Экономика недвижимости (стр. 1 )

Федеральное агентство по сельскому хозяйству

Федеральное государственное учреждение

высшего профессионального образования

Государственный университет по землеустройству

Кафедра «Экономика и недвижимости»

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Методические указания

к практическим занятиям

Специальность 080502 – «Экономика и управление на предпри­ятии (операции с недвижимым имуществом)»

Москва – 2010

УДК 332.3

ББК

, Подсорин недвижимости: методические указания к практическим занятиям. – М.: ГУЗ, 2010. – 80 с.

Подготовлено и рекомендовано к печати кафедрой экономики недвижимость Государственного университета по землеустройству (протокол № __ от «___» _______________ 2010 г.).

Утверждено к изданию советом факультета землеустройство (протокол № __ от «___» _______________ 2010 г.).

Составители: к. э.н. доцент , к. э.н. доцент

Рецензенты:

УДК 332.3

ББК

Ó Государственный университет

по землеустройству, 2010

СОДЕРЖАНИЕ

Введение. 4

1. Недвижимость. Классификация объектов недвижимости 5

1.1. Недвижимость как экономическая категория.. 5

1.2. Классификация объектов недвижимости.. 7

1.3. Основные преимущества и недостатки инвестирования в объекты недвижимости.. 9

2. Рынок недвижимости.. 11

2.1. Рынок недвижимости и его особенности.. 11

2.2. Функции рынка недвижимости.. 15

2.3. Основные субъекты рынка недвижимости.. 17

3. Правовые вопросы управления недвижимостью... 20

4. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 24

4.1. Основные принципы оценки стоимости недвижимости 24

4.2. Виды оценок стоимости недвижимости.. 27

4.3. Методы затратного подхода к оценке недвижимости 28

4.4. Методы сравнительного подхода к оценке недвижимости.. 33

4.5. Методы доходного подхода к оценке недвижимости 38

4.6. Согласование результатов оценки стоимости объекта недвижимости.. 41

4.7. Элементы финансовой математики, используемой в экономике недвижимости.. 45

4.8. Методы определения ставок дисконтирования и капитализации денежных потоков.. 51

5. КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ.. 56

Рекомендуемая литература.. 60

Приложение 1. 62

Приложение 2. 63

Введение

Методические указания к практическим занятиям по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов специальности 080502 – «Экономика и управление на предпри­ятии (операции с недвижимым имуществом)» содержат теоретический материал, необходимый для проведения практических занятия, семинаров, опросов, решения задач по расчету стоимости объектов недвижимости и основных экономических параметров ее определяющих, а также условия задач с многовариантными исходными данными.

В данном издании рассмотрены следующие методические вопросы:

-  недвижимость как экономическая категория;

-  признаки недвижимости;

-  классификация недвижимости;

-  рынок недвижимости и его особенности;

-  методы затратного подхода к оценке недвижимости;

-  методы сравнительного подхода к оценке недвижимости;

-  методы доходного подхода к оценке недвижимости;

-  согласование результатов оценки стоимости объекта недвижимости;

-  элементы финансовой математики, используемой в экономике недвижимости;

-  методы определения ставок дисконтирования и капитализации денежных потоков;

-  ипотечное кредитование.

Применение методических указаний к практическим занятиям по дисциплине «Экономика недвижимости» позволяет сформировать у студентов знания в области управления недвижимостью, обоснования критериев принятия управленческих решений, правовых аспектов функционирования рынка недвижимости, а также навыки и умения по применению основных подходов к оценке стоимости объектов недвижимости (затратный, рыночный, доходный) на практике, определению стоимости объектов недвижимости, использованию методов математической статистики при расчете отдельных параметров объекта недвижимости.

1.  Недвижимость. Классификация объектов недвижимости

Недвижимость как экономическая категория

Теоретическая часть.

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). В соответствии со ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». Согласно ст. 132 ГК РФ «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Следует отметить, что к отличительной особенности объекта недвижимости относится его неразрывная связь с землей (местом закрепления). При этом земельный участок может рассматриваться как отдельный объект недвижимости, а улучшения, возведенные на нем, вне связи с ним теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Земельный участок представляет собой часть поверхности земли, имеющей фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в документах государственной регистрации прав на землю.

В экономической литературе выделяют три основных признака недвижимости: стационарность, неподвижность, материальность, долговечность.

Кроме основных характеристик недвижимости, можно выделить и частные, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости:

-  разнородность, уникальность и неповторимость;

-  целевое назначение или разрешенное использование;

-  повышенная экономическая ценность;

-  объект долгосрочного инвестирования;

-  возможность перехода в движимое имущество;

-  набор прав и интересов.

Изучение недвижимости как объекта экономических интересов физических и юридических лиц, государства осуществляется с позиции следующих концепций.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода.

Юридическая концепция изучает недвижимость как совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.

Социальная концепция изучения недвижимого имущества состоит в выявлении степени удовлетворения физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

Практическая часть.

Контрольные вопросы по изучаемой теме:

1.  Недвижимость как экономическая категория.

2.  Дайте определение термину «земельный участок».

3.  Объектами недвижимости являются:

4.  Основные характеристики недвижимости.

5.  В чем заключается сущность недвижимого имущества.

6.  Что в соответствии с ГК РФ относится к недвижимым вещам.

7.  Признаки недвижимости.

8.  Концепции изучения недвижимости.

9.  В чем заключается географическая концепция изучения недвижимости.

10.  В чем заключается экономическая концепция изучения недвижимости.

11.  В чем заключается социальная концепция изучения недвижимости.

Классификация объектов недвижимости

Теоретическая часть.

Объекты недвижимости различаются по нескольким признакам.

По происхождению:

– созданные природой без участия труда человека (земельные участки);

– являющиеся результатом труда человека (здания и сооружения);

– созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут (многолетние насаждения).

По характеру использования:

– жилая недвижимость, т. е. используемая для проживания: дома, коттеджи, квартиры;

– коммерческая недвижимость, т. е. используемая для получения экономической выгоды: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса;

– производственная недвижимость: заводы, склады;

– сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады;

–  специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения:

–  для ведения бизнеса;

–  для проживания владельца;

–  в качестве инвестиций;

–  для освоения и развития;

–  для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации:

–  неспециализированная – недвижимость, на которую существует спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях;

–  специализированная – редко продается на открытом рынке или сдается в аренду третьим лицам для продолжения ее использования: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору.

По воспроизводимости в натуральной форме:

–  невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

–  воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

В соответствии с мировыми стандартами разделения на классы (A, B, C, D, Е). Как правило, по этому признаку классифицируются офисы в крупных городах:

– офисы класса "А" характеризуются высоким качеством отделки и инжинирии, автоматизированными системами жизнеобеспечения, наличием подземного паркинга, высоким уровнем сервиса. В Москве к офисам класса "А" относят бизнес-центры в пределах Садового кольца;

– офисы класса "В" – это помещения с несколько худшими характеристиками, чем офисы класса "A". Они могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации;

– офисы класса "С" – это помещения, не предназначенные изначально для офисной деятельности и арендованные обычно у НИИ или производственного предприятия;

– офисы класса "D" – офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения;

– офисы класса "Е" – помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующих реконструкции. Это могут быть переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд.

Практическая часть.

Контрольные вопросы по изучаемой теме:

1.  По характеру использования недвижимость подразделяется

2.  По целям владения выделяют следующие виды недвижимости:

3.  По степени специализации недвижимость дифференцируется:

4.  По степени готовности к эксплуатации недвижимость подразделяется

5.  По воспроизводимости в натуральной форме недвижимость разделяется

6.  Жилая недвижимость представляет собой …

7.  Коммерческая недвижимость представляет собой …

8.  Приведите пример сельскохозяйственной недвижимости.

9.  Какие объекты относят к нежилому фонду.

10.  На какие классы подразделяется недвижимость в соответствии с международными стандартами.

11.  Приведите пример офисной недвижимости класса «А».

12.  Приведите пример офисной недвижимости класса «B».

13.  Приведите пример офисной недвижимости класса «C».

14.  Приведите пример офисной недвижимости класса «D».

15.  Приведите пример офисной недвижимости класса «E».

Основные преимущества и недостатки инвестирования в объекты недвижимости

Теоретическая часть.

Инвестирование в объекты недвижимости является перспективным и прибыльным. При этом выделяют прямые инвестиции, т. е. затраты на приобретение объектов недвижимости по договору купли-продажи, мены, ипотеки и т. п., и косвенные инвестиции, т. е. затраты на покупку ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, закладных, обеспеченных недвижимым имуществом, и т. п.

Привлекательность инвестирования в объекты недвижимости для потенциальных инвесторов объясняется следующими причинами:

– возможностью получения дохода от эффективного ее использования, а также роста цен на нее во времени;

– высокой степенью сохранности и безопасности вложений, в том числе и от влияния инфляции;

– перспективами быстрого роста рынка недвижимости из-за неосвоенности многих сегментов и обеспечением в связи с этим высокой доходности операций с недвижимостью;

– возможностью получения периодических поступлений от эффективного использования недвижимости;

– низкой степенью изменения денежного потока от использования недвижимости, т. к. он менее динамичен, чем денежный поток доходов компаний с высокой долей заемного капитала и зависимостью от конъюнктуры рынка;

– ограниченностью более доходных направлений инвестирования;

– остаточной доступностью и простотой инвестирования в жилье;

– устойчивость потребительского спроса.

Основными недостатками инвестирования в недвижимость являются:

– значительный объем инвестиционных средств для приобретения или создания объекта недвижимости;

– недостаток финансовых ресурсов у потенциальных инвесторов;

– сложность получения долгосрочных заемных ресурсов под приемлемый процент;

– высокий уровень риска этой сферы инвестиционной деятельности, в первую очередь за счет низкой ликвидности недвижимого имущества;

– снижение инвестиционной активности на рынке недвижимости в период высоких темпов инфляции;

– низкий уровень открытости информации по сравнению с товарными рынками, что затрудняет процесс обоснования объема инвестиций;

– зависимость от внешних условий: государственного регулирования, возможностей строительного комплекса, специфики потребительского спроса;

– необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости;

– высокий уровень затрат, включая затраты на техническую документацию и регистрацию;

– длительные сроки создания объектов недвижимости;

– низкий уровень конкуренции на рынке недвижимости.

Практическая часть.

Контрольные вопросы по изучаемой теме:

1.  Какие инвестиции в недвижимость относят к прямым.

2.  Какие инвестиции в недвижимость относят к косвенным.

3.  Причины привлекательности инвестирования в недвижимость.

4.  Недостатки инвестирования в недвижимость.

5.  Преимущества инвестирования в недвижимость

6.  Длительность сроков создания объектов недвижимости – это преимущество или недостаток при инвестировании в недвижимость.

7.  Высокая степень сохранности вложений – это преимущество или недостаток при инвестировании в недвижимость.

8.  Возможность получения периодических поступлений от эффективного использования недвижимости– это преимущество или недостаток при инвестировании в недвижимость.

9.  Значительный объем инвестиций - это преимущество или недостаток при инвестировании в недвижимость.

2.  Рынок недвижимости

Рынок недвижимости и его особенности

Теоретическая часть.

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система гибких механизмов, обеспечивающих создание, передачу и эксплуатацию объектов недвижимости, а также финансирование этих процессов. В связи с этим рынок недвижимости формирует, регулирует и обеспечивает отношения, возникающие между инвесторами, застройщиками, подрядчиками, пользователями недвижимости в ходе создания объекта недвижимости, между продавцами, покупателями, арендаторами, арендодателями, а также другими профессиональными участниками в процессе оборота прав на него, между собственниками, управляющими и пользователями в процессе его эксплуатации.

Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих основных этапов:

1. Создание объекта недвижимости – инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию). На этом этапе формируются основные затраты по созданию объекта недвижимости, которые воплощаются в его стоимости;

2. Оборот прав на объект недвижимости, включающий продажу, сдачу в аренду и т. д. Установление прав собственности, в том числе владения, пользования и распоряжения. На этом этапе происходит перераспределение финансовых ресурсов между субъектами рынка недвижимости;

3. Управление объектами недвижимости – эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций за счет получения прибыли и амортизации стоимости в процессе эксплуатации.

4. Ликвидация объекта недвижимости – разборка, демонтаж и другие операции по прекращению его существования. На этом этапе происходит физическая ликвидация объекта и государственная регистрация прекращения права собственности.

Спрос на рынке недвижимости – это количество земельных участков, зданий, сооружений, находящихся в гражданско-правовом обороте, и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам на определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Формирование спроса обусловливается следующими группами факторов.

1. Экономические факторы: темпы экономического роста; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; платежеспособность покупателей, условия и доступность финансирования и др.

2. Социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения и др.

3. Природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

4. Политические и административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок и др.

5. Внешняя окружающая среда: состояние инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

Предложение на рынке недвижимости – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам на определенный период времени.

Значительное изменение предложения на рынке недвижимости требует длительного периода времени. В связи с этим следует различать предложение:

− в краткосрочном периоде предложение существующей недвижимости всегда преобладает над предложением новой недвижимости, и цены, как правило, определяются спросом, т. предложение е. рассматривается как величина неизменная;

− в долгосрочном периоде возможно использование объектов недвижимости по многим назначениям, которые, как правило, конкурируют между собой, т. е. предложение рассматривается как величина динамично изменяющаяся, , так как оно может быть увеличено за счет объектов недвижимости другого назначения.

Основными особенностями функционирования рынка недвижимости являются следующие.

-  необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

-  ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости.

-  величина спроса и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическими и историческими факторами.

-  спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем.

-  необходимость выполнения регламентирующих функций.

-  неоднородность недвижимости.

-  защищенность доходов от инфляции.

-  высокие трансакционные издержки.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам (табл. 2.1).

Таблица 2.1

Классификация рынков недвижимости

Признак	Виды рынков
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

Таким образом, рынок недвижимости представляет собой инфраструктуру по созданию условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной и иной деятельности компаний.

Практическая часть.

Контрольные вопросы по изучаемой теме:

1.  Дайте определение понятию рынок недвижимости.

2.  Назовите основные этапы жизненного цикла недвижимости.

3.  Особенности первого этапа (создание объекта недвижимости) жизненного цикла недвижимости.

4.  Особенности второго этапа (оборот прав на объект недвижимости) жизненного цикла недвижимости.

5.  Особенности третьего этапа (управление объектами недвижимости) жизненного цикла недвижимости.

6.  Особенности четвертого этапа (ликвидация объекта недвижимости) жизненного цикла недвижимости.

7.  Спрос на рынке недвижимости.

8.  Предложение на рынке недвижимости.

9.  Факторы формирования спроса.

10.  Экономические факторы формирования спроса.

11.  Социальные факторы формирования спроса.

12.  Природно-климатические факторы формирования спроса.

13.  Факторы формирования предложения на рынке недвижимости.

14.  Особенности формирования предложения на рынке недвижимости в краткосрочном периоде.

15.  Особенности формирования предложения на рынке недвижимости в долгосрочном периоде.

16.  Особенности функционирования рынка недвижимости.

17.  Классификация рынков недвижимости.

Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости выполняет ряд общих и специальных функций:

Ценообразующая функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок перераспределяет ресурсы по видам экономической деятельности и направляет его участников к достижению целей, которые не входили в их намерения – удовлетворение общественных интересов и формирование эффективной экономики.

Коммерческая функция заключается в реализации потребительной стоимости недвижимости и получении от этого процесса прибыли.

Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и неэффективных участников рынка через механизм банкротства.

Информационная функция заключается в сборе, мониторинге, анализе и распространении обобщенной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно и профессионально принимать решения в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок представляет собой место встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, на котором устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью при создании и продуктивном использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция реализуется через привлекательность сохранность и способность увеличивать капитал.

Социальная функция проявляется в росте активности населения, в повышении интенсивности его труда для удовлетворения своих потребностей через механизм собственности на объект недвижимости.

Реализация функций рынка недвижимости невозможна без активной поддержки государства. Основными задачами государства по развитию рынка недвижимости являются:

− идеологическая и законодательная инициатива (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

− инвестирование в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

− участие в формировании рынка посредством создания, приобретения, реализации, эффективного использования объектов недвижимости;

− эмиссия государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

− установление правил и норм функционирования рынка недвижимости;

− контроллинг устойчивости и безопасности рынка недвижимости (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Государственное регулирование рынка недвижимости для решения этих задач осуществляется в двух формах:

− прямое управление, т. е. административные методы управления;

− косвенное воздействие, т. е. экономические методы управления.

Административные методы управления включают:

− формирование и совершенствование нормативно-правовой базы;

− отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости;

− установление и стандартизация обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

− контроль за соблюдением участниками рынка установленных норм и правил; 

− введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом.

Экономические методы управления рынком недвижимости реализуются посредством:

− системы налогообложения имущества и льгот;

− амортизационной политики;

− реализации государственных целевых программ;

− регулирования ставки рефинансирования;

− выпуска и обращения жилищных сертификатов и других ценных бумаг;

− предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, займов и безвозмездных субсидий для строительства жилья.

Практическая часть.

Контрольные вопросы по изучаемой теме:

1.  Функции рынка недвижимости.

2.  Ценообразующая функция рынка.

3.  Сущность регулирующей функции рынка недвижимости.

4.  Информационная функция рынка недвижимости.

5.  Посредническая функция недвижимости.

6.  Социальная функция рынка недвижимости.

7.  Основные задачи государства по развитию рынка недвижимости.

8.  Методы государственного регулирования рынка недвижимости.

9.  Прямые государственного регулирования рынка недвижимости.

10.  Экономические методы государственного регулирования рынка недвижимости.

Основные субъекты рынка недвижимости

Теоретическая часть.

Участниками рынка недвижимости в зависимости от уровня управления являются: Российская Федерация; субъекты Российской Федерации; муниципальные образования; юридические лица Российской Федерации и иностранных государств; физические лица Российской Федерации и иностранных государств.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно объединить в четыре группы.

1. Продавцы – владельцы прав на недвижимые объекты (российские и иностранные физические и юридические лица, фонды государственного имущества, органы, уполномоченные местной властью).

Строительные организации (застройщики) создают, расширяют, модернизируют объекты недвижимости: жилые и нежилые (производственные и непроизводственные).

2. Покупатели и инвесторы – субъекты на рынке недвижимости, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в объекты недвижимости (российские и иностранные физические и юридические лица, органы государственного управления) с целью получения прибыли или иного полезного результата от их использования.

Инвесторов можно разделить на два типа: активные, т. е. инвесторы, финансирующие и занимающиеся строительством, развитием или управлением объекта недвижимости, и пассивные, т. е. инвесторы, только финансирующие проект создания объекта недвижимости и не принимающие в нем дальнейшего участия.

Девелопер – это субъект рынка недвижимости по организации (управлению) процессов качественного преобразования недвижимости в новый объект, обладающий рыночной стоимостью, большей, чем стоимость исходного объекта.

3. Профессиональные участники образуют инфраструктуру рынка недвижимости и организуют его функционирование в соответствии с установленными нормами. Основными профессиональными участниками являются: риелторы, агентства недвижимости, оценщики, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, кредитные организации.

4. Государственные органы и организации: бюро технической инвентаризации (БТИ), регистрирующие органы, нотариальные конторы, органы по управлению недвижимостью, налоговые инспекции, Государственная Дума РФ, арбитражный суд и др. выполняют следующие функции:

− законодательное установление правил и ограничений;

− учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с ней;

− распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

− контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

− стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов недвижимости;

− инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, учреждений здравоохранения, образования, культуры и т. п.) за счет федерального и региональных бюджетов.

− регулирование вопросов зонирования, градостроительного развития;

− установление льгот и ограничений (законодательные ограничения, особенности налогообложения) связанных с недвижимостью.

Практическая часть.

Контрольные вопросы по изучаемой теме:

1.  Назовите основных субъектов рынка недвижимости.

2.  Кто является участником рынка недвижимости.

3.  Классификация субъектов рынка недвижимости.

4.  Застройщик – субъект рынка недвижимости.

5.  Инвесторы на рынке недвижимости и их роль.

6.  Девелопер – субъект рынка недвижимости.

7.  Инфраструктура рынка недвижимости.

8.  Риелтор – субъект рынка недвижимости.

9.  Агентство недвижимости – субъект рынка недвижимости.

10.  Оценщик – субъект рынка недвижимости.

11.  Государственные органы и организации на рынке недвижимости.

12.  Роль государственных органов и организаций на рынке недвижимости.