, НИУ ВШЭ
Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов в гражданском законодательстве
Российской Федерации
1. Действующее гражданское законодательство исходит из юридической независимости земельных участков и прочно связанных с ними зданий и сооружений. Подобный подход законодателя представляет собой принципиальный разрыв с ранее имевшейся правовой традицией рассмотрения взаимосвязанных объектов в качестве единого недвижимого имущества. Вполне справедливо отмечается, что в гражданском законодательстве существуют не единые недвижимые вещи, а «разрозненная совокупность объектов и прав на них»1. Данный подход не только отличается теоретической некорректностью, но и с точки зрения практики является неэффективным. Как указывает профессор Г. Роде, «единство упрощает документацию на объекты недвижимости, делает их более ясными, понятными и удобочитаемыми, а также снижает управленческие расходы»2. Причиной использования подобной конструкции стало намерение законодателя временно ограничить оборот земельных участков. Однако в настоящее время раздельный оборот земельных участков и зданий уже утратил экономическую или политическую целесообразность. В связи с этим еще в 2001 г. был утверждена Программа социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу (2002 – 2004 гг.). Согласно этой программе предлагался переход к концепции единого объекта недвижимости3. В соответствии с данной концепцией предполагалось, что земельный участок станет базовым элементом недвижимости, а любые его строительные изменения станут называться «улучшениями земельного участка». Во исполнение этой программы в п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ4 (далее – ЗК РФ) появился принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Согласно данному принципу все прочно связанные с земельным участком объекты должны следовать юридической судьбе земельного участка. Очевидно, что данный принцип следует соотносить с римским superficies solo cedit. В целях реализации указанного принципа были установлены нормы ст. 35, 36 ЗК РФ. Тем не менее, в настоящее время ст. 36 ЗК РФ уже утратила силу, а ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что отчуждение зданий и сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Однако в силу данного подхода отчуждается не один, а два объекта. В юридической доктрине реализованный в ЗК РФ принцип получил неоднозначную оценку: большинство ученых сходятся на позиции, что принцип единой судьбы в реализованном варианте носит исключительно декларативный характер5.
2. С учетом неудачных изменений, внесенных в ЗК РФ, следует пересмотреть подход законодателя к реализации принципа «единства судьбы», чтобы реализовать более верную и актуальную модель указанного принципа. Так, первым шагом на этом пути стало включение в ГК РФ понятия о составных частях вещи. Окончательным результатом претворения в жизнь принципа «единства судьбы» станет положение, когда всяческие улучшения земельного участка (заборы, асфальтовые площадки, здания) будут признаваться составными частями последнего, что будет соответствовать классическому пониманию реализуемого принципа6.
При подготовке реформы необходимо руководствоваться опытом Германии, юрисдикции, которая стала примером наиболее последовательной реализации принципа «superficies solo cedit» в новых экономических условиях. В немецком законодательстве вопрос самостоятельности объекта решается в зависимости от «приспособленности вещей друг к другу и их хозяйственной взаимосвязи». Следуя этой логике, строения, будучи существенной составной частью земельного участка (нем. wesentliche bestandteile), не могут быть предметом вещного права7. Очевидно, что земельный участок предполагает существование здания как такого, а потому данные объекты не могут быть разделены ни физически, ни юридически.
3. В Российской Федерации постепенно складывается тенденция к возвращению к основополагающему принципу римского частного права – superficies solo cedit8. Данный тезис подтверждается тем, что законодатель постепенно вносит изменения в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Так, было ликвидировано указание на обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения. Это «исчезновение» продиктовано тем, что теперь эти объекты утратили свою юридическую самостоятельность. Например, ст. 8 Водного кодекса РФ указывает, что «не допускается отчуждение водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены»9. На основании указанной формулировки можно сделать вывод, что водные объекты в настоящее время являются составными частями земельных участков. Более того, упоминание составных частей вещи также появились и в ГК РФ
В позитивном ключе стала развиваться и правоприменительная практика. В юридическом сообществе часто обсуждаются и критикуются решения судебных инстанций, в соответствии с которыми объектом недвижимости признается объект, не являющийся вещью в юридическом смысле. В частности, недвижимыми вещами долгое время признавались асфальтовые покрытия (площадки), что вызывало справедливую критику в юридическом сообществе10. В 2015 г. Верховный Суд РФ поддержал единственно верное решение, в соответствии с которым асфальтовое покрытие является составной частью земельного участка11.
Однако нельзя не указать и на несколько непоследовательные инициативы. К примеру, Правительством РФ был внесен законопроект, в соответствии с которым в ГК РФ должна появиться такая недвижимая вещь как «площадка». Так, п. 1 ст. 130 ГК РФ будет звучать следующим образом: «к недвижимым вещам также относятся входящие в состав здания или сооружения … площадки»12. В случае принятия данных поправок немецкие идеи необоротоспособности частей вещи и их хозяйственной связи так и останутся идеями.
Таким образом, при подготовке последующих законодательных инициатив следует руководствоваться преимущественно зарубежным опытом, поскольку спорные вопросы регулирования недвижимости уже были успешно разрешены и апробированы на практике. Развитый имущественный оборот должен регулировать недвижимость как можно более последовательно и понятно, чего на данный момент времени не наблюдается.
1 Баранова недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 70
2 Цит. по: Герасин отдельных проблемных вопросов в проекте концепции развития законодательства о вещном праве // Закон. 2009. N 5. С. 104.
3 О программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 гг.). Распоряжение Правительства РФ от 01.01.01 г. . // СПС «Консультант Плюс».
4 Земельный кодекс Российской Федерации -ФЗ // СПС «Консультант Плюс».
5 Калиниченко режим земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений в России и Германии: Дисс. … канд. юрид. наук. СПб., 2016. С. 30.
6 Нельзя также не отметить, что в качестве составных частей земельных участков признавались и здания. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ /12 было указано, что здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в ЕГРП, являются составной частью земельного участка.
7 урс германского гражданского права / Под ред. и . Т. I. Полутом I. М.: Изд-во иностр. лит-ры, 1949. С. 28
8 Cм.: Концепция развития гражданского законодательства РФ (одобрена решением Совета при Президенте РФ и по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 01.01.2001).
9 Калиниченко режим земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений в России и Германии: Дисс. … канд. юрид. наук. СПб., 2016. С. 16.
10 Бевзенко такое недвижимая вещь? // Вестник ВАС РФ. 2015. № 12
11 Определение Верховного Суда РФ от 01.01.2001 N 303-ЭС15-5520 по делу N А51-12453/2014 // СПС «Консультант Плюс».
12 Проект Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ (в части вовлечения в гражданский оборот площадок, являющихся частями здания или сооружения).
