Реконструкция объектов капитального строительства (стр. 2 )

При этом, не подрывает общего тезиса то, что:

i) в аренду\пользование\сервитут (в гражданский оборот) могут быть переданы отдельные части таких зданий,

ii) здание может находится в общей долевой собственности с определением порядка пользования.

- здания, разделенные на помещения, в которых есть «имущественно-правовой коктейль»:

i) отдельные помещения находятся в единоличной собственности их владельцев и представляют собой самостоятельные объекты права собственности, а

ii) общее имущество находится в общей долевой собственности собственников всех самостоятельных помещений (например, многоквартирные дома).

Для реконструкции требуется согласие/разрешение:

- собственника всего единого здания или

- собственников всех самостоятельных помещений в разделенном здании.

Если единое здание находится в общей долевой собственности, то необходимо получать согласие на реконструкцию от всех сособственников.

Даже в том случае, если между сособственниками здания заключено соглашение о порядке пользования, в соответствии с которым каждый сособственник использует свое помещение в здании, то собственник не может реконструировать здание в части того помещения, которое у него в пользовании, без согласия иных сособственников, поскольку:

- в этом случае реконструируется не помещение, а все здание целиком;

- соглашение о порядке пользования зданием между его сособственниками относится к пользованию, а не распоряжению зданием;

- реконструкция здания является его распоряжением, поэтому на реконструкцию нужно отдельное согласие, несмотря на то, что заключено соглашение о порядке пользования.[16]

Если реконструкция проводится в отношении здания, разделенного на помещения, и собственник одного из помещений не дает согласия на реконструкцию, то его по суду нельзя обязать дать такое согласие.

Если реконструкция проводится самим собственником, то согласие собственника предполагается.

Согласие собственника на реконструкцию здания является условием выдачи административно-правового разрешения на реконструкцию, которое не может заменить собой согласие собственника.

П. п. 6) п. 7 ст. 51 ГСК: к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагается согласие всех правообладателей ОКС в случае его реконструкции.

Дело компании Стокманн.

На основании проекта и разрешений Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга СПб Центр» осуществляло подготовку строительства Торгово-офисного комплекса по адресу: Невский пр., д. 114, лит. «А». Проектом предусмотрено усиление фундамента соседнего дома 4 лит. А по ул. Восстания (в собственности -Отель»).

В ходе подготовки строительства СПб Центр» внедрило микросваи в тело и подошву фундамента дома 4 без согласия -Отель». -Отель» обратилось с негаторным иском о приведении его здания в первоначальное состояние.

13Арбитражный апелляционный суд указал: «по общему правилу третьи лица не вправе совершать никаких действий в отношении имущества, законными собственниками, владельцами или пользователями которого они не являются»[17]. Суд признал усиление фундамента здания без согласия его собственника (истца) нарушением права собственности истца, а также отметил, что получение разрешительной документации на строительство здания не является основанием ограничения права собственности третьих лиц на соседние здания.

По данному делу в иске было отказано, т. к. восстановление первоначального состояния было уже физически невозможно.

Также см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.01.2001 по делу N А56-29775/2010 по данной ситуации (суд отказался обязать компанию Стокманн заделать оконные проемы).

2.2. Согласие владельца земельного участка на реконструкцию здания, расположенного на участке

По общему правилу владелец земельного участка вправе строить\перестраивать объекты, расположенные на участке.

Согласно ст. 263, п. 2 ст. 266, п. 2. ст. 269 ГК РФ, подп. 2 п. 1 ст. 40, ст. 41 ЗК РФ собственник, субъект права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельным участком вправе осуществлять перестройку или снос зданий, расположенных на участке.

Предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок – одно из условий выдачи разрешения на реконструкцию (подп. 1 п. 7 ст. 51 ГСК).

Абз. 3 п. 2 ст. 3 ФЗ-169 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» «строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения…».

Т. о., если здание находится на земельном участке, который принадлежит третьему лицу, то собственник здания не может его реконструировать без согласия собственника земли[18].

Договор аренды земельного участка, расположенного под зданием и находящего в государственной собственности, в заключенный в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, не может заменить собой согласие публичного собственника земельного участка на реконструкцию здания[19].

2.3. Разрешение на реконструкцию органа публичной власти

Разрешение на реконструкцию (строительство) – основание реализации архитектурного проекта (п. 1, 2, 7 ст. 51 ГСК; п. 2 ст. 3 ФЗ-169 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).

Получение разрешения не требуется, в частности, на строительство, а значит и на реконструкцию гаража, на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (подп. 1 п. 17 ст. 51 ГСК).

Разрешение на строительство - вторично по отношению к согласию на реконструкцию собственника здания и земельного участка. Из подп. 1, 6 п. 7 ст. 51 ГСК следует, что при получении разрешения на реконструкцию необходимо представить согласие правообладателей здания, а также правоустанавливающие документы на земельный участок.

2.4 Последствия отсутствия различных разрешений (согласований) на реконструкцию

Общие нормы о самовольной постройке

П. 1 ст. 222 ГК РФ

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество:

- созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо

- созданное без получения на это необходимых разрешений

- или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При наличии хотя бы одного этого критерия новое строительство является самовольным и самовольная постройка подлежит сносу и не является объектом гражданских прав[20].

Распространение норм о самовольной постройке на реконструкцию

В целом нормы о самовольной постройке распространяются на реконструкцию ОКС, но есть ряд исключений:

1. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ (п. 28 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее – «Пост. 10/22»).

Кто должен доказывать, что приведение реконструированного объекта в первоначальное состояние невозможно?

ФАС СЗО: истец[21], но ведь это, по сути, введение судебной практикой дополнительного условия, при наличии которого возможен снос?!

2. Ст. 222 ГК РФ распространяется на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 Пост. 10/22).

Получается, что, по мнению Пленумов, если при реконструкции не возникает новый объект, то нормы о самовольной постройке не применяются и данный реконструированный объект не может быть снесен, и, видимо, может быть зарегистрирован в ЕГРП.

Арбитражными судами было рассмотрено одно из дел, по которому признано, что реконструкция не привела к созданию нового объекта, а следовательно, реконструированное здание не может быть снесено:

ООО "Август" владело нежилыми помещениями на праве собственности, расположенными в одноэтажном здании: Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 17/17.

Август надстроило 3 этажа к зданию.

Префектура ЮВАО г. Москвы подала иск о сносе самовольной постройки, полагая, что на реконструкцию не были получены все необходимые разрешения.

В иске арбитражные суды отказали, в том числе со ссылкой на то, что

- реконструкция - изменение параметров ОКС

- следовательно, реконструкция объекта недвижимости не является созданием объекта недвижимого имущества

- следовательно, объект, полученный в результате реконструкции, не является самовольной постройкой,

- в связи с чем, положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в указанном случае применению не подлежат.

Решения арбитражных судов оставлены в силе ВАС РФ.[22]

По другому делу

ИП на праве собственности принадлежало нежилое помещение в здании по адресу: 6 "а" (кафе «Сказка»).

В декабре 2001 года в указанном здании произошел пожар, здание частично выгорело.

начала на месте сгоревшего кафе восстанавливать его (каркас из металлоконструкций, кирпичные стены и т. д.) без разрешения на строительство и реконструкцию.

Администрация г. Белгорода обратилась с иском в арбитражный суд о демонтаже того, что было возведено.

В иске было отказано со ссылкой на то, что:

- восстановление здания кафе, частично поврежденного в результате пожара, не является возведением нового объекта и не отвечает признакам самовольной постройки;

- проводимая реконструкция поврежденного пожаром здания не противоречит действующему законодательству и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц;

- следовательно, нормы о сносе (ст. 222 ГК РФ) не применяются здесь.

Решения оставлены в силе ВАС РФ.[23]

Некие критерии, позволяющие определить, когда в результате реконструкции возникает новый объект для целей применения норм о самовольной постройке, дал ФАС СЗО:

Из толкования статьи 222 ГК РФ следует с учетом п. 28 Пост. 10/22, что нужно установить, возник ли в результате самовольной реконструкции новый объект.