Экономика недвижимости (стр. 1 )

РОСЖЕЛДОР

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Ростовский государственный университет путей сообщения»

(РГУПС)

,

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Учебно-методическое пособие для проведения практических занятий

Ростов - на - Дону

2008

ББК 65.44я7+06

Дудин, Е. Ф.

Экономика недвижимости : учебно-методическое пособие для проведения практических занятий / , ; Рост. гос. ун-т путей сообщения. – Ростов н/Д, 2008. – 27 с. : табл. – Библиогр.: 10 назв.

Учебно-методическое пособие по дисциплине «Экономика недвижимости» разработано в соответствии с рабочей программой и является составной частью учебно-методического комплекса по данной дисциплине для специальности 120302 «Земельный кадастр».

Настоящее пособие содержит теоретические положения, необходимые для выполнения практических действий, расчетные и ситуационные задачи, решение которые обеспечивает практическое закрепленное у студентов теоретических знаний.

Учебно-методическое пособие может быть использовано при проведении практических занятий по дисциплине «Экономика недвижимости» со студентами очной формы обучения специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии (транспорта)».

Рецензент д-р экон. наук, проф. (РГУПС)

Учебное издание

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Учебно-методическое пособие для проведения практических занятий

Редактор

Корректор

Подписано в печать 29.10.2008. Формат 60×84/16.

Бумага газетная. Ризография. Усл. печ. л. 1,67.

Уч.-изд. л. 2,03.Тираж 60 экз. Изд. № 000. Заказ №

Ростовский государственный университет путей сообщения.

Ризография РГУПС.

Адрес университета: 344038, г. Ростов н/Д, пл. Ростовского Стрелкового Полка Народного Ополчения, 2.

© Ростовский государственный университет путей сообщения, 2008

содержание

Введение

1 Недвижимое имущество и рынок недвижимости

1.1.Будущая, текущая стоимость объекта недвижимости

1.2.Будущая, текущая величина чистых доходов, приносимых объектом недвижимости

2 Оценка недвижимости

2.1 Доходный подход к оценке недвижимости

2.2 Сравнительный подход к оценке недвижимости

2 3 Затратный подход к оценке недвижимости

3 Аренда недвижимости

4 Ипотечное кредитование

5 Ситуационные задачи

Библиографический список

ВВЕДЕНИЕ

«Экономика недвижимости» как учебная дисциплина охватывает широкий спектр вопросов, относящихся к сфере общеэкономических и правовых проблем анализа объектов недвижимости.

Особые условия перехода к рыночной экономике в России потребовали от экономистов наряду с решением общеэкономических проблем и создания адекватных подходов к экономической оценке недвижимости. Эти подходы позволяют принимать оптимальные решения по инвестированию средств в создание или приобретение объектов недвижимости на основе степени их полезности или доходности.

При формировании настоящего учебного материала ставилась цель – наполнить практическим содержанием рассматриваемые в курсе «Экономика недвижимости» подходы к оценке недвижимости и методы их реализации.

Совокупность выбранных задач позволяет при их отработке освоить технологию практических действий в процессе установления рыночной стоимости объектов недвижимости, величины арендных платежей и выплат по кредитам, правовые действия в отношениях по поводу недвижимости.

При написании учебно-методического пособия использованы отечественные и иностранные публикации, официальные материалы государственных органов, риэлтерских компаний. Все это является информационной базой настоящего учебно-методического пособия и отражено в списке библиографической литературы.

1 НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Будущая, текущая стоимость объекта недвижимости

Недвижимое имущество рассматривается и как объект инвестирования (вложения) капитала с целью его сбережения и умножения (получения дохода), и как товар, имеющий свою текущую и будущую стоимость.

Будущая стоимость зависит от уровня инфляции в стране, от складывающейся ставки дохода на вложенный капитал в определенном периоде времени. Исходя из этого, будущая стоимость объекта недвижимости определяется по следующим формулам:

- при начислении дохода 1 раз в год:

FV = PV(1+i) (1)

- при начислении дохода чаще, чем 1 раз в год:

FV = PV (1+), (2)

где FV – будущая стоимость объекта недвижимости;

РV – текущая стоимость объекта недвижимости;

i – годовая доходная ставка в единицах; n – число лет;

к – число начислений в течение года.

Бывают случаи, когда будущие денежные поступления зависят от стоимости. Такое действие называется дисконтированием.

Базовые формулы в этих случаях такие:

-при начислении дохода 1 раз в год:

PV = FV·,(3)

-  при начислении дохода чаще, чем 1 раз в год:

PV = FV· (4)

Так же текущая стоимость определяется и по реверсии.

Задача № 1

Совет директоров рассматривает вопрос о реконструкции здания офиса и решает, стоит ли платить за реконструкцию 7,2 млн руб., если это позволит обеспечить дополнительный чистый годовой доход в размере 8,2 млн руб., а рыночная ставка дохода по аналогичным инвестициям составляет 23,5 % годовых. Какое решение должен принять совет директоров?

Задача № 2

Какая наибольшая сумма может быть уплачена в настоящее время за здание, которое, как предполагается, через 4 года возможно продать за 2,8 млн руб., если в течение этих четырех лет доходы от здания позволят только покрыть расходы на его обслуживание, а требуемая ставка дохода на инвестиции для объектов составляет 26 % годовых.

Задача № 3

Оценить стоимость объекта недвижимости, если он принесет чистый доход в размере 120000 дол. за первый год, после чего он будет возрастать на 5 % ежегодно. Период владения объектом составляет 5 лет, вплоть до момента продажи его на рынке за 1500 000 дол. по завершении пятого года. Ставка дисконтирования на момент оценки объекта недвижимости равна 23 %.

Задача № 4

Объект недвижимости к концу первого года принес чистый доход в размере 10 000 дол. В течение следующих девяти лет чистый доход будет возрастать на 1000 дол. ежегодно. Рыночная доходная ставка для данного вида недвижимости составила 11 % в год. В конце десятого года понесенные затраты на обслуживание объекта недвижимости будут равны 250 000 дол. Какова текущая стоимость объекта недвижимости?

1.2. Будущая, текущая величина чистых доходов,

приносимых объектом недвижимости

Будущая, текущая величина чистых доходов, приносимых объектом недвижимости, может поступать через равные промежутки времени и всегда одинаковыми по величине частями. Такие поступления (платежи) называются аннуитетом. Принято различать обычный и авансовый аннуитеты. Обычный аннуитет имеет место, когда поступления осуществляются в конце каждого промежутка времени. Если поступления возникают от авансов, то есть в начале каждого времени периода, то это будет авансовый аннуитет.

Будущая величина чистых доходов определяется по следующим формулам:

- при поступлениях, возникающих 1 раз в конце года:

FV = PMT ; (5)

– при поступлениях, возникающих чаще, чем 1 раз в год, в конце периода:

FV = PMT (6)

где FV – будущая величина чистых доходов;

PMT – равновеликие периодические поступления;

i – годовая доходная ставка;

n – число лет поступления чистых доходов;

к – число поступлений в течение года;

– при поступлениях, возникающих 1 раз в начале года:

FV = PMT ; (7)

– при поступлениях, возникающих чаще, чем 1 раз в год, в начале периода:

FV = PMT· (8)

Текущая величина чистых доходов определяется на основе таких базовых формул:

– при поступлениях, возникающих 1 раз в конце года:

PV = PMV , (9)

– при поступлениях, возникающих чаще, чем раз в год, в конце периода:

PV= PMT (10)

– при поступлениях, возникающих 1 раз в начале года:

PV = PMV. (11)

PV = PMT . (12)

Задача № 5

Определить будущую величину чистых доходов от использования объекта недвижимости, если поступления в размере 1000 руб. выполняются ежемесячно, доходная ставка составляет 12 % годовых и объект недвижимости используется в течение шести месяцев. Расчеты выполнить для случаев, когда:

– поступления осуществляют в конце каждого месяца;

– поступления осуществляются в начале каждого месяца.

Задача № 6

Использование недвижимости в течение 8 лет приносит ее собственнику чистый доход, который будет поступать в конце года, доходная ставка составляет 14 % годовых. В конце 8-го года недвижимость будет продана за 120 000 рублей. Какова текущая величина чистых доходов собственника недвижимости?

Задача № 7