Моделирование ипотечного кредитования на примере ЗАТО (стр. 5 )

Наконец, в табл. 9 представлены варианты структуры проекта по доле ипотеки по каждой категории жилья и приведены показатели эффективности.

Таблица 9

Изменение показателей эффективности проекта в зависимости от структуры ипотеки

Категория жилья	Вариант № 1	Вариант № 2	Вариант № 3	Вариант № 4 (расчетный)
Дом № 1	Дом № 2	Итого	Дом № 1	Дом № 2	Итого	Дом № 1	Дом № 2	Итого	Дом № 1	Дом № 2	Итого
А – ипотека льготникам, %	0,0	0,0	0,0	50,0	50,0	50,0	100,0	100,0	100,0	75,0	80,0	76,8
Б – ипотека бюджетникам, %	0,0	0,0	0,0	50,0	50,0	50,0	100,0	100,0	100,0	70,0	75,0	72,7
В – ипотека остальным, %	0,0	0,0	0,0	50,0	50,0	50,0	100,0	100,0	100,0	60,0	60,0	60,0
Средняя доля ипотеки по домам № 1 и № 2, %	0,0	0,0	0,0	50,0	50,0	50,0	100,0	100,0	100,0	69,8	70,8	70,3
IRR, %	21,1	18,1	19,6	7,8	6,1	7,0	–0,2	–1,6	–0,9	4,1	2,4	3,3
РБВ, %	553,8	504,0	528,9	75,4	87,1	80,5	40,4	47,6	43,6	54,2	61,4	57,4
ПДС, тыс. $	2207,3	2026,0	4233,3	2078,1	1888,9	3967,0	1948,9	1751,7	3700,6	2027,6	1836,0	3863,6
ОДС, тыс. $	1968,1	1830,3	3798,4	1960,3	1804,5	3764,8	1952,5	1778,7	3731,2	1960,1	1799,2	3759,2
ЧДП, тыс. $	239,2	195,7	434,9	117,8	84,4	202,2	–3,6	–27,0	–30,5	67,5	36,8	104,4
Бюджетные вложения (БВ), тыс. $	18,5	18,5	37,1	140,5	109,6	250,1	262,4	200,7	463,2	195,9	156,2	352,1
Коммерческие кредиты и проц. (К+%), тыс. $	981,4	857,4	1838,8	741,3	657,5	1398,8	501,1	457,7	958,7	636,4	562,5	1198,9
Все кредиты и проценты (ОК+%), тыс. $	1002,0	878,0	1880,0	875,7	767,8	1643,5	749,4	657,5	1407,0	821,0	716,3	1537,3
Поступление средств от ипотеки (И), тыс. $	0,0	0,0	0,0	549,7	513,6	1063,3	1099,4	1027,1	2126,6	758,3	719,0	1477,3
Средства от рыночных продаж (РП), тыс. $	1324,1	1251,3	2575,3	662,0	625,6	1287,7	0,0	0,0	0,0	408,0	375,6	783,6
Все поступления средств (ОП), тыс. $	1324,1	1251,3	2575,3	1211,7	1139,2	2351,0	1099,4	1027,1	2126,6	1166,3	1094,6	2260,9
Средняя себестоимость жилья, $/м2	393,6	402,3	402,9	392,1	396,6	378,1	390,5	390,9	353,4	392,0	395,4	367,0
Привлечено средств на 1 $ бюджетных вложений	245,8	267,8	256,8	34,7	28,4	31,0	17,4	14,1	15,5	23,2	19,6	21,1

В табл. 9 в варианте 1 доля ипотеки по домам 1 и 2 равна нулю, то есть жилплощади этих домов реализуются только в свободной продаже. Вариант 3 – другая крайняя ситуация: площади обоих домов реализуются только через ипотеку (100 %). Вариант 4, «смешанном» по доле реализуемых по ипотеке квартир категорий А и Б, 60 % жилья категории В в обоих домах реализуется по ипотеке.

Все вышеприведенные расчеты (см. табл. 1 – 8) выполнены применительно к структуре ипотеки варианта 4 (см. табл. 9).

Табл. 9 можно расширить другими вариантами структуры и рассматривать ее как «генератор» вариантов структуры программы с позиций доли ипотечного и коммерческого жилья в ней. Схема итерационного согласования (рис. 1), или поиска наилучшего (оптимального) решения, реализуется в модели с помощью этого «генератора».

Проведенные расчеты дополняются графиками. На рис. 2 показана зависимость внутренней нормы рентабельности и рентабельности бюджетных вложений от средней ипотечной структуры программы.

Рис. 2. Зависимость IRR и РБВ от средней структуры ипотеки в целом
по программе

На рис. 3 представлена зависимость чистого денежного потока и бюджетных вложений в зависимости от структуры ипотеки.

Рис. 3. Зависимость ЧДП и БВ от структуры ипотеки

Из рис. 2 и 3 можно сделать вывод, например, о том, что оптимальным с позиций указанных показателей эффективности является вариант, при котором ипотечное жилье составляет 50 – 75 %. И практически не важно, о каких категориях жилья идет речь: близкие по средней структуре ипотеки варианты достаточно близки и по показателям эффективности. Данное правило, конечно, нарушается, если ценовые и/или стоимостные характеристики единицы жилья разных категорий отличаются в разы.

Используя характеристику кривых, отраженных в интегрирующем графике (см. рис. 3), и данные табл. 9, можно предложить структуру проекта, в котором средняя доля ипотеки попадет в интервал 50 – 75 %, при этом внутренняя норма рентабельности будет находиться в диапазоне 7,0 – 3,0 %.

Поскольку проект не является коммерческим, такое значение рентабельности можно считать приемлемым, хотя наивысший уровень рентабельности (21,6 %) достигается при 100 %-ной свободной реализации жилья обоих домов. Но при таком варианте и средняя себестоимость жилья будет наиболее высокой. Ведь ипотека является социально направленной программой, а потому бюджетная поддержка в этом варианте минимальна (рис. 4).

Рис. 4. Зависимость средней себестоимости жилья и привлечения средств от структуры ипотеки

Из рис. 4 и 5 видим, что при 100 %-ной ипотеке привлекается минимум финансовых ресурсов на единицу бюджетных вложений, а максимума средства от «чисто» рыночной продажи жилья достигают при нулевой ипотеке.

Рис. 5. Поступление средств от ипотеки и рыночных продаж жилья
в зависимости от структуры ипотеки

Средняя себестоимость жилья минимальна при 100 %-ной ипотеке по обоим домам. Это объясняется тем, что при максимальной ипотеке предполагается максимальная государственная финансовая поддержка проекта в форме безвозмездных субсидий, беспроцентного кредита и пр., что заложено в модель.

Как видим, структура модели универсальна в том плане, что позволяет проводить расчеты от чисто коммерческого варианта до чисто ипотечного. Более того, модель позволяет выстроить очередность строительства домов таким образом, что на первых этапах будет создаваться жилье с большей долей его коммерческой реализации для финансирования последующего строительства домов с большей долей ипотеки. Последнее подтверждает целесообразность придания МУП «АЖК» достаточно широких полномочий в части хозяйственной самостоятельности, что позволит Агентству формировать гибкую финансовую политику в реализации ипотечной программы.

* В продолжение статьи авторов «Сравнительная характеристика программ ипотечного кредитования в Железногорске и Северске», опубликованной в предыдущем номере журнала.