Экономика недвижимости (стр. 6 )

Зачтенные и незачтенные работы после поверки вместе с рецензией возвращаются (высылаются) студентам. Незачтенные работы должны быть переработаны в соответствии с замечаниями и вновь высланы с первой рецензией.

Студенты, получившие незачет по контрольным работам, не допускаются к сдаче экзамена по дисциплине «Экономика недвижимости».

II) Темы для контрольных работ

ТЕМА 1. Сущность, классификация, признаки и характеристика объектов недвижимости.

Предмет и содержание экономики недвижимости. Понятие, признаки и свойства объектов недвижимости. Классификация объектов недвижимости, их качественная и количественная характеристика. Основные фонды как объекты недвижимости. Недвижимость как физическая, экономико – правовая и социальная категория. Свойства недвижимости. Особенности недвижимости как товара. Роль и место недвижимости в рыночной системе.

Рекомендуемая литература [ 1, 2, 3, 4].

ТЕМА 2. Жизненный цикл объектов недвижимости, право собственности на недвижимость.

Жизненный цикл объектов недвижимости. Сроки жизни объектов недвижимости. Износ и амортизация объектов недвижимости. Виды износа.

Субъекты и объекты права собственности. Содержание и функции права собственности на недвижимость. Виды и формы собственности на недвижимость. Основное содержание и вид частной и общей собственности на землю. Гражданский кодекс, как правовая основа отношений собственности по поводу объектов недвижимости. Регистрация объектов недвижимости, в том числе земельных участков.

Рекомендуемая литература [1, 3, 4, 5, 6]

ТЕМА 3. Основные элементы рынка недвижимости.

Система и функции рынка недвижимости. Понятие регулирующей, коммерческой, инвестиционной, посреднической и социальной функций рынка. Субъекты и объекты рынка недвижимости. Виды и структура рынков недвижимости. Первичный и вторичный рынки недвижимости. Характеристика рынка недвижимости в РФ и основные тенденции формирования первичного и вторичного рынка. Спрос и предложение на рынке недвижимости, особенности изучения его конъюнктуры. Сегментация рынка недвижимости.

Рекомендуемая литература [ 1, 2, 3, 4, 6 ]

ТЕМА 4. Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка.

Система рынка недвижимости как сферы вложения инвестиций. Определение рынка недвижимости как части инвестиционного рынка, на котором продаются и покупаются объекты недвижимости.

Инвестиции в недвижимость. Привлекательность инвестиционных проектов: доходность, риски, инфляция, факторы, определяющие эффективность инвестиций и их оценка.

Роль экономических реформ, в том числе приватизация, в становлении и развитии рынка недвижимости в РФ. Формирование экономико – правовых и финансовых условий развития рынка недвижимости.

Рекомендуемая литература [ 1, 3 ,4, 5, 8]

ТЕМА 5. Операции на рынке недвижимости, способы и формы сделок.

Понятие и виды операций на рынке недвижимости. Формы сделок с объектами недвижимости. Сделки с недвижимостью нежилого и жилого фонда. Операции с земельными участками.

Продажа объектов недвижимости. Способы продажи объектов недвижимости. Реализация объектов недвижимости через приватизацию предприятий. Особенности продажи объектов незавершенного строительства. Организация продажи имущественных комплексов через торги, аукционы, акционирование. Договор как правовая форма сделок с недвижимым имуществом. Структура и содержание договора. Условия и формы вступления в имущественные права. Регистрация сделок с объектами недвижимости и прав на нее. Условия изменения и расторжения договора.

Рекомендуемая литература [ 1, 2, 4, 6, 8]

ТЕМА 6 . Государственные органы управления и регулирования операций с недвижимостью.

Система государственных органов управления и регулирования на рынке недвижимости, их влияние на формирование конъюнктуры рынка. Формы государственного регулирования рынка недвижимости. Фонд федерального имущества: функции, формы отношений с предприятиями, основанными с использованием государственной собственности. Управление имущественными комплексами в г. Москве. Формы передачи прав на использование государственного имущества. Экономические и договорные отношения собственника и управляющего государственной собственностью на недвижимость.

Бюро технической инвентаризации: основные функции, назначение и роль в операциях с недвижимостью.

Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним. Органы государственной регистрации, их функции и порядок регистрации объектов недвижимости. Структура органов государственной регистрации объектов недвижимости. Единый государственный реестр прав на недвижимость. Государственный учет объектов недвижимости. Государственная городская инспекция по контролю за использованием государственного и муниципального имущества.

Рекомендуемая литература [ 1, 2, 4, 6, 8, 9]

ТЕМА 7. Приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества.

Понятие приватизации и ее цели. Порядок и условия проведения приватизации в России. Система формирования программы приватизации и ее содержание. Органы формирующие, утверждающие и контролирующие выполнение программы приватизации. Этапы приватизации государственной и муниципальной недвижимости. Способы приватизации: аукцион, конкурс и др.

Понятие аукциона, конкурса и др. способов приватизации, порядок их проведения и оформления результатов. Условия продажи недвижимости по конкурсу, на аукционе, путем публичного предложения. Основные положения о конкурсах и аукционах.

Рекомендуемая литература [ 1, 2, 4, 5, 9, 10]

ТЕМА 8. Операции с недвижимостью в жилищной сфере.

Основные положения и Понтия операций с недвижимостью в жилищной сфере. Приватизация и деприватизация жилых помещений. Технология купли – продажи квартир. Обмен и мена жилыми помещениями. Дарение и наследование жилья. Рента жилых помещений. Перевод жилых помещений в нежилой фонд.

Рекомендуемая литература [ 1, 3, 6, 7, 14 ]

ТЕМА 9. Характеристика субъектов рыночных отношений с недвижимостью.

Субъекты рыночных операций с недвижимостью (продавцы, покупатели, профессиональные участники и государственные органы), их функции и характеристика. Экономико – правовые условия выступления на рынке недвижимости юридических лиц как покупателя или продавца недвижимости.

Роль и задачи государственных органов и организаций на рынке недвижимости, а также профессиональных его участников: риэлтеров, оценщиков, дилеров, брокеров и др. Виды деятельности профессиональных участников, их функционально – правовые обязанности и место в сделках с недвижимостью.

Управляющие компании, их характеристика и формы взаимодействия с субъектами рынка недвижимости.

Рекомендуемая литература [ 2, 3, 4, 5, 9, 10, 11]

ТЕМА 10. Аренда недвижимости и ее особенности для отдельных видов имущества.

Понятие, функции и принципы аренды недвижимости. Вид и формы аренды. Аренда нежилого фонда. Наем и аренда в жилищной сфере. Аренда земельных участков. Аренда участков жилого фонда. Аренда как форма разгосударствления и приватизации предприятий.

Рекомендуемая литература [ 1, 2, 5, 7, 10, 11]

ТЕМА 11. Экономический механизм и правовые основы аренды недвижимости.

Договор как правовая форма арендных отношений. Состав договора на аренду недвижимости. Права и обязанности сторон по аренде недвижимого имущества. Ответственность сторон. Условия изменения и расторжения договора. Продажа права аренды недвижимости.

Арендная плата. Виды и формы арендных платежей. Методы расчета арендной платы.

Рекомендуемая литература [2, 4, 6, 12, 13, 16]

ТЕМА 12. Стоимость, ее виды и принципы оценки объектов недвижимости.

Понятие стоимости и цены недвижимости, виды стоимости недвижимых объектов. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости. Оценка недвижимости, ее роль и значение в рыночной экономике. Принципы, процесс и этапы оценки объектов недвижимости. Основные положения договора об оценке недвижимости. Форма и состав отчета об оценке недвижимого имущества. Составляющие сертификата об оценке недвижимости и его содержание.

Рекомендуемая литература [1, 2, 4, 6, 9, 10, 11]

ТЕМА 13. Методические подходы к оценке объектов недвижимости.

Затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке недвижимости. Их понятия, содержание и область применения. Технология процесса оценки недвижимости каждым из подходов, их преимущества и недостатки. Методы измерения износа объектов недвижимости.

Рекомендуемая литература [2, 3, 5,Э 7,16]

ТЕМА 14. Налогообложение недвижимости.

Перечень налогов, применяющихся при налогообложении недвижимости.

Земельный налог: Объекты налогообложения; расчет налогооблагаемой базы; ставки налогов; порядок начисления и перечисления налога; сроки уплаты налога; льготы по налогу.

Налог на имущество организаций: Состав налогоплательщиков, объекты и порядок определения налогооблагаемой базы; льготы по налогу; сроки уплаты налога.

Налог на имущество физических лиц: Объекты и ставки налога; порядок начисления и уплаты налога; льготы по налогу.

Налог на доходы физических лиц: Стандартные вычеты при покупке жилой недвижимости (квартиры, дома, коттеджа, земельного участка); начисление и налогообложение доходов при реализации (продаже) недвижимости.

Проект налога на недвижимость: состав налогоплательщиков; порядок определения налогооблагаемой базы; ставки налога; порядок уплаты налога; льготы по налогу. Результаты экспериментального внедрения проекта налога.

Рекомендуемая литература [2, 4, 6, 7, 9, 10, 11]

ТЕМА 15. Рынок недвижимости, его функции и виды.

Понятие рынка недвижимости, его функции и особенности. Субъекты рынка недвижимости. Профессиональные участники рынка недвижимости. Виды рынков недвижимости. Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости. Перспективы развития рынков недвижимости. Правовые основы функционирования рынка недвижимости. Государственная политика в развитии рынка недвижимости.

Рекомендуемая литература [1, 2, 5, 9, 10, 11]

ТЕМА 16. Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости.

Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Профессиональные участники рынка недвижимости. Содержание и основные направления риэлтерской деятельности. Страхование сделок с объектами недвижимости. Страхование профессиональной ответственности субъектов рынка недвижимости.

Виды деятельности профессиональных участников, их функционально – правовые обязанности и место в сделках с недвижимостью.

Рекомендуемая литература [2, 4, 5, 9, 11]

ТЕМА 17. Кредитование недвижимости. Ипотека и ипотечное кредитование.

Принципы и формы кредитования недвижимости. Залог и ипотека. Субъекты финансирования недвижимости. Понятие и предмет залога. Сущность ипотеки. Предметы ипотеки. Виды ипотечных кредитов. Основные участники системы ипотечного кредитования. Схемы ипотечного кредитования жилой недвижимости. Расчеты, связанные с предоставлением ипотечных кредитов. Ипотечный рынок и его виды. Другие виды кредитования недвижимости. Долевое строительство жилой недвижимости. Жилищные сертификаты как ценные бумаги.

Рекомендуемая литература [2, 4, 6, 7, 9, 11]

III) Практические задания.

Задание 1. Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого составляет 65000 долл. На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные (в долл.).

Сопостовимый магазин	Прибыль	Продажная цена	Коэффициент капитализации
Магазин № 1	72000	600000	0,120
Магазин № 2	82500	750000	0,110
Магазин № 3	47250	450000	0,105

Задание 2. Каков хронологический возраст здания, которое подвергалось изнашиванию (физическому и функциональному), степень износа которого на 40 % превышает нормальную, если известно, что эффективный возраст здания составляет 35 лет и никаких признаков экономического устаревания не обнаружено?

Задание 3. Необходимо оценить двухэтажный офис. Его потенциальная валовая рента составляет 100 тыс. долл. Имеется рыночная информация о продаже 3 объектов, сопоставимых с оцениваемым (в долл.).

Сопоставляемые объекты	Продажная цена	Потенциальная валовая рента	Валовой рентный мультипликатор
№ 1	600000	100000	6,00
№ 2	750000	128000	5,86
№ 3	450000	74000	6,08

Задание 4. Необходимо определить общую ставку капитализации методом связанных инвестиций – заемного и собственного капитала, если известно:

Доля кредитных ресурсов в инвестициях – 60 %;

Ипотечная постоянная – 0,15;

Срок погашения кредита – 20 лет;

Ставка капитализации собственного капитала – 12 %.

Задание 5. В течение 8 лет недвижимость будет сдаваться в аренду за 20000 долл. в год, платежи будут поступать в конце года. Ставка дисконтирования 14 %. В конце 8-го года объект недвижимости будет продан за 110000 долл. Какова текущая стоимость объекта недвижимости?

Задание 6. Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 180000 долл., полная стоимость воспроизводства здания офиса – 1500000 долл., общий износ здания – 20 % восстановительной стоимости.

Задание 7. Совет директоров АО рассматривает вопрос о реконструкции офисного здания и решает, стоит ли платить за реконструкцию 7,2 млн. руб., если это позволит обеспечить дополнительный чистый годовой доход в размере 8,2 млн. руб., а рыночная ставка дохода по аналогичным инвестициям составляет 12 % годовых. Каково Ваше решение?

Задание 8. Оценить стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования потоков денежных средств. Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый операционный доход в размере 120000 долл. за 1 год, после чего он будет возрастать на 5 %. Период владения составляет 5 лет, вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1500000 долл. по завершении 5-го года. Ставка дисконтирования 23 %.

Задание 9. Определить оценочную стоимость фермы при помощи доходного метода, если известно:

Площадь земли – 284,5 акр.;

Стоимость 1 акр. – 60 долл.;

Жилой дом – 4200 долл.;

Постройка №1 – 975 долл.;

Постройка №2 – 1800 долл.;

Налог на недвижимость – 3200 долл.;

Страхование имущества – 475 долл.;

Затраты на поддержание имущества – 3300 долл.;

Прочие затраты – 142 долл.;

Накладные расходы – 1683 долл.;

Коэффициент капитализации – 5,17%.

Задание 10. Недвижимое имущество сдано в аренду на 10 лет. Начальная ежегодная арендная плата начинается с величины 10000 долл. и возрастает на 1000 долл. каждый год в течение всего срока аренды. Рыночная ставка дохода для данного вида недвижимого имущества равна 11 %. Стоимость реверсии к концу аренды составит 250000 долл. Какова стоимость прав арендодателя?

Задание 11. Какая максимальная сумма будет уплачена сегодня за здание, которое, как предполагается, через 4 года может быть продано за 2,8 млн. руб., если в продолжение этих 4 лет доходы от здания позволят только покрывать расходы по его обслуживанию, а требуемая ставка дохода на инвестиции для подобных проектов составляет 26 % годовых?

Задание 12. Предположим, что стоимость строительства нового офисного здания составляет 600000 долл. Прибыль, которая может быть получена в результате функционирования данного офиса, составляет 20000 долл. в год. Минимальный приемлемый коэффициент капитализации 15 %. Будет ли строительство нового офиса эффективно?

Задание 13. Определить затратным подходом стоимость дачи, если известно, что:

Площадь здания – 100 м2;

Стоимость 1 м2 здания – 200 долл.;

Площадь гаража – 60 м2;

Стоимость 1 м2 – 100 долл.;

Стоимость других сооружений на даче – 2000 долл.;

Устранимый физический износ дачи – 3000 долл.;

Неустранимый физический износ дачи – 2000 долл.;

Устранимое функциональное устаревание – 1000 долл.;

Рыночная стоимость земельного участка – 5000 долл.

Задание 14. Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого составляет 65000 долл. На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные (в долл.).

Сопостовимый магазин	Прибыль	Продажная цена	Коэффициент капитализации
Магазин № 1	72000	600000	0,120
Магазин № 2	82500	750000	0,110
Магазин № 3	47250	450000	0,105

Задание 15. Объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход в размере 5000 долл. в течение 4 лет. В конце этого периода он будет продан за 120000 долл. Ставка дисконтирования 12 %. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта?

Задание 16. Данные исследования показывают, что цена 1 м2 нежилого помещения в г. Москве составляет 82,14 долл. Площадь оцениваемого объекта недвижимости составляет 1738 м2. Определить стоимость объекта недвижимости при помощи сравнительного метода, если известно, что оцениваемый объект на 3 % лучше по своему состоянию и на 2 % хуже из-за его местоположения.

Задание 17. Необходимо определить стоимость 20 – квартирного жилого дома методом анализа продаж. Имеется рыночная информация о 3 недавних продажах сопоставимых жилых домов. Эти рыночные данные подтверждены и покупателями, и продавцами.

Сопоставимый объект	Продажная цена, долл.	Число квартир	Потенциальная валовая выручка, долл.
Дом № 1	600000	25	100000
Дом № 2	750000	30	128000
Дом № 3	450000	18	74000

Сопоставимый объект № 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, однако его ландшафт лучше, и это отличие оценено в 5000 долл. Объект № 1 продан три месяца назад.

Объект № 2 продан шесть месяцев назад при благоприятных условиях финансирования. Последний элемент (т. е. благоприятные условия финансирования) добавил к цене 15000 долл. по сравнению с обычными условиями финансирования.