Реконструкция объектов капитального строительства (стр. 4 )

«довод Инвестора о том, что произведенные им во время реконструкции видоизменения спорных АЗС привели к созданию новых объектов недвижимости, противоречит… самому понятию реконструкции…»[33].

ФАС МО, наоборот, признал право собственности Инвестора и указал: исходя из норм п. 1 ст. 754 ГК РФ и п. 14 ст. 1 ГСК, истец фактически создал новые объекты и приобрел на них право собственности по ст. 218 ГК РФ[34].

Дело передано для пересмотра в порядке надзора в Президиум ВАС РФ, который оставил Пост. ФАС МО в силе и указал, что Инвестор создал новые имущественные комплексы АЗС в результате полной реконструкции прежних АЗС, в результате инвестиционной деятельности Инвестор по п. 1 ст. 218 ГК РФ приобрел АЗС в собственность[35].

Также см. Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа[36], Пост. Президиума ВАС /08 по делу № А41-К1-10034/05, Определение ВАС РФ от 01.01.2001 № ВАС-327/08 по делу-31/261-2007-22/390; Определение ВАС РФ от 01.01.2001 № ВАС-327/08 по делу-31/261-2007-22/390.

- в ЕГРП нет собственности третьего лица на реконструированное здание, но доказано, что здание в первоначальном виде фактически не существует

Пост. ФАС УО от 01.01.2001 /10-С6 по делу-17-631 (Определением ВАС РФ от 01.01.2001 № ВАС-13749/10 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора).

Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа[37]: ответчик по иску должен опровергнуть презумпцию, что здание сохранилось в первоначальном виде. Постановление ФАС Уральского округа от 01.01.2001 /06-С6 по делу-С1

Дело мышь»

мышь» продало -Терминал-Авто» здание, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП. -Терминал-Авто» реконструировало здание, но не зарегистрировал свое право собственности на новое здание в ЕГРП. После Договор купли-продажи признан недействительным, запись Тандема о собственности на здание исключена из ЕГРП[38].

мышь» заявило о реституции здания, впоследствии предмет иска был уточнен и переформулирован на виндикацию. Иск удовлетворен Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области, решение оставлено в силе 13 Арбитражным апелляционным судом. Суды не назначили по ходатайству стороны процесса экспертизу здания для определения того, возникли новый объект, т. к., по мнению судов, право собственности -Терминал-Авто» может возникнуть на реконструированное здание только при условии его регистрации в ЕГРП[39].

При новом рассмотрении дела экспертиза была назначена по следующим вопросам:

- в каком виде указанный объект существует в настоящее время;

- сохранился ли в натуре объект недвижимости, переданный Инвестору по Договору или нет.

В виндикации было отказано, т. к. экспертиза и суд установили, что после передачи здания ответчику «изменились его индивидуально-определенные признаки и качественные характеристики. Ни один из конструктивных элементов существовавшего здания не сохранился»[40].

Также рекомендуем изучить следующую судебную практику, касающуюся виндикации: Постановление ФАС Московского округа от 01.01.2001 по делу N А41-12419/09; Определением ВАС РФ от 01.01.2001 N ВАС-595/12 отказано в передаче дела N А41-12419/09 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления.

ВЫВОДЫ:

- если в ЕГРП есть запись о праве собственности на реконструированный объект – отказ в виндикации

- если записи нет, то в виндикации суды отказывают, если доказано, что проведенная реконструкция привела к исчезновению здания фактически. Бремя доказывания данных обстоятельств лежит на ответчике, по данным вопросам может быть назначена экспертиза.

Рекомендации по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения 1991: если в результате реконструкции строение полностью утратило свои первоначальные конструктивные части (фундамент, стены, крышу) и архитектурные формы, то должна производиться паспортизация и регистрация данного объекта как вновь созданного. Прежний (утраченный) объект из книги регистрации исключается[41].

Вместе с тем в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и Порядком ведения государственного кадастра недвижимости при реконструкции здания происходит преобразование объекта недвижимости с присвоением ему нового кадастрового номера независимо от того, утратило ли здание первоначальные конструктивные части или архитектурные формы[42].

Т. о., если изменения в здании есть реконструкция, то они в любом случае приводят к исчезновению здания de jure, т. е. виндицируемая вещь de jure перестает существовать.

По нашему мнению, нужно проводить экспертизу не в отношении того, сохранилась ли вещь в натуре после реконструкции, а в отношении того, являются ли изменения в здании реконструкцией.

Все вышесказанное об условиях виндикации реконструируемого здания применимо соответственно и к реституции. Суды исходят из того, что после реконструкции объектов недвижимости невозможна также и их реституция[43].

5. Сохранение залога при реконструкции здания

В соответствии с п. п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК РФ (замена предмета залога).

В Законе об ипотеке есть специальные правила, касающиеся сохранения банковской или целевой ипотеки на строящуюся недвижимость.

Ст. 76 Закона об ипотеке: при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

П. 1 Ст. 64.2. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

В законодательстве, тем не менее, правил о том, что в случае реконструкции заложенного здания сохраняется ипотека на него, данные правила сформулированы ВАС РФ.

П. 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.2001 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке":

изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

Практика ВАС РФ и арбитражных судов: при реконструкции здания (разделе заложенного помещения) залог сохраняется (Определение ВАС РФ от 01.01.2001 N ВАС-902/11 по делу N А29-1504/2010; Определение ВАС РФ от 01.01.2001 N ВАС-6228/11 по делу N А55-39817/2009; Постановление ФАС Московского округа от 01.01.2001 по делу N А41-16914/11; Постановление ФАС Уральского округа от 01.01.2001 N Ф09-996/11-С6 по делу N А34-2298/2010 Определением ВАС РФ от 01.01.2001 N ВАС-9242/11 отказано в передаче дела N А34-2298/2010 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления и др.).

Регистрирующие органы сами вносят запись об ипотеке при регистрации права собственности на реконструированное здание.

Приказ Росрегистрации от 01.01.2001 N 113 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества"

П. 26 Методических рекомендаций: в соответствии с пунктом 44 Правил ведения ЕГРП актуальные записи специальных частей подраздела III раздела ЕГРП на ранее существовавший объект переносятся в специальные части подраздела III раздела ЕГРП, открытого на реконструированный объект недвижимого имущества.

Что происходит с залогом, если право собственности и залог на реконструированный предмет залога не зарегистрированы в ЕГРП?

В том случае если залогодатель, собственник здания, после его реконструкции не обращается в Росреестр за регистрацией своего права собственности на вновь образованное здание, то Росреестр и не может зарегистрировать ни право собственности, ни ипотеку.

По мнению ВАС РФ, ни ГК РФ, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

Таким образом, договор ипотеки сохраняет свою силу и без регистрации изменений в этот договор, касающихся реконструкции предмета ипотеки.

Как обратить взыскание на здание, которое после возникновения залога было реконструировано, но право собственности и право залога на новое здание не зарегистрировано?

Некоторые должники по залоговым кредитам пытаются избежать обращения взыскания на предмет залога интересным образом.

Дело Велиор vs. ЮниКредитБанк А56-49980/2009

ФАКТЫ

28.08.2008 между ЮниКредит Банк и ООО "Фаэтон-Аэро" заключено соглашение о предоставлении кредита N 002/0249L/08

29.08.2008 в обеспечение кредита между Банком и ВЕЛИОР заключен Договор об ипотеке, по которому ВЕЛИОР передал в залог Банку:

- АЗС кад. № 78:32:1664:17:87, площадью 689 кв. м, (Санкт-Петербург, ул. Циолковского, д. 18, лит. Я

- земельный участок, на котором расположена АЗС.

ВЕЛИОР передал АЗС в аренду на 11 мес. . Октан провело реконструкцию АЗС без согласований и отказалось ее возвращать Велиору. В результате реконструкции площадь АЗС сократилась до 563 кв. м.