Реконструкция объектов капитального строительства (стр. 3 )

Само по себе изменение параметров здания не может расцениваться в качестве единственного и достаточного подтверждения факта возникновения нового объекта без надлежащего исследования характера таких изменений, анализа конструктивной и функциональной связи самовольно реконструированных частей здания с первоначально существовавшим объектом.

Это все не совсем правильно, т. к.:

- при реконструкции всегда возникает новый объект (иначе это не реконструкция, а что-то иное, перепланировка и т. д.);

- следовательно, на любые работы, если они являются реконструкцией, нужно получать соответствующие разрешения и согласования

- если нет какого-либо согласования, то реконструкция является самовольной, а весь объект, который возник на базе предыдущего объекта, является самовольной постройкой и подлежит сносу (по общему правилу). Это даже несмотря на то, что до начала реконструкции было зарегистрировано право собственности на первоначально существовавшее здание.

3. Реконструкция и приспособление памятников: быть или не быть?

3.1. По общему правилу право собственности на вещь дает возможность наиболее полного господства над ней (ст. 209 ГК РФ), то есть собственник может не только реконструировать здание, но и снести его.

Данная свобода имеет следующие ограничения:

(i) не должны нарушаться права третьих лиц;

(ii) не должен нарушаться закон и иные правовые акты.

3.2. В отношении объектов культурного наследия ФЗ -ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – ФЗ-73) вводятся дополнительные ограничения, связанные с их статусом. В частности, физические и юридические лица при пользовании объектом культурного наследия:

(i) не должны ухудшать состояние указанных объектов;

(ii) не должны наносить вред окружающей историко-культурной и природной среде (п. 1 ст. 52 ФЗ-73);

(iii) проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением (п. 2 ст. 35 ФЗ-73):

- работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий;

- хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.

3.3. Т. о., в отношении памятника возможны работы по сохранению и хозяйственная деятельность, не нарушающая целостности и не создающая угрозы для памятника.

Сохранение объекта культурного наследия допускается, в том числе в форме:

(i) ремонтно-реставрационных работ;

(ii) приспособления объекта для современного использования;

(iii) проектные и производственные работы;

(iv) консервация, ремонт, реставрация.

(п. 1 ст. 40, ст. 44 ФЗ-73).

Приспособление памятника для современного использования – это научно-исследовательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны, в том числе реставрация.

ФЗ от 01.01.2001 N 224-ФЗ внесены изменения в статью 51 ГСК РФ, которые установили, что «разрешение на строительство выдается в случае осуществления строительства, реконструкции: … 5) объекта культурного наследия, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта, - исполнительными органами государственной власти, осуществляющими функции в области охраны объектов культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".»

ТАКИМ ОБРАЗОМ, ФЗ-73 прямо не разрешает, но и не запрещает проведение реконструкции объектов культурного наследия.

Значит, при буквальном толковании законодательства и с учетом изменений в ГСК следует прийти к выводу о том, что реконструкция памятников возможна при соблюдении ограничений, установленных законодательством в связи с их особым статусом.

3.4. ПОЗИЦИИ СУДОВ:

3.4.1. Реконструкция невозможна (до внесения в ст. 51 ГСК)

ФАС МО 2008 г.: реконструкция (изменение параметров здания) «противоречит целям государственной охраны объектов культурного наследия, предусмотренным ФЗ-73»[24].

Санкт-Петербургский городской суд признал частично недействующим распоряжение КГИОП от 01.01.2001 N 10-18 "О порядке реализации КГИОП полномочия по приемке работ по сохранению объектов (выявленных объектов) культурного наследия", поскольку оно допускало приемку КГИОП в эксплуатацию работ по приспособлению памятников для современного использования в случаях изменения параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения)

Санкт-Петербургский городской суд указал, что реконструкция невозможна в отношении объектов культурного наследия, поскольку она предполагает изменение параметров объектов капитального строительства[25].

Верховный Суд РФ оставил решение Санкт-Петербургского городского суда в силу и указал, что в соответствии с законодательством приспособление объекта культурного наследия для современного использования представляет собой научно-исследовательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны. При таких обстоятельствах приспособление для современного использования изменения параметров объекта культурного наследия не предполагает. При этом Верховный Суд РФ прямо не высказался о том, возможна ли реконструкция объекта культурного наследия (Определением Верховного Суда РФ 11-35 от 01.01.2001).

П. 3 ст. 33 Закона г. Москвы «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры» запрещается реконструкция зданий-памятников[26].

Суды применяют данный запрет Закона г. Москвы[27] и в некоторых случаях признают ничтожными инвестиционные соглашения, предусматривающие реконструкцию памятников[28].

3.4.2. Реконструкция возможна.

Решением ВАС РФ от 01.01.2001 N ВАС-15090/10 установлено, что п. 3 распоряжения Президента Российской Федерации от 01.01.2001 N 226-рп, предусматривающего проведение в установленном порядке реконструкции памятника истории и культуры регионального значения "Средние торговые ряды" (г. Москва, Красная площадь, д. 5), не противоречит ГСК и Закону об охране памятников.

В постановление десятого арбитражного апелляционного суда от 01.01.2001 по делу N А41-44608/097 указано, что реконструкция лечебного корпуса N 6 ФГУ РРЦ "Детство", в границах территории памятника истории и культуры, возможна, но должна проводиться на основе специально разработанных проектов, согласованных областным органом охраны объектов культурного наследия.

В Постановлении ФАС Центрального округа от 01.01.2001 по делу N А68-7610/08-438/П8 указано, что «в соответствии со ст. ст. 34, 35 Закона об охране 73-ФЗ осуществление строительства в охранной зоне возможно, в случае, если оно не нарушает целостности памятника или ансамбля и не создает угрозу их повреждения, разрушения или уничтожения.»

НА ПРАКТИКЕ принимались ненормативные правовые акты в Петербурге:

- о проведении реконструкции зданий – памятников[29] или

– о предоставлении памятников «в целях осуществления в установленном порядке работ по приспособлению объекта для современного использования (реконструкции) без изменения предмета охраны»[30].

По мнению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «в случае, если здание (или сооружение) является объектом культурного наследия, то осуществление работ по реконструкции и (или) капитальному ремонту данного объекта в ходе проведения ремонтно-реставрационных работ путем приспособления объекта культурного наследия для современного использования не представляется возможным»[31].

В результате – отказы в регистрации прав на реконструированные здания памятников.

Законопроект

В н. в. рассматривается во втором чтении Государственной Думой ФС РФ законопроект о внесении изменений в ФЗ-73, сейчас этот законопроект на стадии направления поправок к нему[32].

В соответствии дополненной данным законопроектом ч. 1-1 ст. 52 ГСК

«п. 1-1. Капитальный ремонт и реконструкция объектов капитального строительства, являющихся объектами культурного наследия, осуществляются путем проведения работ по сохранению объектов культурного наследия с соблюдением требований, установленных Федеральным законом от 25 июня 2002 года «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».»;

Проект рассматривается во 2-м чтении.

Включен в примерную программу решением Государственной Думы на июнь 2013

ВЫВОДЫ:

в н. в. реконструкция здания-памятника скорее всего может быть признана законной судом, но возможны сложности с государственной регистрацией.

4.Виндикация и реституция здания после его реконструкции

Все нижеизложенное по поводу виндикации также применимо и к реституции.

Подходы судов: все зависит от внесения записи в ЕГРП о собственности на новое здание.

Виндикация здания после его реконструкции невозможна если:

- на реконструированное здание в ЕГРП зарегистрировано право собственности третьего лица

Дело «Би-Газ-Си»

Госпредприятие привлекло Инвестора ( «Би-Газ-Си») на основании инвестконтракта к реконструкции двух АЗС. Инвестор провел реконструкцию и зарегистрировал за собой в ЕГРП право собственности на реконструированные АЗС. После чего Госпредприятие продало АЗС третьему лицу (), которое продало его .

заявило иск о виндикации реконструированных АЗС, а Инвестор о признании своего права собственности на АЗС.

При первоначальном рассмотрении дела Арбитражный суд г. Москвы суд виндицировал АЗС и указал, что:

«АЗС сохранились как объект недвижимости и как объект права… хотя комплексы АЗС и видоизменились (были заменены топливораздаточные колонки и пр., относящиеся к движимым вещам), однако характер выполненных работ по реконструкции, установленный актами госкомиссии, а также то обстоятельство, что АЗС сохранили свое назначение, позволяет суду прийти к выводу, что комплексы АЗС сохранились в натуре и могут быть истребованы в порядке виндикации»;