Реконструкция объектов капитального строительства (стр. 1 )

Реконструкция объектов капитального строительства

Краткосрочная дополнительная образовательная программа повышения квалификации юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета «Правовое регулирование отношений в сфере строительства и приобретения недвижимости» (Центр дополнительных образовательных программ)

Лектор: , старший юрист Санкт-Петербургского адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и Партнеры», к. ю.н.

Содержание

1. Понятие реконструкции

1.1. Градостроительное законодательство

1.2. Гражданское законодательство

1.3. Налоговое законодательство

2. Разрешения и согласия на реконструкцию

2.1. Согласие собственника здания на его реконструкцию

2.2. Согласие владельца земельного участка на реконструкцию здания, расположенного на участке

2.3. Разрешение на реконструкцию органа публичной власти

2.4 Последствия отсутствия различных разрешений (согласований) на реконструкцию

3. Реконструкция и приспособление памятников: быть или не быть?

4. Виндикация и реституция здания после его реконструкции

5. Сохранение залога при реконструкции здания

1. Понятие реконструкции объектов капитального строительства

Здания – это объект капитального строительства (ОКС).

В целом под ОКС понимается (п. 10 ст. 1 ГСК):

- здание, строение, сооружение,

- объекты, строительство которых не завершено

за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;

Далее будем рассматривать реконструкцию зданий, но выводы применимы и к иным ОКС, строениям, сооружениям, объектам незавершенного строительства.

Реконструкция, при этом, невозможна:

- в отношении временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, поскольку они не являются ОКС;

- возможна ли реконструкция в отношении отдельных помещений в здании?

На практике встречается, но, по сути, не правильно, поскольку только здание, а не помещение является ОКС.

Реконструкция это

- комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий[1];

- изменения параметров ОКС, которые являются результатом данных мероприятий.

Если изменения ОКС, возникающие в результате проведенных работ, являются реконструкцией, то:

- необходимы публичные и частные согласия на реконструкцию и разрешение на ввод в эксплуатацию (штраф, ст. 9.5. КоАП);

- возникает новый объект гражданских прав (вещно-правовые последствия);

- налоговые последствия (налог на прибыль организаций);

- к отношениям по выполнению работ по реконструкции применяются нормы ГК РФ о строительном подряде, а не только общие положения ГК РФ о подряде.

Понятие реконструкции есть в градостроительном, гражданском, налоговом законодательстве.

1.1. Градостроительное законодательство

П. 14, 14.1 ст. 1 ГСК (ред. от 01.01.2001 N 337-ФЗ, от 01.01.2001 N 215-ФЗ):

реконструкция ОКС (за исключением линейных объектов) - изменение параметров ОКС, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе

- надстройка

- перестройка

- расширение

- замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций (за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов)

реконструкция линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое

- влечет изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или

- при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких линейных объектов;

14.2) капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;

14.3) капитальный ремонт линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов;

СНИПы, ВСН 58-88 (р):

реконструкция - «комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг»[2].

ГОСТ «Услуги бытовые. Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек. Общие технические условия»:

услуги по реконструкции – это результат деятельности исполнителей – строительные, монтажные, отделочные работы по переустройству (перестройке, перепланировке, переоборудованию и т. п.) индивидуального жилья и других построек[3].

Являются ли реконструкцией работы, которые приводят к ухудшению, а не к улучшению ОКС?

полагает, что при реконструкции параметры ОКС могут только улучшаться,[4] но оценка улучшение\ухудшение субъективна. Власти должны отказать в разрешении реконструкции, если усмотрят, что это ухудшение?

Является ли реконструкцией частичное обрушение ОКС?

Из п. 14 ст. 1 ГСК следует: изменение параметров ОКС не по воле людей не есть реконструкция (обрушение здания).

1.2. Гражданское законодательство

П.2 ст.740 ГК РФ реконструкция здания, предприятия – предмет договора строительного подряда.

Ч. 2 п. 1 ст. 754 ГК РФ (регламентирует ответственность подрядчика за качество работ) реконструкция – это обновление, перестройка, реставрация и т. п. здания.

1.3. Налоговое законодательство

Если те или иные виды работ относятся к реконструкции, то налогооблагаемая база по налогу на прибыль организаций не может быть уменьшена на сумму расходов на выполнение этих работ (п. 1 ст. 260, п. 5 ст. 270 Налогового кодекса Российской Федерации[5]; далее – НК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 257 НК РФ, содержащейся в гл. 25, посвященной налогу на прибыль организаций[6], реконструкция – это «переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции».

Для целей налогообложения Минфин РФ предлагает руководствоваться актами Госстроя СССР и Минфина СССР[7].

В соответствии с этими актами 1984 г. к реконструкции относится «переустройство существующих цехов и объектов… как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня… осуществляемое… в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции…»[8].

Арбитражные суды при разрешении налоговых споров часто применяют упомянутые разъяснения[9]. Иногда арбитражные суды ссылаются и на указанные разъяснения, и на строительные нормы и правила[10].

Некоторые арбитражные суды применяют понятие реконструкции, данное НК РФ[11]. Другие суды применяют при разрешении налоговых споров понятие реконструкции, данное ГСК и строительными нормами и правилами[12].

Полагаем, что по п. 1 ст. 11 НК РФ, несмотря на то, что по общему правилу отношения по реконструкции регулируются градостроительным законодательством, для целей налога на прибыль должно применяться понятие, которое дано в ч. 2 НК РФ.

ВЫВОДЫ:

В градостроительных отношениях: для целей определения необходимости получения согласий на реконструкцию, ввода в эксплуатацию видоизмененного объекта, суды применяют понятие реконструкции, содержащееся в ГСК[13]. Иногда субсидиарно также применяются СНИПы и технические регламенты[14].

Гражданско-правовые отношения: при определении гражданско-правовых последствий выполнения тех или иных работ (в т. ч. самовольная постройка) суды применяют понятие реконструкции ГСК[15].

Для целей налогообложение применяется НК РФ и акты Госстроя и Минфина СССР, иногда также ГСК и СНИПы.

2. Разрешения и согласия на реконструкцию

- гражданско-правовое разрешение (согласие) собственников здания (собственников всех помещений в здании)

- гражданско-правовое разрешение (согласие) владельцев земельного участка, на котором расположено здание, подлежащее реконструкции;

- административно-правовое разрешение на реконструкцию, выдаваемое органом публичной власти.

По общему правилу для осуществления реконструкции необходимо получение всех указанных согласий.

Далее рассмотрим правовую природу каждого из указанных разрешений (согласий), а потом установим, что происходит, если нет какого-либо согласия.

2.1. Согласие собственника здания на его реконструкцию

П. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам.

Абз. 3 п. 2 ст. 3 ФЗ-169 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» «строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил».

Здания в России бывают двух видов:

- единые здания, имеющие один кадастровый номер, не разделенные на отдельные помещения. Эти здания являются объектами права собственности, внутри этих зданий нет объектов, которые могут быть самостоятельными объектами права собственности.