Проблема определения субъекта и формы платы за землю при различии субъектов права постоянного (бессрочного) пользования на участок и права собственности на расположенные на нём объекты недвижимости (комментарий практики ВАС РФ и окружных арбитражных судов) (стр. 1 )

Проблема определения субъекта и формы платы за землю при различии субъектов права постоянного (бессрочного) пользования на участок и права собственности на расположенные на нём объекты недвижимости

(комментарий практики ВАС РФ и окружных арбитражных судов).

История рассматриваемого вопроса берёт начало в девяностых годах прошлого века. Как известно, первоначальная редакция п. 1 ст. 268 вступившей в силу в 1995 году первой части ГК РФ предусматривала возможность предоставления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками1 неограниченному кругу граждан и юридических лиц.

Впоследствии ст. 20 вступившего в силу в октябре 2001 года ЗК РФ круг возможных будущих субъектов ПБП был сужен до органов государственной власти и местного самоуправления, а также ряда юридических лиц «публичной формы собственности».

Но за эти, без малого, шесть прошедших лет количество уже имеющихся субъектов ПБП, в том числе и не подпадающих под новые критерии субъектного состава, приобрело очень существенные размеры.

При этом нормы ст. 20 ЗК РФ и корреспондирующих ей прочих норм ЗК РФ и ГК РФ никак не ограничивали право субъектов ПБП на отчуждение расположенных на соответствующих участках объектов недвижимости. В частности, соответствующее ограничение не было предусмотрено п. 2 ст. 271 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, устанавливающими принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нём недвижимости.

В результате в практике повсеместно стали возникать ситуации, когда субъектом зарегистрированного в установленном порядке ПБП является одно лицо, а собственником расположенной на участке недвижимости – совсем другое.

Само по себе подобное несовпадение, возможно, и не имело бы критического характера, если бы не одно «но» – в результате такого разделения в судебной практике повсеместно начала складываться довольно-таки парадоксальная ситуация, при которой стало возможным обложение разных субъектов разными формами платы за землю (ст. 65 ЗК РФ) в отношении одного и того же участка. Первым из таких субъектов является обладатель ПБП, обязанный вносить плату за землю в форме земельного налога (ст. 388 НК РФ), вторым – фактический (беститульный) землепользователь, обязанный вносить плату за землю собственнику в виде неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ)2.

Дабы ликвидировать этот парадокс, коллегия судей ВАС РФ определением от 01.01.2001 N ВАС-11401/09 передала одно из таких дел под номером А73-13932/2008 для пересмотра в порядке надзора в Президиум ВАС РФ, приведя следующее обоснование:

Как установлено судами и следует из материалов дела, по договорам купли-продажи от 01.01.2001, от 01.01.2001 общество приобрело у рыболовецкой артели (колхоза) им. 50 лет Октября (далее - артель) семь объектов недвижимости, расположенных по адресу: город Хабаровск, улица Кавказская, 35. Переход права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 01.01.2001, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) 24.10.2006, а в отношении объектов, проданных обществу по договору купли-продажи от 01.01.2001, - 26.03.2008.

Земельный участок площадью 8 015,91 кв. метра, на котором находятся названные объекты, принадлежал продавцу - артели на праве постоянного (бессрочного) пользования, о чем в реестре имелась соответствующая запись.

В связи с отчуждением артелью объектов недвижимости постановлением мэра города Хабаровска от 01.01.2001 N 1622 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования артели на указанный земельный участок. Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования зарегистрировано в установленном законом порядке 23.07.2008. Земельный налог оплачен артелью за 3-4 квартал 2008 включительно.

По договору купли-продажи от 01.01.2001 N 934, заключенному на основании постановления мэра города Хабаровска от 01.01.2001 N 3025, названный земельный участок площадью 8 015,91 кв. метра предоставлен обществу в собственность. Государственная регистрация права собственности общества на данный земельный участок произведена 10.11.2008.

Полагая, что со дня принятия постановления от 01.01.2001 N 1622 о прекращении права постоянного бессрочного пользования артели и до государственной регистрации права собственности общества на этот земельный участок у последнего возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком по правилам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), департамент обратился в суд с указанными выше требованиями. Расчет суммы неосновательного обогащения, возникшего на стороне ответчика, был произведен департаментом исходя из утвержденных на территории города Хабаровска ставок арендных платежей за пользование муниципальными землями.

Согласившись с департаментом, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции в части размера подлежащего взысканию с общества неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. При этом он указал, что обязанность вносить плату за пользование земельным участком в размере действующих ставок арендных платежей возникла у общества в соответствии со статьей 1105 ГК РФ с даты государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования артели на этот земельный участок (23.07.2008).

Позиция суда апелляционной инстанции была поддержана судом кассационной инстанции, который оставил без изменения принятое им постановление.

Делая вывод о наличии у общества неосновательного обогащения в форме сбережения соответствующих платежей, суды сочли, что ответчик пользовался земельным участком, занятым объектами недвижимости, без надлежащих на то правовых оснований. При этом суды исходили из того, что общество не является лицом, которому этот земельный участок может принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования, поэтому это право не могло перейти к нему в соответствии со статьей 552 ГК РФ в связи с приобретением объектов недвижимого имущества. Право собственности на земельный участок оформлено обществом лишь 10.11.2008, следовательно, до этого момента к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 2 статьи 1105 ГК РФ.

Выводы судов по настоящему делу соответствуют одному из подходов, широко распространенному в практике арбитражных судов при рассмотрении такого рода дел (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.01.2001 по делу N А12-17398/2008, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.01.2001 по делу N А40-9078/07-41-97, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 01.01.2001 по делу N А08-7416/2008-19). Данное толкование частично соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.2001 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога". Указанное постановление не называет приобретателя недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, находившемся у прежнего собственника недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования, в числе субъектов этого права, а значит и плательщиков земельного налога.

В то же самое время при разрешении данного спора суды всех трех инстанций сослались на пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.2001 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Этим пунктом предусмотрено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 01.01.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно указанным разъяснениям право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит к покупателю недвижимости в соответствии со статьями 35 ЗК РФ и 552 ГК РФ в силу прямого указания закона даже в тех случаях, когда земельный участок не может быть предоставлен покупателю на этом вещном праве. Переоформление приобретенного права постоянного (бессрочного) пользования, исходя приведенного толкования, производится в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 01.01.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", который устанавливает обязанность таких лиц до установленной законом даты по своему выбору приобрести соответствующий земельный участок в собственность или аренду.

С учетом положений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.2001 N 11 в судебной практике сложился иной, отличный от позиции судов по настоящему делу, подход к оценке права приобретателя недвижимости на земельный участок, ранее предоставленный продавцу этого имущества в постоянное (бессрочное) пользование (например, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.01.2001 по делу N А41-К1-1961/08, постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.01.2001 N Ф03-А51/08-1/948 по делу N А51-12820/2005-3-157 постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.01.2001 по делу N А53-305/2006-С2-8, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.01.2001 N А66-2187/04).

Таким образом, позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросу о возникновении у приобретателя недвижимости, который не указан в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, правовых основания для использования земельного участка, находившегося у прежнего собственника недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеет существенное значение для формирования единообразия в судебной практике.