Экономика недвижимости (стр. 7 )

Для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляется согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке, которые учитывают их преимущества и недостатки.

	Преимущества	Недостатки
Затратный	Универсален, т. к. применим для разнообразных видов ос­новных средств; имеет детализированный порядок расчета по отдельным объектам; обоснован, т. к. опирается на данные финансовых и учетных документов	Не учитывает морального устаревания объектов; трудоемкий, т. к. расчеты де­тализированы; искажает результаты под влиянием условий оценки; не учитывает рыночные условия; не дает реальной рыночной оценки
Сравнительный	Показывает реальную ры­ночную стоимость объекта; опирается на данные, сло­жившиеся на рынке; имеет детализированный порядок расчета по отдельным признакам объекта	Требует полноты и достовер­ности рыночной информации; не применим для оценки специальных и уникальных объектов; зависит от того, какие объ­екты взяты в качестве анало­гов
Доходный	Отражает способность объ­екта приносить доход; учитывает интересы инвестора, в т. ч. риски; является экспертным мето­дом	Зависит от прогнозируемо­сти доходов; метода определе­ния чистого дохода, приходя­щегося на оцениваемый объ­ект; оторван от затрат воспроиз­водства объекта

Если в рамках применения какого-либо подхода использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки. Как правило, для обобщения результатов оценки стоимости объекта недвижимости используется средневзвешенная его стоимость, определяемая по формуле:

,

где i – метод определения стоимости объекта;

Сi – стоимость объекта, определенная i-м методом оценки;

γi – удельный вес i-го метода оценки в общей системе оценки стоимости объекта.

Применительно к используемым подходам формула примет следующий вид:

,

где индексы з, р, д соответствуют затратному, рыночному и доходному подходам.

Если все подходы к оценке стоимости объекта недвижимости признаны равнозначными, то рассчитывается среднеарифметическая стоимость:

.

Основной сложностью определения средневзвешенной стоимости объекта является обоснование удельного веса каждого использованного подхода к оценке в формировании общего результата. Для его определения могут быть использованы методы рейтинговой и экспертной оценок.

Практическая часть.

Контрольные вопросы по изучаемой теме:

1.  Сущность согласования результатов оценки стоимости объекта недвижимости.

2.  Преимущества методов затратного подхода.

3.  Преимущества методов сравнительного подхода.

4.  Преимущества методов доходного подхода.

5.  Недостатки методов затратного подхода.

6.  Недостатки методов сравнительного подхода.

7.  Недостатки методов доходного подхода.

8.  Решить задачи:

Определить средневзвешенную и среднеарифметическую стоимость объекта недвижимости.

Показатель	Вариант
1	2	3	4	5	6
Стоимость объекта, тыс. руб.:
(3) затратный подход	600	620	640	660	680	700
(2) сравнительный подход	700	720	740	760	780	800
(1) доходный подход	900	920	940	960	980	1 000
(3) Удельный вес подхода, %:
затратный подход	30,0	35,0	40,0	45,0	50,0	10,0
сравнительный подход	45,0	35,0	25,0	30,0	20,0	50,0
доходный подход	25,0	30,0	35,0	25,0	30,0	40,0

Определить средневзвешенную величину коэффициента капитализации.

Показатель	Вариант
1	2	3	4	5	6
Стоимость объекта-аналога, тыс. руб.:
(3) объект 1	600,0	620,0	640,0	660,0	680,0	700,0
(2) объект 2	650,0	670,0	690,0	710,0	730,0	750,0
(1) объект 3	680,0	700,0	720,0	740,0	760,0	780,0
Чистый доход объекта-аналога, тыс. руб.:
(3) объект 1	60,0	70,0	80,0	90,0	100,0	110,0
(2) объект 2	100,0	90,0	80,0	70,0	60,0	50,0
(1) объект 3	90,0	105,0	120,0	135,0	150,0	165,0

Оценить рыночную стоимость склада площадьюкв. м, имеющего хороший подъезд, оборудованного тремя телефонами и расположенного в 2 км от железнодорожной станции. По данным рынка недвижимости имеются следующие сведения по сделкам со складами:

-  склад площадьюкв. м, оборудованный одним телефоном, имеющий хороший подъезд и расположенный в том же районе, что и оцениваемый, был продан 1 год назад за 70 млн руб.;

-  склад площадьюкв. м, оборудованный двумя телефонами, имеющий хороший подъезд и расположенный в 1 км от ж.-д. станции, был продан 1 год 3 мес. назад за 110 млн руб.;

-  склад площадьюкв. м, оборудованный тремя телефонами, имеющий хороший подъезд и располагающийся в 3 км от ж. д. станции, был продан 3 мес. назад за 95 млн руб.;

-  склад площадьюкв. м, оборудованный одним телефоном, имеющий плохой подъезд и расположенный в том же районе, что и оцениваемый, был продан 2,5 года назад за 80 млн руб.

При анализе рыночной информации были определены следующие данные для внесения корректировок:

Показатель	Вариант
1	2	3	4	5	6
(3) Рост цен на объекты-аналоги в последний год, %	8,0	9,0	10,0	11,0	12,0	13,0
(2) Изменение цен до последнего года, %	15,0	13,5	12,0	10,5	9,0	7,5
(1) Поправка на один телефон, %	1,00	1,25	1,50	1,75	2,00	2,25
(2) Поправка на качество подъезда, %	4,0	4,5	5,0	5,5	6,0	6,5
(3) Поправка на каждый километр отдаления, %	0,9	1,3	1,7	2,1	2,5	2,9

Определить средний уровень физического износа объектов недвижимости компании.