреждения обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

8. Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по  его  обязательствам.

Помимо ипотеки в последние годы появляется все больше схем кредитования недвижимости.

Договор долевого участия в строительстве является важным и обязательным документом, который регламентирует отношения между участниками подобной схемы кредитования жилищного строительства. Без данного договора, который заключается в письменной форме, впоследствии невозможно оформить право собственности на соответствующую жилую площадь, так как для этого наряду с другими документами должны быть представлены документы, подтверждающие долевое участие.

Преимущества долевого строительства состоят в следующем:

− поэтапная оплата (рассрочка платежей);

− индексирование (с ростом затрат на строительство) только остаточной стоимости строительства по договору;

− затраты на приобретение жилья при долевом участии обычно ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-20%.

К недостаткам долевого строительства можно отнести:

− потерю уже вложенных денежных средств в объект жилой недвижимости в связи с банкротством организации, заключившей с покупателем договор о долевом участии в строительстве;

− получение квартиры не того качества, которое ожидалось покупателем.

На российском рынке развития недвижимости можно выделить два основных варианта долевого участия в строительстве: долевое участие с поэтапной оплатой, долевое участие с зачетом имеющегося жилья:

Другая разновидность кредитования объектов недвижимости производится с помощью  жилищных сертификатов. Старт программе выпуска жилищных сертификатов был дан после подписания указа Президента РФ от 01.01.01 г. № 000 «О выпуске жилищных сертификатов».

Жилищные сертификаты – особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на приобретение собственником квартиры при условии приобретения пакета жилищных сертификатов, установленных условиями эмиссии, а также получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств. Таким образом, использование жилищных сертификатов – это разновидность договоров долевого участия, но с более высокой ликвидностью и обязательной индексацией номинальной стоимости в зависимости от определенного индекса (например, индекса потребительских цен).

Срок обращения жилищных сертификатов соответствует сроку реализации программы строительства тех объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг. Доход по жилищным сертификатам существует в натуральной или денежной форме. Натуральный доход по жилищным сертификатам получается при погашении их квартирами соответствующей площади. Денежный доход по жилищным сертификатам получается при их погашении по цене строительства одного квадратного метра общей площади квартир в домах, построенных на средства займа.

Таким образом, развитие различных схем кредитования приобретения недвижимости позволяет вовлекать средства населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере, что позволяет расширить финансовые возможности строительной индустрии, а также частично решить жилищные проблемы населения страны.

Практическая часть.

Контрольные вопросы по изучаемой теме:

1.  Экономические и правовые основы залога недвижимости.

2.  Основные принципы залога.

3.  Случаи прекращения залога.

4.  Сущность ипотеки.

5.  Юридическое содержание ипотеки.

6.  Экономическое содержание ипотеки.

7.  Предмет ипотеки.

8.  Основные участники системы ипотечного кредитования.

9.  Преимущества ипотеки.

10.  Недостатки ипотеки

11.  Виды кредитования недвижимости.

12.  Преимущества и недостатки договора долевого строительства.

13.  Жилищные сертификаты – способ кредитования недвижимости.

14.  Жилищные сертификаты. Преимущества и недостатки.

Рекомендуемая литература

1.  Асаул недвижимости: Учебник для вузов. – СПб.: Питер Пресс, 2008.

2.  Воронцовский и финансирование: методы, оценки и обоснование. – СПб.: СПбУ, 1998. – 528 с.

3.  Гриненко недвижимости. Конспект лекций. – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. – 107 с.

4.  Земельный кодекс РФ. Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www. *****.

5.  Инвестиции. Организация, управление, финансирование: Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальностям 060000 экономики и управления / , – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. – 448 с.

6.  Коланьков недвижимости: Учебное пособие для студентов вузов ж.-д. транспорта. – М.: Маршрут, 2006. – 332 с.

7.  Малыхин математика: Учебное пособие для вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000. – 247 с.

8.  Тарасевич недвижимости. – М.: МКС, 2007. – 584 с.

9.  Гражданский кодекс РФ. Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www. *****.

10.  Постановление Правительства РФ «Об утвержде­нии стандартов оценки». Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www. *****.

11.  Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.07.01 № 000. Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www. *****.

12.  Федеральный закон № 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости». Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www. *****.

13.  Федеральный закон -ФЗ «О государственном земельном кадастре». Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www. *****.

14.  Федеральный зако­н -ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www. *****.

15.  Федеральный закон -ФЗ «О землеустройстве». Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www. *****.

16.  Федеральный закон -ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www. *****

17.  Федеральный закон -ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www. *****.

18.  Федеральный закон -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www. *****.

19.  Федеральный закон РФ -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www. *****.

20.  Федеральный закон РФ -ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www. *****.

Приложение 1

ИНДЕКСЫ ИЗМЕНЕНИЯ СТОИМОСТИ зданий

к предыдущему году

ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ПЕРЕОЦЕНКИ их

ВОССТАНОВИТЕЛЬНой СТОИМОСТи

Группа регионов	Дата ввода здания в эксплуатацию
2003	2004	2005	2006	2007	2008
Р-1	1,20	1,12	1,35	1,15	1,03	1,20
Р-2	1,22	1,15	1,31	1,17	1,08	1,17
Р-3	1,24	1,18	1,27	1,19	1,13	1,15
Р-4	1,26	1,21	1,23	1,21	1,18	1,13
Р-5	1,28	1,24	1,19	1,23	1,23	1,11
Р-6	1,30	1,27	1,15	1,25	1,28	1,10

СОСТАВ ГРУПП РЕГИОНОВ

ДЛЯ ПЕРЕСЧЕТА СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ

Группа Р-1	Группа Р-2
Хабаровский край	Республика Бурятия
Краснодарский край	г. Москва
Новосибирская область	Волгоградская область
Группа Р-3	Группа Р-4
Магаданская область	Ставропольский край
Мурманская область	Московская область
Ивановская область	Липецкая область
Группа Р-5	Группа Р-6
Новгородская область	Смоленская область
Калужская область	Республика Башкортостан
Тамбовская область	г. Санкт-Петербург

Приложение 2

Показатели потребительских качеств квартиры, влияющие на стоимость

Фактор	Показатель	Коэффициент
Лифт	Нет Есть	0,00 0,45
Мусоропровод	Нет На лестничной клетке	0,00 0,21
Удаленность от метро	1-2 остановки 3-4 остановки Более 4 остановок	0,31 0,12 0,00
Количество нанимателей в коммунальной квартире	1 2 3 4 и более	2,00 0,60 0,45 0,00
Комнаты при выкупе отдельной квартиры	Имеются смежные Все изолированные	2,00 2,45
Кухни	До 8 м2 8-11 м2 Свыше 11 м2	0,00 0,45 0,60
Подсобные помещения (исключая кухню)	До 10 м2 10-15 м2 15-20 м2 Свыше 20 м2	0,00 0,30 0,45 0,57
Этаж	Первый и последний Между первым и последним	0,00 0,47
Ванна	Нет Есть	0,00 0,40
Санузел	Совмещенный Раздельный	0,00 0,40
Горячее водоснабжение (т/ц, газ, колонка)	Нет Есть	0,00 0,40
Высота потолка	2,50 м и менее 2,50-2,75 2,75-3,00 Более 3,00	0,00 0,35 0,66 0,90
Телефон	Нет Есть	0,00 0,12
Балкон	Нет За каждый Лоджия (за каждую)	0,00 0,18 0,45
Ориентация окон жилых помещений (при наличии в комнате двух и более окон принимается один коэффициент лучшей ориентации)	Юг, восток (за каждую) Запад, юго-запад (за каждую) Север, северо-восток, северо-запад	0,09 0,03 0,00

Учебно-методическое издание

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Методические указания к практическим занятиям

Редакционно-издательский отдел ГУЗа

Сдано в производство __.__._____. Подписано в печать __.__._____.

Формат 60х84. Объем ___ п. л., 2,3 уч.-изд. Бумага офсетная.

Тир. _____ Заказ № ____.

Участок оперативной полиграфии ГУЗ

Москва, ул. Казакова, 15