Важность планирования или «чем дальше будущее - тем оно прекраснее» (стр. 16 )

Исходя из того, что является новой управляющей компанией, в первый год работы будут использованы тарифы на управление многоквартирными домами, ремонт и содержание жилого фонда, исходя из действующих тарифов, установленных законодательством на 2009год.

Решением Курганской городской Думы от 01.01.01 года № 000 в рамках полномочий органов местного самоуправления установлен предельный размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения, обеспечивающий содержание общего имущества в многоквартирном доме, только для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, а также для собственников жилых помещений в многоквартирном доме, которые не приняли решение об установлении размера платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения, установлены следующие тарифы:

руб./кв. м (с НДС)

Категории жилых домов	Управление многоквар-тирными домами	Содержание общего имущества дома	Текущий ремонт общего имущества дома
Содержа - ние	Пользо вание лифтом	Вы - воз ТБО	Вы- воз ЖБО <5>	Жилые дома с газовыми плитами	Жилые дома с газовыми плитами и газовыми водонагре - вателями	Жилые дома с газовыми плитами при отсутствии централизо - ванного газоснабжения (баллонный газ)
Жилые дома, имеющие все виды благоустройства, включая лифт	Ставки оплаты за 1 кв. м общей площади	1,00	4,31	4,00	0,81	-	5,75	6,08	5,62
Ставки оплаты за 1 кв. м жилой площади	1,40	6,03	5,60	1,13	-	8,00	8,33	7,87
Жилые дома, имеющие все виды благоустройства, за исключением лифта	Ставки оплаты за 1 кв. м общей площади	1,00	4,31	-	0,81	-	5,75	6,08 <2>	5,73 <3>
Ставки оплаты за 1 кв. м жилой площади	1,40	6,03	-	1,13	-	8,00	8,33	7,98
Жилые дома без одного или более видов коммунальных удобств <4>	Ставки оплаты за 1 кв. м общей площади	1,00	4,31	-	0,81	-	3,50 <1>	3,83 <2>	3,48 <3>
Ставки оплаты за 1 кв. м жилой площади	1,40	6,03	-	1,13	-	4,85	5,18	4,83

Если цена услуг по содержанию и ремонту конкурентная и свободная, ее могут утвердить собственники по предложению управляющей организации, то размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ (ст. 157 ЖК РФ, а также  Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ N 306 от 23.05.06; Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением Правительства РФ N 307 от 23.05.06). Плату за коммунальные услуги собственники жилых помещений оплачивают напрямую поставщикам услуг.

III этап. Начало работы на объекте

Чтобы стать полноправной управляющей организацией в жилищной сфере, необходимо пройти одну из нескольких достаточно сложных и длительных процедур. От того, каким образом организация начнет свою работу, зависит и построение схем договорных отношений. Законными способами вхождения в рынок управления многоквартирными домами на сегодняшний день являются:

- получение функций управления по результатам общего собрания собственников помещений;

- получение функций управления по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления после 01.01.07;

- получение функций управления на основании договора, заключенного с ТСЖ (ЖК).

Управление по результатам общего собрания собственников помещений.

Вхождение в управление многоквартирным домом по решению общего собрания собственников повлечет продолжительные временные и финансовые затраты. Управляющая компания будет самостоятельно организовывать общее собрание (в очной или заочной форме), процедура проведения которого затруднена многочисленными формальностями. Значительная социальная дифференциация жильцов в рамках одного дома, их разобщенность и неверие в положительный результат являются серьезной преградой как на начальном этапе подготовки к проведению общего собрания, так и в дальнейшей работе по управлению многоквартирным домом. Управляющей компании необходимо будет контролировать сроки проведения собрания, правильность оформления документов.

Решение собрания о выборе управляющей организации считается реализованным, если с собственниками будет заключен договор управления многоквартирным домом (один дом - один договор).

Управление по результатам открытого конкурса.

Получение жилищного фонда в управление по результатам открытых конкурсов наиболее оптимально с точки зрения времени, но является наиболее дорогостоящим в денежном выражении. Постановление Правительства РФ N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" от 06.02.06 устанавливает серьезные финансовые требования:

1) кредиторская задолженность по налогам < 25% активного баланса предприятия;

2) кредиторская задолженность общая < 70% активного баланса предприятия;

3) размер обеспечения заявки на участие в конкурсе (цена участия) равна размеру платы за содержание и ремонт, умноженному на 0,05. Если содержание и ремонт в среднем по России составляют около 8 руб./кв. м, то на 100 000 кв. м размер обеспечения заявки составит 40 тыс. руб.;

4) Организация, победившая в конкурсе, обязана внести обеспечение исполнения своих обязательств перед собственниками и ресурсоснабжающими организациями в размере от 50 до 75% от ежемесячной цены договора управления. Цена договора в месяц складывается из размера ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества, умноженного на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирном доме и размера ежемесячной платы за коммунальные услуги.

Управление на основании договора, заключенного с ТСЖ (ЖК).

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 137 и 162 ЖК РФ ТСЖ вправе передать функции управления многоквартирным домом управляющей организации, заключив с ней договор управления этим домом, если иное не предусмотрено уставом ТСЖ. В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе "определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели". При этом за ТСЖ остается функция утверждения сметы доходов и расходов товарищества и контроля за ее выполнением.

Для управляющей компании получение функций по управлению домами по договорам с ТСЖ наименее затратно, как в денежном, так и временном выражении. Переговоры с органами управления ТСЖ об условиях договора управления могут занять не более 1 месяца, какие-либо финансовые затраты в данном случае практически исключены.

Из перечисленных выше домов, заключено договоров с ТСЖ – 2, с ЖСК – 3, остальные дома выбрали в качестве управляющей компании решением общего собрания.

Планируемый объем оказания услуг на 2010-2011годы

№	Наименование продукции	I	II	III	IV	Итого за 2010г. руб.
руб.	руб.	руб.	руб.
1	Услуги по управлению	247215	247215	247215	247215	988860
2	Содержание общего имущества	1064193	1064193	1064193	1064193	4256772
3	Текущий ремонт	1413915	1413915	1413915	1413915	5655660
4	Лифт	998160	998160	998160	998160	3992640
5	Вывоз ТБО	199575	199575	199575	199575	798300
Итого:	3923058	3923058	3923058	3923058	15692232
№	Наименование продукции	I	II	III	IV	Итого за 2010г. руб.
руб.	руб.	руб.	руб.
1	Услуги по управлению	370823	370823	370823	370823	1483292
2	Содержание общего имущества	1596290	1596290	1596290	1596290	6385160
3	Текущий ремонт	2120873	2120873	2120873	2120873	8483492
4	Лифт	1497240	1497240	1497240	1497240	5988960
5	Вывоз ТБО	299363	299363	299363	299363	1197452
Итого:	5884889	5884889	5884889	5884889	23538356

Планируемый объем выручки на 2010-2011годы