Моделирование ипотечного кредитования на примере ЗАТО (стр. 1 )

Моделирование ипотечного кредитования на примере ЗАТО*

директор МУП «Агентство по жилищному кредитованию» (г. Северск)

д-р экон. наук, профессор СИФБД (г. Новосибирск)

Для отработки механизма ипотечного кредитования в ЗАТО г. Северск авторами разработана экономико-математическая модель, состоящая из системы локальных подмоделей – блоков (для каждого конкретного дома) и одного интегрирующего блока. Локальные блоки модельно «генерируют» различные варианты ипотечного кредитования, формы финансовой поддержки для конкретных домов. В интегрирующем блоке (сводно-аналитическом) заложены показатели оценки эффективности проекта в целом, на основании которых может быть осуществлен выбор (поиск) наиболее эффективных вариантов распределения общесистемных ресурсов. В этом отношении сводную модель можно рассматривать как координирующую.

Одно из достоинств модели состоит в том, что все локальные подмодели (по каждому из домов) и сводная (координирующая) модель идентичны по своей структуре. Такая структура модели достаточно удобна для ее наполнения конкретной технологической и экономической информацией. Кроме того, данное обстоятельство позволяет при описании моделируемого явления ограничиться описанием лишь сводной модели. Это описание представлено ниже в виде серии агрегированных таблиц иллюстративных расчетов.

Модель предусматривает широкий круг способов и источников привлечения финансовых ресурсов для реализации проекта. В числе таких источников собственные средства физических лиц (покупателей жилья), государственные и отраслевые субсидии и субвенции, кредиты банков, средства дольщиков и пр. Все эти источники представлены индивидуальными характеристиками срочности, возвратности, платности, гарантированности и т. д. Модель позволяет варьировать доли ипотечного жилья для ведомственных участников и жилья, предлагаемого для реализации на свободном рынке. Вариация долей возможна как по категориям жилья (элитное, высокого качества, стандартное и т. д.), так и по участникам ипотеки (молодые специалисты, ветераны, высококвалифицированные сотрудники и пр.). Такое разделение участников предполагает различие в ценах и схемах оплаты жилья, что и отражено в модели.

Продажа части возводимого жилья на свободном рынке удешевляет жилье по отраслевой ипотеке делает ее экономически более надежной, что позволяет говорить о целесообразности придания МУП «Агентство по жилищному кредитованию» (АЖК) иной организационно-правовой формы. Разработанная модель подтверждает данное положение вполне конкретными расчетами.

Моделируя различные варианты государственной поддержки ипотечного кредитования, можно отследить необходимые объемы первоначальных взносов заемщиков, динамику их платежей, объемы и условия коммерческих заимствований, цену жилья, эффективность ипотеки с позиций всех участников Программы, включая банк, заказчиков, застройщиков, отраслевой или народно-хозяйственный уровень и т. д.

При заданных уровнях платежеспособности заемщиков модель позволяет сформулировать допустимые условия таких займов и выбрать из ряда допустимых решений наиболее эффективные по определенным критериям. Можно рассчитать оценки эффективности ипотеки для кредитных организаций, для МУП «АЖК» (в случае его акционирования), а также для бюджетов государственных и отраслевых структур, участвующих в поддержке Программы. Предложенный в модели механизм формирования дополнительных доходов бюджетов, связанных с реализацией Программы ипотеки, дает возможность оценить эффективность ипотечных кредитов через динамику макроэкономических показателей (валовые продукты, налоговые поступления и отчисления в бюджеты различных уровней, прирост производительности труда и др.). Последние оценки служат показателями эффективности интеграционного взаимодействия субъектов – участников Программы, включая федеральный и региональный уровни.

Такое расширенное понимание эффективности проекта представляется более правильным, ибо без учета реальных взаимосвязей исчезают мотивы участия в проекте федеральных, региональных и отраслевых структур.

Общая схема оптимизации данного проекта представлена на рис. 1.

Рис. 1. Общая схема оптимизации проекта ипотечного кредитования

Примем для иллюстрации работы модели, что К = 2, то есть по ипотеке в рассматриваемом периоде планируется строительство и ввод двух новых домов. Планируемый горизонт реализации Программы составляет 5 лет, разбитых по полугодиям (это 10 периодов). Срок завершения полного цикла работ от проектирования до сдачи каждого из домов составляет два года. Этот комплекс из двух домов может рассматриваться и как часть более широкой программы ипотечного строительства из большего числа домов. Для упрощения оценок влияния инфляционного фактора расчеты проводятся в условных единицах, например, в долларах.

Примем, что жилье может быть разных категорий, например, по комфортности, а потому и по себестоимости, цене и пр. В данной модели представлен вариант строительства жилья трех категорий: А – наименее комфортного, Б – средней комфортности, В – наиболее комфортного. Все это жилье может участвовать в реализации проекта как в форме ипотечного, так и «чисто» рыночного, продаваемого в рассрочку с учетом первоначальных взносов.

В табл. 1 приведены некоторые исходные данные об объемах вводимого жилья по каждому дому с учетом категории жилья, его цены, себестоимости и т. д.

Таблица 1

Исходные данные проекта ипотеки

Показатели	Категории жилья	Итого
А – ипотека льготникам и свободная продажа	Б – ипотека бюджетникам и свободная продажа	В – ипотека остальным и свободная продажа
Всего ввод жилья, м2	3650	2900	3000	9550
Дом № 1	2350	1350	1300	5000
Дом № 2	1300	1550	1700	4550
Планируемая себестоимость, $/м2	156,1	185,7	202,8	179,8
Дом № 1	150,0	175,0	200,0	169,8
Дом № 2	167,0	195,0	205,0	190,7
Сметная стоимость строительства, тыс. $	569,6	538,5	608,5	1716,6
Дом № 1	352,5	236,25	260,0	848,75
Дом № 2	217,1	302,25	348,5	867,85
Исходная (базовая) цена жилья, $/м2	189,3	217,3	248,5	216,4
Дом № 1	190,0	220,0	257,0	215,5
Дом № 2	188,0	215,0	242,0	217,4
Ожидаемая рентабельность, %	21,3	17,0	24200,0	20,4
Дом № 1	26,7	25,7	28,5	26,9
Дом № 2	12,6	10,3	18,0	14,0
Доля жилья под ипотеку, %	76,8	72,7	60,0	70,3
Дом № 1	75,0	70,0	60,0	69,8
Дом № 2	80,0	75,0	60,0	70,8
Объем жилья под ипотеку, м2	2802,5	2107,5	1800,0	6710,0
Дом № 1	1762,5	945,0	780,0	3487,5
Дом № 2	1040,0	1162,5	1020	3222,5
Стоимость ипотечного фонда, тыс. $	530,4	457,8	447,3	1435,5
Дом № 1	334,9	207,9	200,5	743,2
Дом № 2	195,5	249,9	246,8	692,3
Объем жилья для продажи на рынке, м2	847,5	792,5	1200,0	2840,0
Дом № 1	587,5	405,0	520,0	1512,5
Дом № 2	260,0	387,5	680,0	1327,5

Жилье, не вошедшее в ипотеку, предполагается продавать на свободном первичном рынке жилья. Если под ипотеку будет отведено 100 % жилья, то, соответственно, на свободный рынок жилье не будет представлено.

График ввода жилья по категориям задан в табл. 2.

Таблица 2

Планируемая динамика ввода жилья по периодам, м2

Категории жилья	5-й	6-й	7-й	Итого
Всего ввод жилья	7710,0	1682,0	158,0	9550,0
А – ипотека льготникам и свободная продажа	2985,0	532,0	133,0	3650,0
Б – ипотека бюджетникам и свободная продажа	2175,0	725,0	0,0	2900,0
В – ипотека остальным и свободная продажа	2550,0	425,0	25,0	3000,0

Предполагается, что все жилье будет сдано за полтора года, в 5 – 7-м периодах (в модели можно задать и другие варианты). При этом в связи с удорожанием жилья от момента начала реализации Программы более позднее по сроку сдачи готовое жилье принесет больше дохода, хотя его замораживание ведет к нарастающим потерям. В качестве основного источника финансирования выступают средства граждан. В табл. 3 отражена динамика необходимых объемов финансирования строительства, планируемых платежей по ипотеке и цен на жилье по ипотеке в зависимости от его категории. Цены определены с учетом платежеспособности основной массы физических лиц, участвующих в отраслевой ипотечной программе, а также лиц, готовых приобрести жилье по рыночным ценам. Первые четыре периода требуют вложений в проектирование, коммуникации, стены, внутренние работы.