Экономика недвижимости (стр. 2 )

Кредит в размере 200 000 рублей выдан на покупку дома при условии, что срок кредита составляет 6 лет, ставка по кредиту – 15 % годовых, погашение выполняется аннуитетными платежами в конце каждого года. Определить размер платежа.

Задача № 8

Инвестор планирует купить свободный участок земли, разбить его на 32 индивидуальных участка, построить на них дома, дачи и продать, получив прибыль. Общий размер участка 8 га.

Издержки освоения составляют 460000 дол., на управление и охрану – 20000 дол., издержки по продаже – 30000 дол., текущие расходы (страхование, налоги и пр.) – 20000 дол.

Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа одного индивидуального участка в месяц – 25000 дол.

Определить стоимость неосвоенного участка в целом и одной сотки (ара) земли, если выручка в период продаж дисконтируется в текущую стоимость по ставке 12 % в год.

2 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Доходный подход к оценке недвижимости

Данный подход базируется на чистом доходе от использования объекта недвижимости и направлен на определение текущей стоимости будущих доходов.

Доходный подход применяется, когда необходимо определить стоимость объекта недвижимости, приобретаемого с целью получения дохода от его использования. При этом могут быть реализованы такие два метода:

– метод дисконтирования денежного потока, инвестор оценивает привлекательность объекта недвижимости как соотношение между денежным выражением будущих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен. Инвестор будет пользоваться преимуществами (в денежной форме) на протяжении периода владения, когда он будет сохранять за собой право собственности на объект и будет использовать его для получения дохода.

В этом методе разные по годам периода владения доходы усредняются с помощью ставки дисконтирования (доходный ставки), расчеты выполняются с помощью ранее рассмотренных формул (3), (4), (9), (10).

Метод прямой капитализации доходов при оценке недвижимости применяется, если поток будущего дохода стабилен. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи (реверсия) капитализируется в текущую стоимость, которая и является фактической текущей рыночной стоимостью объекта недвижимости. Формула ее определения будет такой:

С = ,

где ЧД – чистый доход за конкретный период времени, руб.;

К – ставка капитализации (общий коэффициент капитализации), единицы.

В задачах, решаемых с помощью этого метода, задается коэффициент капитализации.

При стабильном (линейном) возрасте капитала в течение срока владения недвижимостью общий коэффициент капитализации ( Ко ) включает в себя годовую доходную ставку (I) и ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100 % возмещения капитала равна , где n – время амортизации, исчисляемое в годах. Таким образом, величина общего коэффициента капитализации будет:

Кo = I + .(15)

Применяется также так называемый кумулятивный метод расчета общего коэффициента капитализации,

где Ko – общий коэффициент капитализации, единицы;

= суммарная процентная ставка, переведенная в единицы;

– ставка возврата капитала, единицы.

= I + , (16)

где – безрисковая ставка дохода (обычно равна ставке дохода на правительственные облигации);

– поправки на дополнительный риск по всем другим видам инвестиций, кроме облигаций, здесь же поправки на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями, здесь же поправки на низкую ликвидность фондов и др.

Задача № 9

После модернизации офиса, для чего потребовалось 50 тыс. дол., ежегодный доход от него составил 20 тыс. дол.

Первоначально рассматривался вариант перепрофилирования офиса в оптово-торговый центр при тех же затратах. Но при этом не был учтен рыночной коэффициент капитализации, равный 13 %, для оптово-торговых центров.

Правильно ли поступил держатель офиса, отвергнув первоначальный вариант?

Задача № 10

Необходимо определить стоимость земельного участка с построенным на нем зданием, если:

– чистый годовой доход от объекта недвижимости – 25000 руб.;

– на строительство здания затрачено 120 000 руб.;

– норма дохода на инвестиции для подобной недвижимости составляет 15 % годовых;

– срок окончания жизни здания – 40 лет;

– фонд возмещения формируется по линейному закону потери стоимости зданием при неизменной стоимости земли.

Задача № 11

Земельный участок можно использовать под строительство:

- торгового центра;

- промышленных зданий.

Стоимость строительства и коэффициент капитализации зданий и сооружений соответственно равны:

- 450 млн руб. и 0,130;

- 720 млн руб. и 0,140.

Затраты на производство могут быть равны соответственно:

- 35 млн руб.;

- 145 млн руб.

Выручка (доход) от реализации продукции может составить соответственно:

- 100 млн руб.;

- 250 млн руб.

Определить расчетную стоимость земли в каждом варианте при коэффициенте капитализации земли, равном 0,12.

Выбрать вариант наиболее эффективного использования земельного участка.

Задача № 12

Определить, какова стоимость офисного здания, если:

– чистый доход, приходящийся на офисное здание, составляет в год – 25000 дол.

– номинальная годовая ставка дохода от офисного здания (норма отдачи от объекта) – 15 %;

– срок экономической жизни объекта, к концу которого он полностью обесценился – 15 лет.

Задача № 13

Необходимо определить стоимость земельного участка, на котором инвестор планирует разместить АЗС на три колонки.

Удельные капиталовложения на одну колонку определены в 48780 руб. Анализ эксплуатации действующих АЗС в аналогичных по местоположению условиях позволил установить следующее:

– в течение часа на одной колонке в среднем заправляется 4 автомобиля;

– одна заправка в среднем равна 20 л;

– чистый доход с одного литра бензина составляет около 0,026 рубля.

Планируемая доходность от объекта недвижимости (земля + АЗС) 12 %.

Срок экономической жизни 6 лет. Возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному закону (равномерно).

Задача № 14

Инвестор вместо приобретения правительственных среднесрочных облигаций принял решение купить офис, который оценен в 5 млн. дол.

На момент оценки офиса доходность облигаций составляла 8,5 %. Дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с правительственными облигациями составляет 5 %. Затраты на поиск арендаторов и другое управление инвестициями равны 2 %.

Так как продажа офиса в случае необходимости займет определенное время (по сравнению с возможностью быстрой реализации правительственных облигаций), следует принять премию на недостаточную ликвидность в размере 2 %.

Время, которое потребуется для возврата вложенного капитала по расчетам, составляет 20 лет.

Рассчитать кумулятивным методом общий коэффициент капитализации и текущий чистый доход от вложения капиталов в офис.

2.2 Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости обеспечивает определение рыночной стоимости объекта недвижимости. При этом используются следующие методы данного подхода:

– метод прямого сравнительного анализа продаж (метод анализа продаж – МАП);

– метод валового рентного мультипликатора (МВРМ);

– метод общего коэффициента капитализации (МОКК).

Достоверность результатов в каждом из этих методов зависит от качества и достоверности исходной рыночной информации.

В МАП оценивается недвижимость развитых сегментов рынка, при этом:

- анализируются фактические сделки купли-продажи объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, т. е. анализируется Цg (продажная цена g-го объекта-аналога);

- сравниваются объекты недвижимости – аналоги с оцениваемым объектом и определяются соответствующие поправки на различия между ними;

- устанавливается продажная цена объекта недвижимости – аналога, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что оцениваемый объект недвижимости, Ц;

- определяется рыночная стоимость оцениваемого объекта на основе откорректированных цен объектов – аналогов, т. е.:

С = , (17)

где g = 1, 2, 3, …n – количество выбранных для сравнения объектов недвижимости – аналогов.

В МВРМ оцениваются арендуемые объекты недвижимости, приносящие доход. Порядок расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта следующий: определение продажной цены каждого (g-го ) объекта-аналога, Ц.

– определение годовой арендой ставки оцениваемого и сопоставимых с ним объектов недвижимости, Ч; Ч (валовая выручка, рента);