«Разработка бизнес-плана строительного-монтажного предприятия» (стр. 2 )

Сложившаяся нормативно-правовая база жилищного рынка формирует условия осуществления субъектами рынка деятельности по строительству жилых объектов, жилищному кредитованию, инвестированию в недвижимость, купле-продаже жилых объектов и др., обусловливает наличие или отсутствие правовых рисков, что в конечном итоге определяет объемы предложения жилья разных типов и стоимость квадратного метра.

Важную роль в развитии жилищного рынка играет наличие государственных жилищных программ, реализация которых позволяет повысить спрос на типовое жилье, увеличить строительство такого жилья. На региональных и местных рынках жилья дополнительным фактором развития выступают региональные (муниципальные) жилищные программы. Дополненные мерами федеральной поддержки региональные (муниципальные) мероприятия по развитию жилищного строительства, по стимулированию приобретения жилья некоторыми категориями граждан и др. призваны оказать существенное влияние как на развитие сложившихся способов решения жилищных проблем граждан, так и на отработку новых механизмов обеспечения жильем (к примеру, развитие сектора арендного жилья)

Административные барьеры в жилищном строительстве отмечаются многими участниками рынка жилья в качестве значимого фактора, тормозящего развитие жилищного строительства, увеличивающего его стоимость. В немалой степени снижение административных барьеров является задачей региональной и муниципальной администрации.

2. Экономическая среда (E):

■ цены на нефть и золото;

■ курсы валют;

■ особенности и условия финансового рынка;

■ уровень инфляции;

■ доходы населения;

■ налоговый режим;

■ условия жилищного кредитования;

■ уровень и перспективы экономического развития региона;

■ стадия экономического развития конкретного региона (экономический рост или кризис, застой);

■ темпы строительства;

■ тарифы на электроэнергию, транспортные и коммунальные услуги;

■ перспективы развития региона.

Экономическая среда оказывает влияние на спрос на жилье, возможности развития строительства, привлечения ресурсов на рынок жилья, структуру спроса на разные типы жилья.

Особенности и условия финансового рынка, включающие развитие кредитования, рынка ценных бумаг (в том числе, ипотечных ценных бумаг), определяют возможности развития рынка жилья с точки зрения ресурсной базы.

Условия жилищного кредитования. Обеспечение доступности ипотечных жилищных кредитов значительной доле домохозяйств будет способствовать расширению платежеспособного спроса на разные типы жилья, особенно жилья улучшенного качества, потребителем которого должен быть средний класс, для чего потребителям необходимо помимо собственных средств иметь возможность привлекать в качестве софинансирования кредитные средства. Расширение банковского кредитования жилищного строительства, развитие проектного финансирования строительства жилья актуальны для роста объемов жилищного строительства, снижения его стоимости, расширения спектра типов предлагаемого на рынке жилья.

Налоговый режим в целом определяет условия осуществления операций и сделок с жилой недвижимостью, строительства жилья. Законодательством могут быть предусмотрены меры, стимулирующие участников жилищного рынка (имущественный налоговый вычет для физических лиц, налоговое стимулирование строительства недорогого жилья и т. п.).

Уровень и перспективы экономического развития региона влияют на демографическую ситуацию, на миграционные потоки и на потребность в жилье, причем территориальные особенности воздействуют на структуру спроса на жилье, на приоритетные типы жилья, востребованные на рынке, на формы владения им (собственность, аренда), на способы обеспечения жильем домохозяйств (ипотека, ЖСК, аренда). Перспективность развития региона делает интересным для предприятий и организаций участие в региональных жилищных программах, реализацию корпоративных программ обеспечения жильем своих сотрудников в целях привлечения и удержания квалифицированных кадров.

В зависимости от стадии экономического развития конкретного региона формируется и жилищная политика. Стадия экономического развития влияет на спрос и структуру типов жилья на рынке. Так, в ситуации кризиса элитное и улучшенное жилье становятся невостребованными на рынке, платежеспособный спрос переориентируется на более перспективные с точки зрения экономического развития регионы. В таких регионах сохраняются проекты строительства типовой недвижимости для обеспечения жильем проживающего на территории населения, но это возможно при соответствующем участии региональных (местных) властей, оказывающих поддержку как гражданам, так и застройщикам, в противном случае жилищное строительство практически останавливается и перемещается в другие регионы.

Темпы жилищного строительства, определяющие ситуацию с предложением на рынке жилья, естественно, влияют на цену квадратного метра, но они во многом определяются всеми перечисленными выше факторами.

Тарифы на электроэнергию, транспортные и коммунальные услуги выступают факторами, влияющими на стоимость строительства и содержания жилья, эффективность деятельности застройщиков и других участников жилищного рынка.

3. Социально-демографическая среда (S):

■ демографическая структура населения;

■ сфера занятости населения;

■ стиль и уровень жизни, предпочтения потребителей;

■ обеспеченность населения жильем в регионе;

■ трудовая миграция.

Демографическая структура населения определяет как объем, так и структуру спроса на разные типы жилья. Так, в регионах со значительной долей молодежи и молодых семей спрос на жилье будет характеризоваться растущим трендом, в структуре спроса будет преобладать спрос на относительно недорогую недвижимость (скорее экономкласса), что может быть подкреплено мерами региональной поддержки молодых семей при обеспечении жильем. В регионах со смешанной структурой населения, предполагающей наличие экономически активного и состоявшегося в профессиональном плане населения, имеющего стабильные источники доходов, востребованным становится улучшенное и элитное жилье. В регионах со стареющим населением спрос на новое жилье будет носить ограниченный характер.

Сфера занятости населения определяет преобладающий уровень доходов домохозяйств. Кроме того, перспективные производства и организации являются центрами притяжения для профессиональных кадров.

Региональные особенности могут проявляться в сложившихся предпочтениях потребителей жилья, требованиях к особенностям архитектурных решений, набору качественных характеристик недвижимости. Уровень жизни населения региона в целом играет важную роль в формировании потребительской структуры домохозяйств, в значимости такой потребности, как улучшение жилищных условий, стремление к повышению качества занимаемого жилья.

Обеспеченность населения жильем в регионе определяет потенциал развития рынка жилья, совокупный спрос на последнее. При наличии соответствующей региональной жилищной политики, нацеленной на достижение высокого уровня обеспеченности населения жильем, расширяются рынки сбыта для строящегося жилья, что является импульсом притока средств в сферу жилищного строительства.

Трудовая миграция как показатель экономического развития региона оказывает как положительное, так и отрицательное влияние на рынок жилья. Если регион экономически развивается и интересен для квалифицированных кадров, то на рынке появляется дополнительный спрос на жилье, увеличивается его предложение. Структура спроса на жилье может меняться в зависимости от устойчивости тенденции экономического роста: сначала это может быть ограниченный спрос на приобретение нового недорогого жилья в собственность либо аренду, а в дальнейшем по мере формирования уверенности в перспективности региона повышается заинтересованность в улучшении жилищных условий, увеличивается спрос на жилье улучшенного качества, элитное жилье. При оттоке населения (отрицательной трудовой миграции) рынок жилья стагнирует, процесс фильтрации, в результате которого высвобождается часть жилых единиц, позволяет удовлетворять потребности в жилье остающегося населения, вследствие чего спрос на новое жилье крайне ограничен.

4. Технологическая среда (T):

■ себестоимость строительства;

■ внедрение новых технологий строительства.

На рынок жилья, на стоимость квадратного метра влияет государственная политика по стимулированию развития энергоэффективных и экологически чистых технологий и материалов, по созданию условий для их использования в жилищном строительстве. Участие регионов в таких мероприятиях оказывает влияние на местные рынки жилья, на строителей жилых объектов.

5. Экологическая среда (E):

■ состояние экологии в регионе;

■ наличие программ по улучшению экологической ситуации.

Состояние экологии в регионе и наличие программ по улучшению экологической ситуации влияют на формирование долгосрочного интереса населения в проживании в данном регионе. При нормальной экологической ситуации домохозяйства в большей степени ориентированы приобретение жилья именно в этом регионе, что определяет спрос на жилье и структуру необходимого жилищного фонда.

Для оценки воздействия бизнес-среды на развитие региональных рынков жилой недвижимости предлагается проведение серии опросов экспертов — ведущих российских специалистов в области управления недвижимостью и руководителей компаний. Группа экспертов формирует экспертное заключение по каждому типу жилья относительно влияния вышеперечисленных критериев на стоимость квадратного метра. Эксперты, во-первых, оценивают важность каждого критерия по шкале от 0 до 10, где 10 — «очень важен», 0 — «неважен». Во-вторых, они определяют силу, с которой фактор воздействует на рынок недвижимость. Значение силы влияния может варьироваться от 0 до 1. В-третьих, эксперты должны выявить направление влияния каждого фактора, которое может быть как положительным, так и отрицательным, т. е. со знаком «+» или «–». Параметры воздействия необходимо определять, т. к. даже если, по оценке эксперта, два критерия являются очень важными, тем не менее сила, с которой они влияют на непосредственную оценку стоимости жилья, может быть различна как по величине, так и по направлению воздействия. Данные заносятся в таблицу, представленную в Приложении 1.