Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства (стр. 2 )

Научную новизну настоящего диссертационного исследования составляют следующие положения, выносимые на защиту:

1.        Доказывается, что под влиянием становления рыночной экономики сформировалось специальное законодательство в области долевого строительства, определившее переход от разрозненного правового регулирования строительства жилых помещений за счет частных вложений к современному нормативному закреплению самостоятельной конструкции договорных отношений по созданию объектов недвижимости (включая как жилые, так и нежилые помещения) с участием в долевом строительстве граждан и юридических лиц. Реформирование правового регулирования договорных отношений долевого строительства соответственно повлияло на развитие и совершенствование способов защиты. В результате постепенного формирования законодательства сложилось двухуровневое нормативно-правовое обеспечение: на федеральном и региональном уровнях, на базе которых выстраиваются как универсальные, так и специальные способы защиты имущественных прав участников строительства.

2.        Делается вывод о том, что на способы защиты прав участников долевого строительства влияет проникновение публичного права в сферу частноправовых отношений создания объекта строительства. Публично - правовое регулирование заключается в установлении обязательных для сторон условий договора, его формы, преддоговорной подготовки, обеспечения договора, регистрации договора, его исполнения, а также последствий нарушения вплоть до административной ответственности. Частноправовое регулирование проявляется в диспозитивном праве субъектов заключать договора строительства, в возможности предусматривать дополнительные условия договора, руководствуясь при этом гражданско-правовыми принципами и методами. При этом критерием взаимодействия частного и публичного права в рамках их конвергенции при нормативном закреплении новых способов защиты является принцип приоритета защиты права собственности на жилые помещения.

3.        Выявлен общий критерий, в соответствии с которым законодатель предоставляет повышенный уровень защиты прав и имущественных интересов участников долевого строительства, - назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение). В случае нарушения прав участников долевого строительства, вложивших денежные средства в строительство объекта, фактическое назначение которого не соответствует юридическому, предлагается при осуществлении их защиты учитывать действительный статус правового режима объекта строительства и соответствующий потребительский интерес участника строительства.

4.        На основе классификации способов защиты гражданских прав на компенсационные, правоустанавливающие, правопрекращающие и превентивные способы защиты прав участников долевого строительства дифференцируются следующим образом:

1) Компенсационные способы защиты делятся на: а) возмещение убытков; б) взыскание неустойки, процентов в порядке ст. 395 ГК РФ; в) выплата страхового возмещения; г) устранение недостатков в течение гарантийного срока.

2) Правоустанавливающие и правопрекращающие способы защиты дифференцируются: для правоустанавливающих а) признание права собственности на объект долевого строительства; б) признание права собственности на долю в праве собственности;  в) признание права собственности на объект незавершенного строительства; г) включение в реестр денежных требований или реестр передачи жилых помещений; для правопрекращающих: а) расторжение договора; б) перевод требования о передаче жилого помещения в денежное требование.

3) В превентивных способах защиты выделяются следующие категории: а) преддоговорные обязательства застройщика (получение разрешения на строительство, размещение проектной декларации, регистрация застройщиком права на земельный участок, выбор способа обеспечения исполнения обязательства); б) договорные обязательства сторон (форма договора, его государственная регистрация, обязательные условия и др.); в) текущий контроль (обязанность застройщика сдавать отчетность, предоставлять информацию, создание реестра проблемных застройщиков и др.).

5.        На основе анализа практики применения законодательства, регулирующего долевое строительство, сделан вывод, что на сегодняшний день не создан эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства, в связи с чем обосновывается необходимость введения новых превентивных способов защиты, к которым можно отнести:

создание некоммерческого объединения участников долевого строительства с контролирующими застройщика полномочиями;

создание единого федерального реестра проблемных застройщиков, в который должны быть включены все застройщики, нарушающие законодательство и права участников долевого строительства, независимо от того работают они через фонд развития жилищного строительства или нет;

увеличение минимального размера уставного капитала застройщика с целью предотвращения фиктивного банкротства;

применение формы поэтапной оплаты участником долевого строительства объекта недвижимости с использованием банковского аккредитива или депозита нотариуса;

передача земельного участка под возведение конкретного объекта в долевую собственность, аренду, субаренду участникам долевого строительства за исключением передачи его застройщику, что обеспечит своевременное начало строительства, а главное, предотвратит изъятие земельного участка в случае банкротства застройщика.

6.        В диссертационной работе право на защиту рассмотрено как самостоятельное субъективное право, что позволяет сформулировать  определение понятия способа защиты прав участников долевого строительства, под которым понимается охраняемые государством и закрепленные в законе правовые возможности, направленные на защиту субъективных прав участников долевого строительства (и) или правопорядка в сфере долевого строительства, реализующиеся в том числе через признание прав, восстановление имущественных благ или предупреждение действий, нарушающих права участников долевого строительства.

На основании проведенного исследования предлагается внести следующие изменения и дополнения в Федеральный закон  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

1.        Делается вывод об отсутствии комплексного подхода к реформированию существующей нормативной базы, регулирующей сферу долевого строительства, что приводит к коллизиям в законодательстве и сложностям реализации предусмотренных законом способов защиты на практике. В результате обоснована необходимость приведения в соответствие друг с другом ч. 6 ст. 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и ч. 2 ст. 1 Федерального закона  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в части существующих способов привлечения денежных средств для строительства объекта недвижимости, изложив ч. 6 ст. 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в следующей редакции: «Суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования основания возникновения, которых соответствуют требованиям Федерального закона  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае если требование основано на иной сделке, связанной с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, суд для включения в реестр требований жилых помещений должен проверить отсутствие уже признанных прав на жилое помещение иных лиц, при наличии таковых включить требование в реестр денежного требования».

2. Предложено дополнить ч. 2 ст. 6 Федерального закона  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» частью 2.1 «Неустойка, предусмотренная ч. 2 настоящей статьи не может быть уменьшена судом на основании ст. 333 ГК РФ». Указанное будет соответствовать общей концепции законодательства о долевом строительстве, которое рассматривает взыскание неустойки как самостоятельный компенсационный способ защиты прав участников долевого строительства, в то время как возможность применения к нему ст. 333 ГК РФ, допускающей уменьшение размера неустойки, реализуемая интенсивно на практике судом, нивелирует изначально заложенную в нее компенсационную цель. 

3. Доказано, что такой компенсационный способ защиты прав участников долевого строительства как гарантийные обязательства, является неэффективным в условиях освобождения застройщика от обязательств устранения недостатков объекта в пределах гарантийного срока перед правопреемниками по гражданско-правовым договорам (последующими) приобретателями объекта долевого строительства. Установленное предопределяет необходимость внесения изменений в редакцию ч. 6 ст. 7 Федерального закона  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», изложив ее следующим образом: «Участник долевого строительства, а также его правопреемник вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии выявления недостатков в течение гарантийного срока».

4. В целях  правильного применения ч. 3 ст. 7 Федерального закона  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», позволяющей участнику долевого строительства расторгнуть договор  в случае существенного нарушения застройщиком требований к качеству объекта в одностороннем порядке, предлагается дополнить положения указанной нормы закона понятием «существенное нарушение качества». В ст. 2 того же  Закона необходимо ввести следующее понятие: «существенное нарушение качества – это недостаток, который проявляется повторно после его устранения, может привести к снижению уровня надежности, безопасности, санитарно-эпидемиологических показателей объекта долевого строительства».