Проблема определения субъекта и формы платы за землю при различии субъектов права постоянного (бессрочного) пользования на участок и права собственности на расположенные на нём объекты недвижимости (комментарий практики ВАС РФ и окружных арбитражных судов) (стр. 2 )

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В этой связи также требует разрешения и вопрос о наличии условий для применения указанных норм права для взыскания с приобретателя недвижимости платы за пользования земельным участком, включая период с момента предоставления этому лицу земельного участка на основании соответствующего договора до даты оформления им своего права в установленном законом порядке.

Кроме того, рассматривая требования о взыскании платежей за пользование землей, суды по-разному подходят к определению размера неосновательного обогащения, возникающего на стороне покупателя недвижимости, используя в одних случаях ставку земельного налога, а в других - нормативно утвержденные базовые ставки арендных платежей за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности. Таким образом, в случае правомерности применения арбитражными судами в такой категории дел положений главы 60 ГК РФ необходимо установление единых критериев, которыми следует руководствоваться судам для расчета размера неосновательного обогащения, подлежащего взысканию с нового собственника объектов недвижимости.

Как видно из приведенного отрывка, коллегия судей поставила два прямо касающихся рассматриваемой проблемы вопроса:

- Должен ли фактический землепользователь вносить собственнику плату за землю в виде неосновательного обогащения за период, в который на используемый участок было зарегистрировано ПБП прежнего землепользователя?

- Если должен, то по аналогии с какой формой платы (земельный налог или арендная плата) должен определяться размер такого неосновательного обогащения?

В Постановлении от 01.01.2001 N 11401/09 по делу N А73-13932/2008 Президиум ВАС РФ дал на эти вопросы следующий ответ:

«В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

Из пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.2001 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление от 01.01.2001 N 11) следует, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 01.01.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 01.01.2001 N 137-ФЗ).

Из изложенного следует, что к обществу как приобретателю объектов недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на них уже перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего их собственника - артели. В связи с этим постановление мэра города Хабаровска от 01.01.2001 N 1622 о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования артели указанным земельным участком не соответствует названным положениям закона.

Приобретение объектов недвижимости лицами, которым согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляться не может, накладывает на этих лиц обязанность до установленной Законом от 01.01.2001 N 137-ФЗ даты - 1 января 2012 года - в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса приобрести соответствующий земельный участок в собственность или аренду по своему выбору (в редакции Федерального закона от 01.01.2001 N 342-ФЗ).

Государственная регистрация права собственности общества на земельный участок на основании заключенного с департаментом 16.10.2008 договора купли-продажи произведена 10.11.2008.

Между тем из материалов дела следует, что артель платежным поручением от 01.01.2001 N 1222 уплатила земельный налог за 3-й и 4-й кварталы 2008 года.

При указанных обстоятельствах суды должны были руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса указанные права на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 01.01.2001 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.2001 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Таким образом, несмотря на то, что общество приобрело в силу закона право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, оно ввиду отсутствия в спорный период государственной регистрации его прав на этот участок не могло для цели взимания земельного налога являться плательщиком данного налога.

Однако поскольку плата за пользование упомянутым земельным участком за указанный период была уже произведена артелью в виде уплаты земельного налога, оснований для взыскания неосновательного обогащения по иску собственника земельного участка за тот же период, но по иному основанию и с другого лица, не имеется.

Следовательно, заявленный департаментом иск не подлежал удовлетворению».

Таким образом, Президиум указал, что субъектом платы за землю должен быть только кто-то один, и в ситуации, когда субъектом ПБП земельный налог уже оплачен, с фактического землепользователя плата за землю в виде неосновательного обогащения взиматься не может. Но при этом Президиум прямо не указал, кто же все-таки является надлежащим субъектом платы за землю (уплата налога обладателем ПБП рассматривалась лишь в качестве фактического обстоятельства, без правового обоснования соответствующей обязанности). Соответственно, вопрос о том, кто же является надлежащим субъектом платы за землю в случае её невнесения ни одним из возможных субъектов, остался без ответа.

Представляется, что косвенным образом ответ на данный вопрос можно получить из других правовых позиций Президиума ВАС РФ.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 5934/11 по делу N А12-7121/2010 было указано следующее:

«В пункте 1 постановления3 от 01.01.2001 N 54 разъяснено, что согласно статье 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса данные права на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 01.01.2001 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В связи с этим судам необходимо исходить из того, что за исключениями, оговоренными в пунктах 4 и 5 постановления от 01.01.2001 N 54, плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть с момента внесения записи в указанный реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на этот земельный участок.

Согласно информации, изложенной в письме Волжского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области от 01.01.2001 N 23/5348, зарегистрированное 29.04.2003 право общества на постоянное (бессрочное) пользование земельным участком, расположенным по адресу: Волгоградская обл., г. Волжский, автодорога N 6, 23А, прекращено 28.02.2007 на основании заявления общества от 01.01.2001.

Следовательно, позиция суда апелляционной инстанции соответствует положениям действующего законодательства Российской Федерации и основана на материалах дела.

Кроме того, нельзя признать обоснованным вывод судов первой и кассационной инстанций о неправомерном предъявлении обществу к уплате земельного налога в сумме 40 400 рублей в связи с фактической уплатой этой суммы обществом "Партнер", поскольку факт уплаты земельного налога покупателем недвижимости в рассматриваемой ситуации не может являться основанием для освобождения от уплаты земельного налога лица, указанного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве собственника либо обладателя иного вещного права на данный земельный участок».