Экономика недвижимости (стр. 4 )

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на его сравнении с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах, а также их количественных и качественных характеристиках. Стоимость недвижимого имущества определяется по следующим этапам:

-  выбор объектов-аналогов;

-  оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости каждой структурной единицы сравнения;

-  расчет стоимости объекта с учетом скорректированной стоимости единицы сравнения.

Объектом-аналогом для целей оценки объекта недвижимости признается объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

После выбора объекта-аналога определяются показатели сравнения, используя которые можно определить стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен продажи объектов-аналогов. Корректировки (поправки) стоимости (цены продажи) объекта-аналога производятся для приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Базой для внесения корректировок является цена продажи объекта-аналога. Если объект-аналог превосходит по качеству оцениваемый объект, то делается минусовая поправка, если уступает – то вносится плюсовая поправка.

В зарубежной и отечественной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1)  переданные права собственности (полное или ограниченное право собственности);

2)  условия финансовых расчетов при приобретении имущественного комплекса;

3)  условия продажи (чистота сделки);

4)  динамика сделок на рынке (дата продажи);

5)  местоположение;

6)  физические характеристики;

7)  экономические характеристики;

8)  отклонения от целевого использования;

9)  наличие движимого имущества.

Корректировки осуществляются в следующем порядке: первые четыре выполняются в указанной очередности, при этом после каждой корректировки стоимость объекта пересчитывается заново. Последующие корректировки выполняются в любой последовательности. Определение величины абсолютных (стоимостных) и относительных (процентных) поправок при оценке стоимости объекта недвижимости базируется на применении методов регрессионного анализа.

Основными методами оценки объектов недвижимости при использовании сравнительного подхода являются:

-  метод сравнения продаж;

-  метод валового рентного мультипликатора.

При методе сравнения продаж используются следующие способы определения стоимости объекта недвижимости:

1) ,

где n – количество единиц сравнения;

сi – удельная величина стоимости, полученная для единицы сравнения;

xi – количественные или качественные характеристики единицы сравнения для оцениваемого объекта недвижимости.

2) ,

где аi – положительные или отрицательные поправки в стоимостном выражении.

3) ,

где Сб – базовая стоимость объекта недвижимости.

4) ,

где bi – положительные или отрицательные поправки в процентном выражении.

Вторым методом сравнительного подхода является метод валового рентного мультипликатора. Валовый рентный мультипликатор (коэффициент) – это отношение цены объекта к потенциальному или действительному валовому доходу. Стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

,

где ЧД – арендный (чистый) доход оцениваемого объекта;

ВРК – валовый рентный коэффициент;

Са – цена продажи объекта-аналога;

ПВДа – потенциальный валовый доход аналога.

Практическая часть.

Контрольные вопросы по изучаемой теме:

1.  Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости.

2.  Основные этапы определения стоимости объекта недвижимости методами сравнительного подхода

3.  Основные элементы сравнения при использовании методов сравнительного подхода.

4.  Виды поправок при использовании методов сравнительного подхода.

5.  Сущность метода сравнения продаж.

6.  Сущность метода валового рентного мультипликатора

7.  Решить задачи:

Оценить стоимость парковки на М машино-мест, имея информацию о сделках купли-продажи парковок-аналогов.

Показатель	Вариант
1	2	3	4	5	6
(1) Парковка на M машино-мест	65	67	69	71	73	75
(2) Цена продажи, тыс. у. е.:
парковка 1	650	660	670	680	690	700
парковка 2	720	740	760	780	800	820
парковка 3	850	855	860	865	870	875
(3) Количество машино-мест
парковка 1	50	52	54	56	58	60
парковка 2	75	77	79	81	83	85
парковка 3	80	83	86	89	92	95

Используя данные таблицы и Приложения 2, определить стоимость свободной двухкомнатной квартиры государственного жилого фонда.

Показатель	Вариант
1	2	3	4	5	6
(1) Инвентаризационная стоимость 1 кв. м строения, руб.	8 000	9 000	10 000	10 500	11 000	11 500
(2) Площадь, кв. м	52	55	60	63	66	58
(3) Потребительские качества квартиры
этаж	9/9	3/5	1/9	4/16	16/16	1/5
лифт	Есть	Нет	Есть	Есть	Есть	Нет
высота помещения, м	2,75	2,50	2,75	3,0	3,0	2,50
мусоропровод на лестничной клетке	Да	Нет	Да	Да	Да	Нет
комнаты изолированные	Да	Нет	Нет	Да	Да	Нет
ванна	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть	Нет
кухня, кв. м	9,0	5,0	10,0	12,0	15,0	6,0
горячее водоснабжение	Есть	Нет	Есть	Есть	Есть	Есть
площадь подсобных помещений (исключая кухню), кв. м	12,0	0,0	4,0	15,0	16,0	5,0
ориентация окон жилых комнат	Юг, Восток	Восток, Север	Север, Запад	Юг, Запад	Восток, Юг	Север, Восток
санузел раздельный	Да	Нет	Да	Да	Да	Нет
удаленность от метро, остановок	4	1	2	3	2	4
лоджия, шт.	1	Нет	Нет	1	2	Нет

По объекту оценки, имеющему площадь S кв. м, сданы в аренду Sа кв м. Величина контрактной арендной ставки составляет А у. е./кв. м в мес. Величина рыночной арендной ставки – Ар у. е./кв. м в мес. Определить значение поправки стоимости 1 кв. м объекта на различия в правах.