Новый Южно-Приморский парк Концепция развития территории Южно-Приморского парка на основе механизма государственно-частного партнерства (концессии) (в ред. 19.07.2016 г.) (стр. 4 )

1) Многофункциональный спортивно-оздоровительный хаб

2) Рекреационно-развлекательная зона

3) Набережная Дудергофского канала (со стороны парка) как функциональная
  инфраструктура парка для отдыха и развлечений посетителей парка

4) Чисто зеленая зона с оборудованными площадками для отдыха посетителей

5) Внутренние каналы и ручьи чисто зеленой зоны парка (с их чисткой и обустройством
  облицовкой и мини-набережными для отдыха посетителей парка)

Эскспертно:

- Общая площадь сухопутной части ЮПП = 92 га.

- Освоенная в настоящий день площадь сухопутной части ЮПП=30 га.

- Общая площадь (в плане) многофункционального спортивно-оздоровительного хаба = 
  10 000 м. кв. (1 га)

- Общая площадь Рекреационно-развлекательной зоны =100 000 м. кв. (10 га)

- Общая площадь Набережной Дудергофского канала (со стороны парка) как
  функциональной инфраструктуры парка для отдыха и развлечений посетителей парка =
  75 000 м. кв. (7,5 га)

- Общая площадь (из действующей в настоящее время площади в 92 га) Чисто зеленой
  зоны парка с оборудованными площадками для отдыха посетителей = 685 000 кв. м.  (68,5 га)

- Общая площадь Внутренних каналов и ручьев в Чисто зеленой зоне парка (с их чисткой

  и обустройством, облицовкой и мини-набережными для отдыха посетителей парка) = 

  50 000 кв. м. (5 га)

*****************************************************************************

Экспертная оценка стоимости объектов ЮПП, планируемых к реконструкции и созданию, и ориентировочных сроков их окупаемости:

1) Многофункциональный спортивно-оздоровительный хаб

1.1. Этажность комплекса = 3 этажа

1.2. Площадь в плане = 10 000 кв. м.

1.3. Общая полезная площадь здания комплекса для спортивно-оздоровительных мероприятий = 30 000 кв. м.

1.4. Общая полезная площадь подземного гаража (круглосоточного действия) на 500 машино-мест для посетителей и арендаторов комплекса = 10 000 кв. м.

1.5. Общая полезная (эксплуатируемая) площадь комплекса = 40 000 кв. м.

1.6. Стоимость возведения спортивно-оздоровительной части комплекса = 30 000 кв. м. х 50 000 руб/ кв. м. = 1 500 000 000 руб.

1.7. Стоимость строительства подземного гаража = 10 000 кв. м.х 10 000 руб. = 100 000 000 руб.

1.8. Общая стоимость капитальных затрат по комплексу = 1 600 000 000 руб.

1.9. Ежедневная выручка от предоставления населению и арендаторам спортивно-оздоровительных услуг комплекса с каждых 10 кв. м. его полезной площади = 30 000 /10 x 350 руб. = 1 050 000 руб./ день

1.10. Ежедневная выручка от предоставления услуг посетителям комплекса и его арендаторам услуг подземного гаража комплекса = (10 000 / (10+10))x100 руб/день= 50 000 руб./день

1.11. (1.9 +1.10) = 1 100 000 руб. / день (брутто)

1.12. Брутто-затраты (текущие ежедневные, включая налоги) = 50 % от 1.11.= 550 000  руб./день ( укрупненно )

1.13. Брутто-окупаемость = 1 600 000 000 / 550 000 = 2909 дней = 7, 9 года

2) Рекреационно-развлекательная зона

2.1. Общая площадь=1000 м х 100 м = 100 000 кв. м. (10 га)

2.2. Стоимость капитальных затрат по оборудованию территории = 100 000 х 30 000 = 3 000 000 000 руб.

2.3. Ежедневная выручка от предоставления населению и арендаторам услуг комплекса с каждых 10 кв. м. его полезной площади = 100 000 /10 x 200 руб = 2 000 000 руб./день

2.4. Брутто-затраты (текущие ежедневные, включая налоги) = 50 % от 2.3.= 1 000 000 руб./день ( укрупненно )

2.5. Брутто-окупаемость = 3 000 000 000 / 1 000 000 = 3000 дней = 8,2 года

3) Набережная Дудергофского канала (со стороны парка) как функциональная инфраструктура парка для отдыха и развлечений посетителей парка

3.1. Общая площадь Набережной Дудергофского канала (со стороны парка) как функциональной инфраструктуры парка для отдыха и развлечений посетителей парка = 75 000 м. кв.(7,5 га)

3.2. Стоимость капитальных затрат по созданию набережной и ее инфраструктуры: 75 000 х 25 000 = 1 875 000 000 руб.

3.3.Ежедневная выручка от предоставления населению и арендаторам услуг набережного комплекса с каждых 10 кв. м. его полезной площади = 75 000 /10 x 250 руб = 1 875 000 руб./ день.

3.4. Брутто-затраты (текущие ежедневные, включая налоги) = 50 % от 3.3.= 937 500 руб./день (укрупненно)

3.5. Брутто-окупаемость = 1 875 000 000 / 937 500 = 2000 дней = 5,5 года

4) Чисто зеленая зона с оборудованными площадками для отдыха посетителей

4.1. Общая площадь (из действующей в настоящее время площади в 92 га) Чисто зеленой зоны парка с оборудованными площадками для отдыха посетителей = 685 000 кв. м. (68,5 га)

4.2. Стоимость капитальных затрат по реконструкции и обустройству чисто зеленой
зоны парка: 685 000 х 2000 = 1 370 000 000 руб.

4.3. Ежедневная выручка от предоставления населению и арендаторам парка услуг предоставляемых в чисто зеленой зоне с каждых 10 кв. м. ее полезной площади = 685 000 /10 x 25 руб = 1 721 500 руб./ день

4.5. Брутто-затраты (текущие ежедневные, включая налоги) = 50 % от 4.3.= 856 250 руб./день (укрупненно)

4.6. Брутто-окупаемость = 1 370 000 000 / 856 250 = 1600 дней = 4,4 года

5) Внутренние каналы и ручьи чисто зеленой зоны парка (с их чисткой и обустройством облицовкой и мини-набережными для отдыха посетителей парка)

5.1. Общая площадь Внутренних каналов и ручьев в Чисто зеленой зоне парка (с их чисткой и обустройством облицовкой и мини-набережными для отдыха посетителей парка) = 50 000 кв. м. (5 га)

5.2. Стоимость капитальных затрат: 50 000 х 15 000 = 750 000 000 руб.

5.3. Ежедневная выручка от предоставления населению и арендаторам парка услуг, предоставляемых на мини-набережных внутренних каналов и ручьев парка с каждых 5 кв. м. их полезной площади = 50 000 / 5 x 50 руб = 500 000 руб./ день

5.4. Брутто-затраты (текущие ежедневные, включая налоги) = 50 % от 5.3.= 250 000 руб./день (укрупненно)

5.5. Брутто-окупаемость = 750 000 000 / 250 000 = 3000 дней = 8,2 года

Общие затраты на реализацию позиций 1) - 5) = 1,600 +3,000+1,875+1,370+ 0,75 = 8,595 млрд. руб.

Общие затраты на реализацию позиций 2) – 5) (без ФОК): 6,995 млрд. руб.

Примечание: в зависимости от исполнения предлагаемых позиций совокупные затраты могут колебаться в допуске ± 15%, т. е. в диапазоне от 5,945 млрд. руб. до 8,044 млрд. руб. в текущих ценах.

Предварительная оценка бюджетной эффективности проекта

1	Показатели реализации проекта в рамках государственно-частного взаимодействия
1.1	Суммарный объем капитальных затрат	8 595 000 000 руб.
2.2	Суммарный объем текущих затрат	3 593 750 руб. в день, полностью обеспечивается частным партнером проекта
2.3	Суммарный объем затрат на подготовку проекта (стадия ПП)	25 млн. руб.
2.4	Источники финансирования проекта	До 3 000 000 000 руб. – со-финансирование из средств городского бюджета. Финансирование предполагается направить на инженерную подготовку территории в рамках согласованного проекта развития территории. До 6 000 000 000 руб. – внебюджетное финансирование, мобилизованное частным партнером.
2.5	Формы участия государственной и частной стороны в реализации проекта	BOT Build-operate-transfer. Частный партнер обеспечивает проектирование, строительство и эксплуатацию объекта, за счет генерируемого кэш-флоу обеспечивает операционную окупаемость объекта, а также норму рентабельности, обеспечивающую возврат инвестиций в необходимые сроки. По окончании срока соглашения Частный партнер передает имущественный комплекс публичному партнеру.

Предварительная оценка и предложения по распределению рисков.

Группа рисков	Риск	Ответственная сторона
Частный партнер	Публичный партнер
Риски проектирования	Создание проектной документации	+	+
Сроки проектирования	+	+
Государственная экспертиза проектно-сметной документации	+
Риски расположения земельного участка	Обременение/сервитуты	+
Ограничение доступа на участок	+
Безопасность площадки	+
Культурное/ археологическое наследие	+
Экологические ограничения	+
Геотехническое состояние почвы/грунта	+
Предыдущие подземные работы	+
Неизвестные и скрытые дефекты	+
Риски строительства (реконструкции)	Гарантии и контроль качества	+
Соответствие строительным нормам и требованиям	+
Превышение проектной стоимости	+
Превышение сроков строительства (реконструкции), не связанное с задержками финансирования	+
Превышение сроков строительства (реконструкции) объектов инженерной инфраструктуры	+
Опоздания и задержки, обусловленные деятельностью органов государственной власти, местных органов власти	+
Влияние макроэкономической ситуации на сроки строительства	+
Доступность материалов и трудовых ресурсов	+
Управление проектом	+
Урон и убытки, вызванные третьими лицами	+
Риски, связанные с деятельностью подрядчиков/ субподрядчиков	+
Форс-мажор	Обстоятельства непреодолимой силы/нестрахуемые риски	+	+
Политические, законодательные, социальные изменения	+	+
Риски продаж/получения выручки	Сроки начала получения выручки	+
Объем необходимого дохода	+	+
Период реализации	+	+
Оценка и прогноз цены/платы/посещаемости	+	+
Риски эксплуатации объектов	+
Риски управления объектами	+

РАЗДЕЛ 5. Проект «Дорожной карты» реализации проекта.

Описание этапа	Срок	Исполнители
Доработка концепции проекта, с учетом поступивших отзывов от КБ, КГИОП, КГА и КИО	25.07.2016	Инициатор проекта
Оценка концепции проекта, подготовка предварительного отзыва на проект	25.08.2016	ИОГВ Санкт-Петербурга
Рассмотрение вопроса о включении проекта в государственную программу Санкт-Петербурга «Развитие общественных пространств»	25.09.2016	Комитет по экономической политике и стратегическому планированию
Рассмотрение проекта на Совете по инвестициям при Губернаторе Санкт-Петербурга	25.10.2016	Комитет по экономической политике и стратегическому планированию Совет по инвестициям
Принятие решения о реализации проекта путем участия Санкт-Петербурга в ГЧП (концессии)	25.11.2016	Правительство Санкт-Петербурга
Проведение мероприятий, необходимых для реализации проекта: (подготовка изменений в градостроительную документацию, определение земельных участков, сооружений, объектов недвижимости)	25.02.2017	Комитет по инвестициям, Комитет имущественных отношений
Подготовка и утверждение конкурсной документации и принятие решения о проведении конкурса	25.04.2017	Комитет по инвестициям Правительство Санкт-Петербурга
Опубликование сообщения о проведении конкурса	25.05.2017	Комитет по инвестициям
Прием заявок на участие в конкурсе	25.06.2017	Комитет по инвестициям
Оценка конкурсных предложений и определение победителя конкурса	25.07.2017	Комитет по инвестициям
Заключение соглашения	25.08.2017	Комитет по инвестициям Комитет имущественных отношений
Разработка и экспертиза проектно-сметной документации	25.04.2018	Победитель Конкурса –Частный Партнер
Реконструкция Объектов (проведение строительных работ)	25.04.2018 - 25.04.2020	Победитель Конкурса –Частный Партнер

1 Строительство ФОК требует отдельного рассмотрения в разрезе действующего законодательства, норм и правил. Настоящая концепция (см. также раздел «Инвестиционная состоятельность проекта») рассматривает два сценария: первый, предполагающий строительство ФОК, и второй, строительства ФОК не предполагающий.

i См. http://spbstrategy2030.ru

ii Там же.