Технические указания (стр. 2 )

Таблица 3

Земельно-оценочный район ……………………………………………………..

Административный район ………………………………………………………

Бывшее хозяйство ……………………………………………………………….

Объект кадастровой оценки …………………………………………………….

Рабочая поконтурная ведомость площадей групп почв

Контуры почв	Шифр групп почв
номер	площадь, га
1	2	3

3.2.4 По данным рабочей поконтурной ведомости площадей групп почв составляется экспликация групп почв объекта кадастровой оценки (табл. 4). Площадь группы почв определяется путем суммирования площадей контуров почв, относящихся к этой группе.

Таблица 4

Земельно-оценочный район ………………………………………………….…

Административный район ………………………………………………………

Бывшее хозяйство ……………………………………………………………….

Объект кадастровой оценки …………………………………………………….

Экспликация групп почв

№№ п/п	Шифры групп почв	Площади групп почв, га
1	2	3

3.2.5 Данные экспликации групп почв подлежат электронной записи по программе формирования базы данных. На основании баллов бонитета и площадей групп почв объекта кадастровой оценки автоматизировано рассчитывается средний балл бонитета сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения (землепользования).

Б. Составление экспликации разновидностей почв

объекта кадастровой оценки

3.2.6 Экспликация почв сельскохозяйственных угодий составляется по бывшему хозяйству в целом и находящимся в его границах объектам кадастровой оценки. Основой составления экспликаций почв служат почвенные планы, площади почвенных разновидностей бывших колхозов, совхозов по данным вычисления площадей почв и внутрихозяйственной оценки земель.

Для составления экспликации почв сельскохозяйственных угодий бывшего хозяйства по почвенным разновидностям общая площадь почв в сводной ведомости «Дела по вычислению площадей почвенных разновидностей» сопоставляется и увязывается с общей площадью сельскохозяйственных угодий в границах бывшего хозяйства. Если суммарная площадь сельскохозяйственных угодий в границах бывшего хозяйства больше или меньше площади почвенных разновидностей в сводной ведомости, то невязка разбрасывается пропорционально площадям почвенных разновидностей.

Экспликация почвенных разновидностей сельскохозяйственных угодий бывшего хозяйства составляется по форме приложения 11. Порядок составления списка (экспликации) следующий. Вначале составляется список однородных почвенных разновидностей. Комплексные почвы необходимо трансформировать до однородных разновидностей и дополнить список в приложении 11 разновидностями, встречающимися только в комплексах, сочетаниях почв. Для этого составляется вспомогательная рабочая форма комплексов и содержания в них разновидностей почв (приложение 12). Площади разновидностей почв (гр.7) определяются путем распределения общей площади комплекса (гр.3) по процентам содержания компонентов в комплексе (гр.5). Чтобы получить общую площадь отдельной почвенной разновидности, в графе 6 почвам в комплексах присваивается порядковый номер данной разновидности согласно ведомости «Дела по вычислению площадей почвенных разновидностей». Соответствующая нумерация необходима для удобства суммирования площадей одноименных почв и определения общей площади разновидностей почв бывшего хозяйства.

Например, лугово-черноземная маломощная среднегумусная тяжелосуглинистая почва (индекс - ЧЛ13т, порядковый номер 2) занимает в первом комплексе 325 га. Кроме того, она встречается еще в другом комплексе (ЧЛ1-32лг, ЧЛ13СНлч1лг и т. д.). После выделения данной почвенной разновидности из площади этих комплексов ее общая площадь составит, например, 611 га (325 + 286). Рекомендуется также составить унифицированную, единую для всех хозяйств субъекта Российской Федерации таблицу усредненного процентного содержания компонентов почв в комплексах по форме приложения 13.

Для автоматизированного вычисления балла бонитета объектов кадастровой оценки в приложении 11 указывается номер почвенной разновидности по систематическому списку. Если к моменту составления экспликаций почв объектов кадастровой оценки разработана шкала бонитировки почв, то указывается номер почвенной разновидности по шкале.

3.2.7 Экспликации почв сельскохозяйственных угодий фермерских хозяйств, сельской (городской) администрации, фонда перераспределения земель формируется из состава и площадей почвенных разновидностей рабочих участков (приложение 14, гр.7-9). Рабочий участок - поле севооборота, отдельно обрабатываемые участки поля, обособленные участки (контуры) кормовых угодий.

Для составления экспликаций на почвенный план наносят границы фермерских хозяйств, отграничивают фонд перераспределения земель, земли сельских и районных (городских) администраций. В рабочей форме подготовки базы данных указываются индексы и площади однородных (некомплексных) почв рабочих участков, индексы почвенных разновидностей в комплексе с другими почвами, площади которых определяются в соответствии с указаниями пункта 3.2.6. Когда в объекте кадастровой оценки встречается несколько одноименных почв, то после их суммирования в гр.8 (приложения 14) зачеркиваются повторения индекса почвенной разновидности, а в гр.9 записывается суммарная площадь. При этом используются материалы поконтурного вычисления площадей почв и внутрихозяйственной оценки земель бывших хозяйств. Если участки, контуры первоначального вычисления площадей почв рассечены границами реформенного перераспределения земель, то части рассеченных контуров почв вычисляются планиметром или палеткой.

3.2.8 Площади разновидностей почв основного хозяйства определяются как разность между их площадями в границах бывшего хозяйства (приложение 11) и площадью этих почв в других объектах оценки земель. При этом должен сохраняться баланс площадей сельскохозяйственных угодий и почвенных разновидностей по бывшему хозяйству.

3.2.9 В процессе составления экспликаций почв могут быть случаи выявления почвенных разновидностей, которых нет в каталоге и в классификаторе. В подобных случаях классификатор и каталог почв дополняется вновь выделяемыми почвами. Для этого в нумерации почв каталога и порядке систематизации классификационных признаков оставлены свободные номера.

3.2.10 По результатам составления экспликаций почвенных разновидностей производится их электронная запись по программе формирования базы данных. Записывается номер почвенных разновидностей и их площадь.

Согласно автоматизированной программе государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий распечатывается таблица характеристик качества сельскохозяйственных угодий по форме приложения 18.

3.2.11 Для учета зональных, микрозональных климатических условий (пп. 3.1.13, 3.1.14) к баллам бонитета почвенных разновидностей сельскохозяйственных угодий вводится поправочный коэффициент. Для этого исполнителю автоматизированных расчетов предоставляется список объектов кадастровой оценки, по которым вводятся поправочные коэффициенты с указанием величин этих коэффициентов. Если, например, для административного района введен поправочный коэффициент 1,06, то баллы бонитета почвенных разновидностей в приложении 18 будут на 6% больше, чем баллы в шкале субъекта Российской Федерации.

3.3 Определение интегрального показателя технологических свойств

объекта государственной кадастровой оценки

3.3.1 К технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий, учитываемым при проведении кадастровой оценки, относятся: энергоемкость почв; контурность полей (рабочих участков) - размер, конфигурация и их изрезанность препятствиями механизированной обработке; внутрихозяйственная удаленность полей; рельеф и каменистость угодий; высота над уровнем моря (для горных и предгорных зон). Внутрихозяйственная удаленность полей, фермерских участков учитывается при значительных различиях показателя удаленности.

Технологические свойства рабочих участков, полей бывших хозяйств оценены при внутрихозяйственной оценке земель и обобщены на уровне хозяйств. Для определения интегрального показателя технологических свойств объектов кадастровой оценки используется рабочая база данных по форме приложения 14. На ее основе рассчитываются средние значения отдельных технологических свойств объекта кадастровой оценки, которые заносятся в графы 3, 4, 6, 7 приложения 19. Приложение 19 готовится для электронной записи.

Интегральный показатель технологических свойств объектов кадастровой оценки (Ит) – индекс технологических свойств (графа 8) – рассчитывается с учетом долей затрат (таблица 5), зависящих отдельно от энергоемкости почв (Дзэ) и технологических свойств земельных участков (Дзт):

Ит = [Дзэ* Бэп+(Дзт-Дзэ)*100]*Кр*Кк ,

Дзт*Бк

где Бэп –оценка энергоемкости почв, балл;

Бк - оценка контурности участков угодий, балл;

Кр, Кк – оценка, соответственно, рельефа и каменистости, коэффициент.

Таблица 5

Структура затрат, принятая при оценке сельскохозяйственных угодий, в долях

Урожайность, ц к. ед.	Затраты, зависящие от технологических свойств	Затраты, зависящие от продуктивности
всего	из них от энергоемкости почв
1	2	3	4
2	0,42	0,13	0,08
4	0,41	0,13	0,10
6	0,40	0,12	0,12
8	0,38	0,12	0,14
10	0,36	0,11	0,17
12	0,35	0,11	0,19
14	0,34	0,10	0,21
16	0,32	0,10	0,23
18	0,31	0,10	0,25
20	0,30	0,09	0,27
22	0,29	0,09	0,28
24	0,28	0,09	0,30
26	0,27	0,08	0,31
28	0,26	0,08	0,32
30	0,25	0,08	0,34
32	0,24	0,07	0,35
34	0,24	0,07	0,36

3.3.2 В целях экономии средств не рекомендуется повторять трудоемкую оценку технологических свойств земель в границах новых крупных хозяйств. Для оценки их земель допускается использование средних показателей расстояний до хозцентра, балла контурности, коэффициентов оценки рельефа и каменистости по бывшему хозяйству. По землям сельских и районных администраций и фонда перераспределения среднее расстояние до хозцентра, балла контурности и коэффициент рельефа оцениваются визуально относительно их величин по основному хозяйству.

3.3.3 При оценке участков фермерских хозяйств измеряется их расстояние до хозцентра (населенного пункта проживания фермера), по уклону устанавливается коэффициент оценки рельефа. Коэффициент рельефа и каменистости участков определяется по данным внутрихозяйственной оценки земель или приложениям 15 и 16. Контурность участков оценивается по их размеру при прямоугольной форме и трем степеням сложности конфигурации (приложение 17). Группировка контуров непрямоугольной формы по степени сложности их механизированной обработки является условной по визуальной оценке. В случаях, когда фермерское хозяйство расположено на нескольких участках, вычисляются средневзвешенные по хозяйству: расстояние до хозцентра, балл контурности, коэффициенты оценки рельефа и каменистости. По пастбищным угодьям балл контурности принимается за 100, коэффициент рельефа и каменистости за 1,00.

3.3.4 При внутрихозяйственной оценке земель в большинстве субъектов Российской Федерации индекс оценочных затрат вычислен не относительно эталонных условий использования земель, а относительно средних условий субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района). Поэтому индексы несопоставимы в межзональном отношении. В связи с этим, в целях обеспечения территориальной сопоставимости, вновь производится вычисление индекса объектов оценки относительно эталонных условий - удаленность полей до 1 км, 100-балльные контурность и энергоемкость почв, рельеф ровный, каменистость отсутствует (коэффициент оценки 1,00). Отношение расчетных значений затрат на участках с конкретными технологическими свойствами к их уровню в эталонных условиях выражено индексом технологических свойств.

На основе выходных таблиц оценки технологических свойств земель административных районов вычисляется средневзвешенный индекс технологических свойств по субъекту Российской Федерации (земельно-оценочному району).

3.4 Определение интегрального показателя местоположения

объекта государственной кадастровой оценки

3.4.1 Для определения интегрального показателя местоположения объекта кадастровой оценки – эквивалентного расстояния – собирается информация об объемах (в тоннах) реализации сельскохозяйственной продукции по субъекту Российской Федерации за последние 3 года. При зональности территории субъекта Российской Федерации информация собирается по административным районам (из сводных годовых отчетов) и обобщается по земельно-оценочным районам.

3.4.2 Определяется структура (%) реализованной сельскохозяйственной продукции по видам продукции делением объемов (в тоннах) отдельных видов продукции на общий объем товарной продукции в субъекте Российской Федерации (земельно-оценочном районе).

3.4.3 Определяется средневзвешенное эквивалентное расстояние внехозяйственных грузоперевозок по объекту кадастровой оценки (Эрi) взвешиванием расстояния перевозок отдельных видов продукции до пунктов их реализации (приложение 20) с учетом классов грузов и групп дорог по формуле:

m m

Эрi = å Гj Кj (Р1 +Р2Д2 + Р3Д3) : å Гj Кj,

j=1 j=1

где Гj – объем j-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района), %;

Р1, Р2, Р3 – расстояние перевозки j-го вида продукции соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;

Д2, Д3 - коэффициенты перевода 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные;

Кj – коэффициент перевода j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса.

Для электронной записи информация о расстояниях перевозки грузов объектов кадастровой оценки административного района по группам дорог оформляется в сводную таблицу по форме приложения 21.

Информация собирается только по основным, крупным хозяйствам. Местоположение фермерских хозяйств и других мелких предприятий оценивается по местоположению основного хозяйства.

3.4.4 Расстояние перевозки продукции (грузов) измеряется от центральной усадьбы хозяйства до пункта реализации в одном направлении. Группировка дорог и коэффициенты их перевода к дороге I класса (эквивалент) следующая: 1 группа дорог – асфальтированные и с твердым покрытием (1,00); 2 группа – щебенчатые (1,5); 3 группа – грунтовые дороги (2,5). Коэффициенты перевода отражают соотношение затрат на перевозку продукции по различным группам дорог. Когда продукция реализуется по бартеру или закупается коммерческими организациями непосредственно в хозяйстве, то указывается пункт и расстояние по группам дорог традиционной реализации хозяйством или смежными хозяйствами.

4  ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ

Расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий рассчитывается на основании интегральных показателей по плодородию, технологическим свойствам, местоположению и базовых оценочных нормативов продуктивности и затрат на использование сельскохозяйственных угодий, предоставляемых субъектам Российской Федерации по данным I-го этапа государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации.

При зональности субъекта Российской Федерации базовые оценочные нормативы продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование берутся по земельно-оценочным районам. Порядок сбора информации и расчет базовых показателей оценочной продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам приведены в приложениях 29, 30.

Стоимостные показатели объектов кадастровой оценки вычисляются автоматизировано. Поэтому в данном разделе Технических указаний даны только пояснения к расчетам экономических нормативов и выходным формам - шкалам и показателям объектов кадастровой оценки.

4.1 Оценка сельскохозяйственных угодий по

расчетному рентному доходу и кадастровой стоимости

4.1.1 Расчет дифференциального рентного дохода иллюстрируется выходными таблицами четырех шкал. Они рассчитаны с использованием экономических и земельно-оценочных нормативов по южной лесостепной зоне Омской области (приложение 25).

шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий по плодородию почв (приложение 22); шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий по технологическим свойствам (табл.6) шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий по местоположению (приложение 23); шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий (приложение 24).

А. Шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий

по плодородию почв

4.1.2 Дифференциальный рентный доход сельскохозяйственных угодий, обусловленный плодородием почв вычисляется как разность между валовой (оценочной) продукцией и ценой ее производства при средних в субъекте Российской Федерации (земельно-оценочном районе) значениях технологических свойств и местоположения сельскохозяйственных угодий. Валовая продукция определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности по баллам бонитета по формуле 4 Правил.

В рассматриваемой зоне Омской области на 1 балл бонитета почв сельскохозяйственных угодий приходится 15,2 руб. валовой продукции (1140:75). Следовательно, при 80 баллах бонитета почв продуктивность равна 1216 руб/га (15,2 х 80), а при 60 баллах –912 руб/га (15,2х60).

4.1.3 Базовые оценочные затраты на производство валовой продукции при средних в субъекте Российской Федерации (земельно-оценочном районе) значениях балла бонитета почв, технологических свойств и местоположения сельскохозяйственных угодий составляет 740 рублей на 1 гектар (приложение 25). Часть затрат, зависящая от уровня урожайности (расходы по перевозке урожая от поля до складов хранения продукции, послеуборочной доработке урожая, часть расходов на полевые уборочные работы), дифференцируется пропорционально баллам бонитета почв (продуктивности). Например, при уровне урожайности сельскохозяйственных угодий 12,2 центнеров кормовых единиц доля затрат, дифференцируемых в зависимости от балла бонитета почв равна 0,192 (таблица 5). Затраты, пропорциональные баллам бонитета почв составляют х 0,192) рубля на 1 гектар или 1,89 рубля в расчете на 1 балл бонитета почв.

Оценочные затраты в зависимости от балла бонитета почв определяются по формуле 5 Правил. Например, при 80 баллах бонитета почв оценочные затраты составят 749 руб/га

(740-142 + 1,89 х 80), а при 60 баллах – 711 рублей на 1 гектар (740-142 + 1,89 х 60)

4.1.4 Цена производства валовой продукции определяется умножением оценочных затрат на минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (1,07).

В нашем примере, при балле бонитета почв сельскохозяйственных угодий 80 баллов цена производства валовой продукции составляет 801 рубль на 1 гектар (749 х 1,07), а при 60 баллах – 761 руб/га (711 х 1,07).

4.1.5 Дифференциальный рентный доход сельскохозяйственных угодий в соответствии с п.4.1.2 при 80 баллах бонитета почв составляет 415 руб/га (), а при 60 баллах – 151 руб/га (912-761).

Б. Шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий

по технологическим свойствам

4.1.6 Дифференциальный рентный доход, обусловленный технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий определяется по формуле 6 Правил.