Экономика недвижимости (стр. 4 )

8)  норма прибыли на вложенный капитал, % – 20;

9)  износ зданий и сооружений, в процентах от стоимости их строительства – 10.

Задача № 20

Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затратного подхода, если:

- стоимость участка земли, дол. – 180000;

- полная стоимость воспроизводства здания офиса, дол. – 1500000;

- общий износ здания – 20 % восстановленной стоимости.

Задача № 21

Определить стоимость дачи при следующих исходных данных:

- стоимость 1 м здания, дол. – 200;

- площадь здания, м– 100;

- стоимость 1м гаража, дол. – 100;

- площадь гаража, м– 60;

- стоимость всех других сооружений на даче, дол. – 2000;

- устранимый физический износ дачи, дол. – 3000;

- неустранимый физический износ дачи, дол. – 2000;

- устранимое функциональное устаревание, дол. – 1000;

- рыночная стоимость земельного участка, дол. – 5000.

Задача № 22

Каков хронологический возраст здания, которое подверглось изнашиванию (физическому и функциональному), степень износа которого на 40 % превышает нормальную, если известно, что эффективный возраст здания составляет 35 лет и никаких признаков экономического устаревания не обнаружено.

Задача № 23

Определение величины износа внешнего воздействия (экономического) достигается через анализ спаренных продаж, когда разница в ценах позволяет судить о наличии и величине внешнего износа одного из объектов в паре относительно другого. Так, требуется определить относительный внешний износ в паре продающихся объектов (сопоставимых):

- 4-х комнатная квартира вдали от остановки, стоимостью 3400 тыс. рублей;

- 4-х комнатная квартира вблизи от остановки транспорта, стоимостью в 2000 тыс. рублей.

Как относится разница в стоимости квартир к разнице в стоимости износа, определить в рублях и процентах.

3 Аренда недвижимости

Аренда недвижимости – это договорное, срочное и возмездное владение объектом недвижимости, имеющим своего неизменного собственника. Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем – собственником недвижимости – образуют арендные платежи.

Для коммерческой недвижимости верхняя граница арендной платы определяется так:

Ап = В3 + Па, (28)

где В3 – возвратная (возмещаемая) стоимость недвижимости;

Па – арендный процент как часть прибыли, созданный при использовании арендуемой недвижимости.

В3 = Ам + Ск + Ни, (29)

где Ам – амортизационные отчисления на полное восстановление арендованной недвижимости;

Ни – налог на имущество.

Таким образом, функции арендной платы состоят, главным образом, в возмещении стоимости недвижимости, накоплении капитала, перераспределении доходов.

Задача № 24

Договор аренды офисного помещения составлен на 5 лет. Арендные платежи вносят в конце каждого года. Причем первые два года – по 100000 рублей, следующие три года – по 120000 рублей. Доходная ставка составляет 16 % годовых. Определить текущую стоимость платежей.

Задача № 25

Договор аренды квартиры составлен на 1 год. Определить текущую стоимость арендных платежей при 11 %-й ставке дисконтирования, если:

А) арендная плата в размере 6000 рублей выплачивается в конце года;

Б) арендная плата в размере 500 рублей выплачивается в конце каждого месяца;

В) арендная плата в размере 500 рублей выплачивается в начале каждого месяца.

Задача № 26

Определить годовую арендную плату за помещение под магазин площадью в 94 м, износ которого составляет 12 %. Арендуемое помещение находится в здании старой городской застройки, имеет центральное отопление, горячее и холодное водоснабжение, высоту потолков 3,35 м. Арендная плата за 1 м типовых помещений на рынке аренды составляет 1800 рублей в месяц.

Задача № 27

Определить месячную арендную плату за 1 гектар земельного участка, если прибыль с 1 га составит 1000 рублей в год, ссудный процент равен 3 % в год и срок аренды – 50 лет.

4 Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование – это выдача кредита (ссуды) под залог недвижимого имущества (земли, зданий, квартир и др.) Залог недвижимости выступает как способ обеспечения обязательств должником, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательств удовлетворить свои требования за счет стоимости задолженного объекта преимуществом перед другими лицами. Залог не является способом приобретения права собственности на заложенный объект.

Таким образом, кредитор, давая ссуду, страхуется от неисполнения должником своих обязательств по возвращению кредита (ссуды) и процентов по нему.

Задача № 28

Определить размер кредита и ежемесячных платежей по нему, если стоимость квартиры 65 тыс. долл., величина первоначального взноса - 24 % от стоимости квартиры, срок кредита 10 лет, ставка по кредиту – 11 % в год.

Задача № 29

Инвестор купил офисное помещение в 400 тыс. руб. на 5 лет за счет кредита, по которому он должен ежегодно выплачивать 92 тыс. руб. погашения основного долга и процентов. В течение пяти лет инвестор получал арендную плату по 40 тыс. руб. в год и затем продал офис за 500 тыс. рублей.

Определить процентную ставку по кредиту, процент прибыли инвестора за 5 лет и совокупную доходность в рублях и процентах.

5 Ситуационные задачи

Принимая решения по приведенным далее ситуациям, необходимо руководствоваться соответствующим ниже следующим статьями гражданского, семейного или жилищного кодексов.

ГК РФ ст. 112. В состав наследства кроме вещей и иного имущества, принадлежащего наследодателю, входят также имущественные права и обязанности.

ГК РФ п. 3 ст. 156. Если сделка совершена в надлежащей форме (договор купли-продажи подписан у нотариуса, и произведен расчет), но одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки в главном областном управлении Федеральной регистрационной службы и перерегистрации прав собственности.

ГК РФ ст. 218. Право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

ГК РФ ст. 250. При продаже доли в общей собственности постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Если при продаже участник долевой собственности имеет право покупки, то любой участок долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя на условиях, определенных ранее в заключенном договоре.

ГК РФ ст. 418. Все обязательства гражданина и выданные им доверенности прекращаются смертью гражданина…

ГК РФ ст. 619. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

– пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает имущество;

– более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– не производит капитального ремонта имущества в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производства капитального ремонта является обязанностью арендатора…

Арендодатель вправе требовать досрочно расторжения договора, необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

ГК РФ ст. 620. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнуть судом в случаях, когда:

– арендодатель не предполагает имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользователю имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

– переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверка его исправности при заключении договора;

– арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

– имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодным для использования.

ГК РФ ст. 677. При аренде жилой недвижимости составляется договор найма. В договоре должны быть указаны объект паспортные данные: лица, которые постоянно будут проживать вместе с нанимателями; срок и условия проживания; штрафные санкции за нарушение пунктов договора.

ГК РФ ст. 678. Если в договоре найма не указанно, что коммунальные платежи должен уплачивать наймодатель, то обязанность по внесению коммунальных платежей возлагается на нанимателя.

ГК РФ ст. 687. Наниматель вправе через суд расторгнуть договор найма в любое время, письменно предупредив хозяина квартиры за три месяца. Если срок найма не истек, то хозяин обязан вернуть сумму за период от момента расторжения договора до конца срока найма.

Наймодатель (хозяин) вправе через суд расторгнуть договор и потребовать выезд нанимателя только в случаях:

– если за наем не вносится шесть месяцев подряд. При сдаче квартиры сроком до одного года «достаточна» просрочка более чем за два месяца;

– если наниматель разрушает, портит жилое помещение, использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей.

СК РФ п. 2 ст. 34. Общим имуществом супругов является любое нажитое супругами в период брака имущество, независимо от этого, на имя кого из супругов он приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.