КТО РАЗРЕШИТ КОНФЛИКТ?
Полина Белова, заместитель директора по юридическим вопросам
Энергетика и ЖКХ Урала, октябрь (76), 2010
Конфликт, который возник с введением Жилищного кодекса РФ между управляющими многоквартирными домами компаниями и ресурсоснабжающими организациями, длится уже более пяти лет. Нормативного документа, который бы регулировал взаимоотношения указанных лиц в части предоставления коммунальных услуг гражданам, до сих пор не существует.
Ресурсоснабжающие организации заключают договоры с управляющими компаниями на поставку коммунальных услуг для граждан на общих условиях, предусмотренных гражданским законодательством. До недавнего времени ресурсоснабжающие организации заключали договоры с управляющими компаниями, предусматривая объем поставляемых коммунальных услуг по «остаточному (балансовому) методу», несмотря на то, что УК в отношениях с гражданами по предоставлению коммунальных услуг должны руководствоваться «Правилами предоставления коммунальных услуг», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 года № 000. Этот документ предусматривает определение объема коммунальных услуг, потребленных гражданами по внутриквартирным приборам учета, а при их отсутствии - по нормативу, установленному в муниципальном образовании на одного человека.
Ни у кого не возникал вопрос, почему между суммой, предъявленной ресурсоснабжающими организациями управляющей компании, и полученной оплатой за коммунальные услуги от граждан существует большая разница. В результате такой «коммерческой деятельности» УК становились должниками, долги копились, ресурсоснабжающие компании обращались в суды и получали решения о взыскании долгов.
Летом 2009 года Высший арбитражный суд внес коррективы, несколько улучшив ситуацию. В одном из решений, которое вынесено по конкретному делу, суд указал, что договор на поставку коммунальных услуг, заключаемый с управляющими компаниями, должен содержать условия, предусмотренные Правилами предоставления коммунальных услуг № 000, т. е. расчет объема коммунальных услуг (ресурсов), поставленных управляющей компании для потребления гражданами, должен осуществляться исходя из показаний общедомового прибора учета, а в его отсутствие - по нормативам потребления коммунальных услуг, установленных в муниципальном образовании.
Указанное судебное постановление немного облегчило жизнь управляющим компаниям, но в целом проблему не решило, так как общедомовые приборы учета, особенно тепла и воды, - это дорогое удовольствие. В большинстве случаев многоквартирные дома приборами учета не оборудованы, а следовательно, ресурсоснабжающие компании предъявляют управляющим компаниям стоимость объема поставленных ресурсов исходя из нормативов потребления. При этом также возникает разница не в пользу управляющей компании, потому что большинство граждан установили приборы учета в своих квартирах, и оплата управляющей компании производится ими по этим приборам, из показаний которых следует, что граждане потребляют коммунальных услуг меньше, чем установленный норматив. Где управляющим компаниям взять средства на покрытие разницы?
Согласно Правилам № 000, можно провести корректировку платы для граждан, и управляющая компания вправе предъявить дополнительную оплату гражданам дома за излишне потребленные услуги. Как ни парадоксально, Правила не предусмотрели корректировку платы в случаях, когда в многоквартирном доме отсутствует общедомовой узел коммерческого учета коммунальных ресурсов, а в индивидуальных жилых помещениях установлены приборы учета.
Указанный пробел в законодательстве никем не замечается и не учитывается, а при вынесении судами решений о взыскании задолженности с управляющих компаний в пользу ресурсоснабжающих организаций игнорируется. Сложившаяся ситуация длится годами. Долги, образовавшиеся у управляющих компаний перед ресурсоснабжающими компаниями, увеличиваются и за счет того, что не все граждане оплачивают услуги в полном объеме. Суммы долга у управляющих компаний постоянно растут, но никаких мер по урегулированию на законодательном уровне не принимается.
Наша аудиторская компания много лет работает с управляющими многоквартирными домами компаниями, расположенными в разных городах области и в соседних регионах. Опираясь на практику, можем сказать, что обозначенная проблема и причины ее возникновения везде одинаковы.
Ресурсоснабжающие организации, имея на руках судебные решения о взыскании долгов с управляющих компаний, взыскивают все до копейки, в том числе и средства, которые были получены на оплату работ по содержанию многоквартирных домов и их текущему ремонту. Управляющим компаниям выполнять работы по содержанию и текущему ремонту не на что, средств едва хватает на работы по ликвидации аварий. При этом контролирующие органы требуют содержания многоквартирных домов в соответствии с законодательством, в случае его несоблюдения на управляющую компанию налагаются крупные штрафные санкции. Но самое плачевное в этой ситуации то, что идет непрерывный процесс разрушения самого дома.
Имея непростой опыт взыскания долгов с управляющих компаний, в том числе в судебном порядке и через судебных приставов, ресурсоснабжающие организации решили предпринять быстрый и эффективный способ получения платы за свои услуги от граждан. В последнее время они повсеместно предлагают УК передавать по договору право сбора оплаты с населения напрямую им, соглашаясь на любые условия договора с управляющей компанией, лишь бы получить деньги. Управляющие компании, также намучившись с гражданами-неплательщиками коммунальных ресурсов, охотно предоставили им такое право, считая, что теперь ресурсоснабжающие организации никаких требований им предъявлять не будут.
Хотим огорчить управляющие компании: обольщаться рано. Практика показала, когда у ресурсоснабжающей организации накапливаются долги граждан, то она предъявляет их не гражданам, а управляющей компании. Деятельность судебных структур свидетельствует о большом количестве таких дел. Суды взыскивают долги с управляющих компаний, несмотря ни на какие условия договоров между управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями. Это объясняется следующим. Согласно Жилищному кодексу РФ, на управляющие компании возложена обязанность по обеспечению (предоставлению) коммунальных услуг гражданам-собственникам многоквартирных домов (тем более, что в договорах управления многоквартирными домами указана эта обязанность управляющих компаний). Следовательно, управляющая компания обязана приобрести (купить), а значит, полностью оплатить коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям и предоставить их гражданам.
Получив право сбора оплаты с граждан, ресурсоснабжающие организации самостоятельно ведут учет потребленных услуг гражданами, производя начисления и сбор средств. Управляющие компании зачастую не владеют этой ситуацией, а также не имеют информации о конкретных должниках и сумме долга, а предъявленные требования ресурсоснабжающей компании проверить не могут. При этом ресурсоснабжающая организация, получив решение суда о взыскании долга с управляющей компании, одновременно продолжает получать долги с граждан, которые, не рассчитавшись вовремя, оплачивают их позже. Руководство управляющей компании ничего этого не видит и не знает.
Учитывая сложившуюся ситуацию во взаимоотношениях с ресурсоснабжающйми организациями, рекомендуем управляющим компаниям самостоятельно заниматься предоставлением коммунальных услуг гражданам, заключая с ресурсоснабжающими компаниями договоры поставки на приобретение коммунальных услуг для предоставления их гражданам, а также самим вести учет потребляемых объемов коммунальных услуг гражданами в каждом доме и учет должников, заниматься взысканием долгов, и конечно, изыскать возможность для установки приборов учета в многоквартирных домах.
И еще один совет управляющим компаниям. Если вы добровольно заплатили ресурсоснабжающей организации за поставленный объем ресурсов, рассчитанный «по балансовому методу», то можно попытаться взыскать с нее разницу между стоимостью ресурсов, рассчитанных по «по балансовому методу», и стоимостью, рассчитанной по нормативам.
Кроме того, если ресурсоснабжающая организация получила судебное решение, вступившее в законную силу, о взыскании с вашей компании долга за ресурсы, которые были рассчитаны не по нормативам, а по «балансовому методу», и с момента вступления в силу этого решения не прошло более 6 месяцев, то мы считаем, что есть возможность в судебном порядке вернуть излишне взысканные суммы.
ЗА0 «Р0САУДИТ» |
Аудиторская деятельность (Лиц. № Е 007986 от 01.01.01 г.) · Проведения финансовой экспертизы обоснованности проектов производственных и инвестиционных программ; · Проверка обоснованности расчёта соответствующих им тарифов; · Проведение финансовой и технологической экспертизы экономического обоснования цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги ЗАО «Росаудит» аккредитовано при Межрегиональном Центре экспертных и аудиторских организаций ЖКХ |
г. Екатеринбург, , оф. 2 тел/, www. ***** |
