Экономика недвижимости (стр. 3 )

– определение валового рентного мультипликатора каждого (g-го) из сопоставимых объектов по формуле :

ВРМ = ,(18)

– определение среднего для данного рынка недвижимости валового рентного мультипликатора по формуле:

ВРМ = ; (19)

– определение рыночной стоимости (цены купли-продажи) оцениваемого объекта по формуле:

С = Ц = ВРМ·Ч. (20)

В МОКК этот коэффициент, исходя из формулы (13), отражает соотношение между чистым доходом (прибылью) и рыночной стоимостью (продажной ценой) недвижимости.

В данном методе рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется в такой последовательности:

– определение годового чистого дохода (прибыли) оцениваемого и сопоставимого с ним объекта недвижимости, Ч, Ч;

– определение продажной цены каждого (g-го) из сопоставимых – аналогов, Ц;

– определение коэффициента капитализации каждого (g-го) из сопоставимых объектов – аналогов по формуле:

К = ; (21)

– определение среднего для данного рынка недвижимости коэффициента по формуле:

К = ; (22)

– определение рыночной стоимости (продажной цены) оцениваемого объекта по формуле:

С = Ц = . (23)

Задача № 15

Необходимо определить стоимость 20-квартирного жилого дома. Имеется рыночная информация о трех недавних продажах сопоставимых жилых домов:

– сопоставимый объект – дом № 1 на 25 квартир продан 3 месяца назад, его продажная цена – 600 тыс. дол. По своим удобствам и местоположению близок к объекту оценки, однако ландшафт лучше, и это отличие оценено в 5 тыс. дол., мусоропровод сопоставимого объекта такой же, как и у оцениваемого объекта. Его стоимость составляет 15 тыс. дол.;

– сопоставимый объект – дом № 2 на 30 квартир продан 6 месяцев назад.

Его продажная цена – 750 тыс. дол. Дом продан на льготных условиях финансирования, что добавило к цене 15 тыс. дол. По своим удобствам, местоположению и ландшафту близок к объекту оценки. Мусоропровод такой же, как у оцениваемого жилого дома;

– сопоставимый объект – дом № 3 на 18 квартир продан 2 дня назад за 450 тыс. дол. Этот дом находится в 2-х кварталах от остановки, тогда как оцениваемый объект – в 8-ми кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от автобусной остановки отнимает 3 тыс. дол. от цены объекта. Ландшафт дома такой же, что и у объекта оценки. Мусоропровода нет.

Темпы роста на данный вид недвижимости на местном рынке составили 0,5 % в месяц.

Задача № 16

Необходимо оценить двухэтажный офис. Его потенциальная валовая рента составляет 104 тыс. дол. Имеется рыночная информация о продаже трех объектов, сопоставимых с оценочным (аналоги):

Таблица 1

Объекты–аналоги	Продажная цена, тыс. дол.	Потенциальная валовая рента тыс. дол.
№ 1	600	100
№ 2	750	128
№ 3	450	74

Задача № 17

Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого составит 65 тыс. дол. На рынке недвижимости находятся три сопоставимых магазина (аналоги):

Таблица 2

Сопоставимые магазины - аналоги	Прибыль тыс. дол.	Продажная цена, тыс. дол.
№ 1	72,0	600
№ 2	82,5	750
№ 3	47,7	450

Задача № 18

Оценить земельный участок методом прямого сравнительного анализа продаж, исходные данные по ряду аналогичных фактических продаж земельных участков приведены в следующей таблице:

Таблица 3

Характеристики земельных участков	Земельные участки
оцениваемый	аналоги
№ 1	№ 2	№ 3	№ 4
Цена, долл.	–	6250	5770	6200	8350
Размер, м	60× 150	60×175	60×148	60×150	60×150
Физическая характеристика	холмистый	холмистый	холмистый	ровный	ровный
местоположение	На берегу реки	На другом берегу	Вверх по реке	Вниз по реке	В центре города

Величина поправок на различия между земельными участками принимается :

- на размер участка – 500 дол.;

- на физическую характеристику – 450 дол.;

- местоположение – 2150 дол.

2 3 Затратный подход к оценке недвижимости

Данный подход основан на предположении, что затраты на строительство с учетом износа в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором строение находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости всего объекта недвижимости. При этом следует учитывать различия между стоимостью замещения и восстановления и восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства).

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, с тем же качеством строительных работ.

Таким образом, стоимость замещения выражается издержками на создание объекта-аналога, а восстановительная стоимость – издержками на воспроизводство точной копии объекта.

Реализация затратного подхода к оценке недвижимости предполагает:

- определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится строение, С;

- расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости строения, 3стр.;

- определение вида износа строения (физического; функционального – морального; внешнего – экономического) и расчет его величины в денежном выражении, Истр.;

- определение рыночной стоимости строения:

· не приносящего прибыль на вложенный капитал:

С = 3стр. – Истр. (24)

приносящего прибыль на вложенный капитал:

С = 3стр. – Истр. + 4Дстр. (25)

4Дстр. = (С+ ) ·I, (26)

где I – норма прибыли на вложенный капитал;

– определение рыночной стоимости всего объекта недвижимости,

С = С+ С(27)

Задача № 19

1)  Определить рыночную стоимость права собственности на предприятие при следующих исходных данных:

2)  площадь земельного участка, км – 4,0;

3)  ставка земельного налога за 1 км, руб. – 0,0035;

4)  нормативная цена 1мземли – равна 10-кратному размеру земельного налога;

5)  стоимость строительства главных зданий и сооружений по смете, тыс. руб. – 100;

6)  стоимость строительства вспомогательных зданий и сооружений по смете, тыс. руб. – 20;

7)  косвенные издержки (расходы на консультации, юридическое обслуживание, оформление документов, страхование, рекламу, эксплуатацию сооружений и др.), в процентах от стоимости строительства главных сооружений – 20;