Прогнозирование эксплуатационных расходов в процессе оценки рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом (стр. 5 )

Как следствие этого, отсутствие обоснованной информации о структуре и величине расходов на эксплуатацию оцениваемого здания приводит к недостоверности прогноза их величины, что в свою очередь отражается на результатах оценки рыночной стоимости объекта.

В случае, если не предполагается изменение класса или функционального назначения оцениваемого здания, а также при проведении оценки ранее эксплуатируемого объекта, прогнозирование эксплуатационных расходов может быть произведено исходя из данных о фактическом уровне расходов и прогнозов их темпов роста. Обоснованная информация о фактической величине расходов на эксплуатацию здания может быть получена в результате ретроспективного анализа бухгалтерской отчетности собственника или организации, управляющей объектом недвижимости. Прогнозные значения темпов роста эксплуатационных расходов можно установить на основании консультаций с экспертами и аналитиками рынка недвижимости, а также на основе представлений о функционировании здания и перспективах общего развития экономической ситуации в районе местоположения объекта недвижимости.

Для удобства анализа бухгалтерских данных по эксплуатационным расходам и дальнейшего их использования в оценке здания целесообразно упорядочить сбор информации в виде опросного листа, который рекомендуется включить в запрашиваемый у Заказчика пакет документов, необходимых для проведения оценки объекта.

В опросный лист следует включить информацию о величине эксплуатационных расходов, сгруппированных по следующим укрупненным статьям:

1. Оплата коммунальных услуг, включающая в себя две категории расходов: расходы по тарифам (электроэнергия, водоснабжение и канализация, теп-лоснабжение и оплата телефонов) и расходы договорам (дезинфекция, вывоз мусора, оплата услуг охраны и прочие расходы);

2. Расходы на текущий ремонт и техническое обслуживание, в которых следует выделить расходы на работы, выполняемые собственными силами, и оплату ремонтно-строительных работ, выполняемых по договорам со сторонними ремонтно-строительными организациями. Расходы на ремонт и техническое обслуживание, выполняемые собственными силами, в свою очередь, делятся на две подкатегории: фонд оплаты труда ремонтно-технического персонала с налогами, выплатами и премиями, а также расходы на обеспечение ремонтно-строительных работ;

3. Расходы на капитальный ремонт здания;

4. Расходы на санитарное содержание здания и оказание дополнительных услуг, которые включают в себя: расходы на санитарное содержание и оказание дополнительных услуг, выполняемых собственными силами и оплату по договорам на санитарное содержание и оказание дополнительных услуг со сторонними организациями. Расходы на санитарное содержание и оказание дополнительных услуг, выполняемых собственными силами, в свою очередь делятся на фонд оплаты труда обслуживающего персонала с налогами, выплатами и премиями, а также расходы на приобретение хозяйственного инвентаря;

5. Административные расходы, в составе которых следует выделить три основные категории затрат: фонд оплаты труда административного персонала с налогами, выплатами и премиями, расходы на обеспечение офисной инфраструктуры и прочие расходы;

6. Расходы на страхование объекта недвижимости;

7. Единовременные расходы: на технические паспорта БТИ, регистрацию вещных и земельных прав и прочие расходы;

8. Налоги: на имущество, на землю (арендная плата за пользование земельным участком), экологические платежи.

Полученная в результате анкетирования информация, основанная на бухгалтерских данных, позволяет с наибольшей степенью достоверности выполнять прогноз эксплуатационных расходов при выполнении оценки объекта доходным подходом.

В анкету эксплуатационных расходов объектов недвижимости, помимо расходов на эксплуатацию, сгруппированных по статьям, рекомендуется включить основные характеристики здания: адрес объекта, административный округ и районная управа, территориально-экономическая зона, функциональное использование, тип здания, этажность, год постройки, общая площадь помещений и др.

Целесообразно также внести в анкету адресную часть, включающую сведения об источнике информации - собственнике объекта недвижимости или управляющей организации: наименование организации, адрес электронной почты (е-mail), контактные телефоны и фактический адрес. Включение их в опросный лист упрощает накопление информации по различным объектам недвижимости, что может положить начало формированию базы данных по эксплуатационным расходам с разделением по функциональному назначению зданий, типу, размеру, возрасту и местоположению.

Составленный в результате статистический формуляр можно представить в виде следующей анкеты:

АНКЕТА ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Населенный пункт
Административный округ, районная управа
Адрес (улица, дом)
Наименование территориально-экономической зоны
Функциональное использование
Тип здания
Этажность
Год постройки
Общая площадь помещений, кв. м.
Примечания
№ п/п	Статьи расходов	Показатель в рублях за год
I.	Оплата коммунальных услуг, в т. ч.:
А.	Расходы по тарифам, в т. ч.:
1.	Электроэнергия
2.	Водоснабжение и канализация
3.	Теплоснабжение
4.	Оплата телефонов
Б.	Расходы по договорам в т. ч.:
5.	Дезинфекция
6.	Вывоз мусора
7.	Оплата услуг охраны
8.	Прочие расходы
II.	Расходы на ремонт, в т. ч.:
А.	Расходы на текущий ремонт и техническое обслуживание, в т. ч.:
1.	Расходы на работы по ремонту и техническому обслуживанию, выполняемые собственными силами, в т. ч.:
1.1.	Фонд оплаты труда рабочих, выполняющих работы по ремонту и техническому обслуживанию, с налогами, выплатами и премиями
1.2.	Расходы на обеспечение работ по ремонту и техническому обслуживанию
2.	Расходы на оплату ремонтно-строительных работ, выполняемых по договорам со сторонними ремонтно-строительными организациями
В.	Расходы на капитальный ремонт
III.	Расходы на санитарное содержание здания и оказание дополнительных услуг, в т. ч.:
1.	Расходы на санитарное содержание и оказание дополнительных услуг, выполняемых собственными силами, в т. ч.:
1.1.	Фонд оплаты труда обслуживающего персонала с налогами, выплатами и премиями
-	зарплата по штатному расписанию
-	единый социальный налог
-	возмещение затрат на приобретение хозяйственного инвентаря (метелки, тряпки, порошки, перчатки, мыло и др.)
-	премия за взыскание дебиторской задолженности
-	надбавки за сверхурочные работы
1.2.	Расходы на приобретение хозяйственного инвентаря
2.	Оплата по договорам на санитарное содержание и оказание дополнительных услуг, выполняемых сторонними организациями, в т. ч.:
IV.	Административные расходы в т. ч.:
1.	Фонд оплаты труда административного персонала с налогами, выплатами и премиями
2.	Расходы на обеспечение офисной инфраструктуры
3.	Прочие административные расходы
V.	Расходы на страхование недвижимости
VI.	Единовременные расходы
VII.	Налоги
1.	На недвижимость
2.	На землю или арендная плата за пользование земельным участком
3.	Экологические платежи
VIII.	Прочие расходы, неучтенные формой
	ИТОГО
Организация
Адрес электронной почты (е-mail)
Контактные телефоны
Почтовый адрес

Наличие базы статистических данных позволит использовать метод «объектов-аналогов» при прогнозировании эксплуатационных расходов в оценке зданий доходным подходом. За рубежом этот метод давно уже активно используется на практике. Работа по сбору и анализу статистических данных о доходах и расходах зданий ведется авторитетными профессиональными организациями, работающими на рынке недвижимости. Например, в США статистические данные о доходах и расходах объектов с разделением по местоположению и другим характеристикам периодически публикуются в следующих изданиях:

 «Downtown & Suburban Office Building Experience Exchange Report», Building Owners & Managers Association, Статистические данные о доходах и расходах офисной недвижимости с разделением по площади, этажности, местоположению, возрасту зданий, ежегодное издание;

 «Income-Expense Analysis: Office Building», Institute of Real Estate Management, Данные по статьям доходов и расходов для офисной недвижимости с разделением по местоположению, размерам, возрасту, арендным ставкам и типу зданий. Анализ тенденций коммунальных издержек, выпускается ежегодно;

 «Dollar & Cents of Shopping Centers», Urban Land Institute, Статистические операционные данные торговых центров с разделением по размеру и географическому положению. Характеристики арендаторов, периодичность издания: 2-3 года;

 «Income-Expense Analysis: Shopping Centers», Institute of Real Estate Management, Данные по статьям доходов и расходов для торговых центров с разделением по местоположению, размерам, возрасту, анализ тенденций активности реконструкции, налогов, товарооборота и т. д., издается ежегодно;

 «Income-Expense Analysis: Conventional Apartments», Institute of Real Estate Management Данные по статьям доходов и расходов жилых зданий различных категорий с разделением по местоположению и возрасту зданий; ежегодное издание.

Подобные издания выпускаются во многих развитых странах мира.

Однако, совершенно очевидно, что использование зарубежных показателей для достоверного обоснования эксплуатационных расходов в российских условиях представляется не корректным, поскольку они отражают специфику климата, особенности конструктивных, объемно-планировочных и технологических решений, характеристики инженерного оборудования зданий, а также своеобразные национальные и культурные традиции страны.

Накопление информации о сопоставительной величине расходов на эксплуатацию на примере аналогичных западных организаций даст возможность российским оценщикам достоверно прогнозировать расходные эксплуатационные статьи при выполнении оценки зданий доходным подходом, что во многом определяет обоснованность, а, следовательно, и эффективность принимаемых финансовых решений, связанных с объектами оценки.

Статья опубликована в журнале «Московский оценщик», № 2(г.