Прогнозирование эксплуатационных расходов в процессе оценки рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом (стр. 4 )

Материально-технические ресурсы, обеспечивающие санитарное содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт здания, включают в себя: дезинфицирующие и моющие средства, строительные материалы, фурнитуру, спецодежду, инструмент, специнвентарь, комплектующие к оборудованию и др.

Расходы на материально-технические ресурсы, обеспечивающие техническую эксплуатацию и текущий ремонт, рассчитываются, исходя из норм расходов каждого вида ресурса и их стоимости, на основе нормативного справочника «Экономика жилищно-коммунального хозяйства: Нормы расхода материально-технических ресурсов на техобслуживание и текущий ремонт жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (М. Стройиздат. 1988 г.).

Затраты на оплату коммунальных услуг являются существенной статьей расходов и рассчитываются, исходя из тарифов на оплату коммунальных услуг и их потребления. Тарифы на оплату коммунальных услуг периодически публикуются в СМИ, информацию о них можно узнать также в Центре научно-технической информации.

Общее потребление электроэнергии здания может быть рассчитано по установленной мощности ее потребителей. Оно включает: электроэнергию на освещение здания, в соответствии с санитарно-гигиеническими нормативами, а также электроэнергию на технологическое оборудование, обусловленные функциональным назначением объекта. К расчетным потребителям электроэнергии относятся: осветительная арматура с учетом типа и мощности ламп (разрядные, накаливания), розетки из расчета технически возможной нагрузки от осветительных приборов и оргтехники, лифтовое и технологическое оборудование (в том числе сауны и бассейна), посудомоечные машины предприятий общественного питания и т. п. Установленная мощность оборудования указывается в технических паспортах. Для установленных и используемых электроприемников на основании опроса инженерно - технических работников выявляются режимы работы и фактические коэффициенты спроса по ним. На основании данных обследования производится расчет потребления электроэнергии отдельно по каждой группе оборудования, с применением соответствующих коэффициентов спроса по режимам работы. В соответствии с ВСН 59-88 «Электрооборудование жилых и общественных зданий», применяются коэффициенты единовременного спроса: при расчете расходов на рабочее освещение - в зависимости от установленной мощности, а при расчете расходов на лифтовое оборудование - в зависимости от числа лифтовых установок и этажности здания. Полученные результаты корректируются с учетом коэффициента фактического сезонного спроса.

Поскольку фактическая освещенность должна соответствовать современным санитарно-гигиеническим нормам, то потребление электроэнергии на освещение здания, рассчитаннное по установленной мощности, должно совпадать с величиной, рассчитанной по нормам освещенности. Светотехнический расчет по нормам освещенности должен обеспечивать в процессе эксплуатации требуемые количественные и качественные показатели уровня освещенности. Потребление электроэнергии на освещение здания по нормами освещенности рассчитывается на основании: СНиП «Естественное и искусственное освещение» (с изменениями), ВСН 59-88 «Электрооборудование жилых и общественных зданий» и «Справочной книги для проектирования электрического освещения» (С.-Пб.: Энергоиздат, 1992), исходя из объемно-планировочного решения объекта, функционального назначения помещений и коэффициентов единовременности, спроса по режиму работы и фактического сезонного потребления.

Общее потребление электроэнергии может рассчитываться по укрупненным нормативам на основании ВСН 59-88 «Электрооборудование жилых и общественных зданий», исходя из данных, рекомендованных для предварительного расчета общего энергопотребления, в зависимости от функционального назначения здания, с учетом коэффициентов спроса по режиму работы и фактического сезонного спроса.

Потребление воды рассчитывается по укрупненным показателям на основании СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация» (действующее издание с изменениями), СНиП 2.04.02-84 «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения» и СНиП 2.04.03-85 «Канализация. Наружные сети и сооружения», исходя из количества работающих в здании и норм потребления холодной и горячей воды, а также объема сточных вод, определенных в соответствии с функциональным назначением объекта (см. таблица 10.). Нормы потребления воды установлены для основных потребителей и включают уборку помещений, обслуживание здания и т. д.

Таблица 10. Нормы потребления воды общественными и торговыми зданиями

Объект - водопотребитель	Единица измерения, на которую приходится норма накопления	Нормы потребления воды, л.
в средние сутки	в сутки наибольшего водопотребления
общая	горячая	общая	горячая
1. Общежития: - с общими душевыми - с душами при всех жилых комнатах - с общими кухнями и блоками душевых на этажах при жилых комнатах в каждой секции здания.	1 человек 1 человек 1 человек	85 110 140	50 60 80	100 120 160	60 70 90
2. Гостиницы и пансионаты с - душами во всех отдельных номерах.	1 человек	230	140	230	140
3. Административные здания	1 работающий	12	5	16	7
4. Предприятия общественного питания: - для приготовления пищи, реализуемой в обеденном зале	1 условное блюдо	16	12.7	16	12.7
5. Парикмахерские	1 рабочее кресло в смену	56	33	60	35
6. Расход воды на поливку зеленых насаждений, газонов и цветников, исходя из 1 поливки в сутки.	1 кв. м.	3-6	-	3-6	-

Потребление тепла рассчитывается по удельным теплопотерям объекта с использованием эмпирических формул на основании справочника «Удельные тепловые характеристики жилых и общественных зданий» (приложение №2), исходя из справочных данных, рекомендованных для предварительного расчета общего теплопотребления здания в зависимости от его функционального назначения.

Потребление тепла может быть рассчитано по коэффициентам теплопередачи ограждающих конструкций, исходя из данных об объемно-планировочном и конструктивном решениях здания, в соответствии со строительными нормами, на основе следующих нормативов: СНиП 2.04.05-91* «Отопление, вентиляция, кондиционирование» (с изменениями), СНиП II * «Строительная теплотехника» (с изменениями) и СНиП 2.04.05-91 «Отопление, вентиляция, кондиционирование», (с изменениями). Изменения к этим нормативам регулярно публикуются в журнале «Бюллетень строительной теплотехники».

Таблица 11. Сводная таблица нормативов коммунальных услуг по жилым зданиям РФ

Виды услуг	Уровень нормативов	Примечание
в год	в месяц
на 1 чел.	на 1 кв. м. общей площади	на 1 чел.	на 1 кв. м. общей площади
1. Обеспеченность жильем, м.	от 12 до 18 кв. м.	Социальная норма площади жилья.
2. Водоснабжение /водоотведение: - в жилых домах с полным благоустройством (*), куб. м. - в жилых домах без централизованного ГВС, с водогрейными колонками, куб. м. - в жилых домах без ГВС и без ванных, куб. м. - в среднем по РФ в зоне централизованного водоснабжения и канализации.	67,5/64 47,5/45,5 36,5/25,0 63,0/61,0	5,6/5,3 4,0/3,8 3,0/2,9 5,25/5,1	5,6/5,3 4,0/3,8 3,0/2,9 5,25/5,1	0,5/0,45 0,33/0,32 0,25/0,24 0,44/0,42	В норматив включены минимальные неизбежные потери - 40л./сутки/1чел. На внеквартирные нужды (уборка лестниц, холлов, полив зеленых насаждений) расходуется в среднем 5л./сутки/1чел.
3. Теплоснабжение: - отопление в жилых домах с централизованными системами теплоснабжения, в среднем по РФ, Гкал. - горячее водоснабжение в жилых домах с централизованными системами ГВС, в среднем по РФ, Гкал.	2,9 1,9	0,24 0,16	0,24 0,16	0,02 0,013	При социальной норме жилья - 12кв. м./чел.
4. Электроснабжение: - в жилых домах с газовыми плитами, кВт. ч. - в жилых домах с электрическими плитами, кВт. ч. - в жилых домах с плитами на твердом топливе, кВт. ч.	325 635 525	27 53 44	27 53 44	2,3 4,4 3,6	В домах с кондиционированием воздуха норматив увеличивается на 160кВт. ч./1чел.
5. Газоснабжение:  сетевой газ: - в полностью благоустроенных жилых домах с газовыми плитами, куб. м. - в домах с газовыми плитами, газовыми колонками и ваннами, куб. м. - в домах с газовыми плитами, газовыми колонками без ванных, куб. м.  сжиженный газ: - в полностью благоустроенных жилых домах с газовыми плитами, кг. - в домах с газовыми плитами, газовыми колонками и ваннами, кг. - в домах с газовыми плитами, газовыми колонками без ванных, кг.	70 265 180 30 110 75	5,8 22 15 2,5 9,2 6,3	5,8 22 15 2,5 9,2 6,3	0,59 1,8 1,3 0,2 0,8 0,5

Однако, техническое нормирование не возможно применить к эксплуатационным расходам, связанным с функционированием объекта недвижимости на рынке. К таким расходам относятся:

- расходы на управление;

- расходы на заключение договоров аренды;

- оплату юридических услуг и бухгалтерских услуг;

- расходы на маркетинг и оказание услуг дополнительного сервиса арендаторам; 

- платежи по налогу на имущество; 

- плату за пользование земельным участком (налог на землю или арендная плата); 

- имущественное страхование здания; 

- резерв на замещение и др. 

Данные эксплуатационные расходы могут быть нормированы только на основе рыночных представлений и требований.

Существенным является также то, что нормативные показатели ресурсов на техническую эксплуатацию все же не позволяют гибко отслеживать изменение уровня технического оснащения здания, поэтому при их использовании может потребоваться внесение соответствующих корректировок. Поэтому, рассчитанная на основе существующих СНиПов, нормативов и справочников величина эксплуатационных расходов является недостаточно обоснованной, поскольку она не учитывает конкретные особенности каждого объекта недвижимости в современных условиях рынка.

Кроме того, на практике, расчет ресурсов на техническую эксплуатацию зданий по существующим СНИПам, нормативам и справочникам существенно увеличивает трудоемкость выполняемых работ по оценке объектов. Это приводит к астрономическому росту гонорара оценщика, что, само собой, отпугивает потенциального заказчика.

Поэтому, практикующие оценщики зачастую пренебрегают обоснованием величины расходов на эксплуатацию оцениваемого здания. Эксплуатационные расходы в большинстве отчетов по оценке объектов недвижимости принимаются ориентировочно в среднем от 15 до 30% действительного валового дохода от эксплуатации, либо дается ссылка на обзоры рынков недвижимости, проведенные различными компаниями. Однако, подобные обзоры рынков недвижимости, представляемые в различных периодических изданиях и Интернет - источниках, предоставляют довольно расплывчатые данные о величине расходов на эксплуатацию объектов, к примеру: «для офисных помещений г. Москвы, в среднем, от 70 до 100 долларов США за 1 квадратный метр общей площади».