Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства (стр. 4 )

На основе анализа общих положений о защите гражданских прав и особенностей защиты прав участников долевого строительства автором определены «способы защиты прав участников долевого строительства». Предложенное определение позволяет обобщить основные направления защиты прав участников долевого строительства по общим и специфическим признакам.

В диссертационном исследовании автор предлагает классифицировать широкий перечень способов защиты прав участника долевого строительства. Каждое основание классификации является направлением развития законодательства о защите прав участников долевого строительства.

Автором выявлены основные тенденции развития следующих направлений. Так, с течением времени наблюдается усиление защиты правопорядка в области долевого строительства на федеральном уровне. Региональное законодательство ориентировано на защиту субъективных прав. Превентивные, восстановительные и правоустанавливающие способы защиты получили развитие и совершенствование только в отношении такого объекта, как жилое помещение, и в отношении участника долевого строительства – гражданина.

Во втором параграфе «Превентивные способы защиты прав участников долевого строительства» аргументируются и предлагаются следующие способы защиты:

1. Своевременное обеспечение информацией участников долевого строительства о финансовом состоянии застройщика. Оно достигается посредствам создания некоммерческих объединений участников долевого строительства с контрольными полномочиями в отношении застройщика и создания на федеральном уровне реестра проблемных застройщиков.

На основе информации, полученной в результате контрольной деятельности как государственных органов, так и участников долевого строительства, должен быть создан единый федеральный реестр проблемных застройщиков. В некоторых регионах созданы реестры проблемных застройщиков региона, но застройщик может строить объекты и в других регионах, не имеющих подобных реестров, что может привести к отсутствию или искажению информации о застройщике. На федеральном уровне создание такого реестра предусмотрено Федеральным законом от 01.01.2001 г. «О содействии развитию жилищного строительства». В соответствии с указанным законом в реестр включаются только сведения о застройщиках, передаваемые фондом содействия развитию жилищного строительства. Часть застройщиков не использует помощь Фонда при поиске земельного участка для строительства, поэтому сведения о них в реестр включены не будут; застройщик на стадии заключения договора на земельный участок может не иметь каких-либо финансовых трудностей, но впоследствии нарушить права участников долевого строительства.

Отмеченные несовершенства законодательства не позволят единому федеральному реестру в существующем виде стать полноценным информационным банком данных, выполняющим превентивные функции защиты тех, кто еще не принял участия в долевом строительстве, а также действующих участников долевого строительства.

В качестве способа преодоления указанного положения предлагается в п. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве добавить пунктом 1.1 содержащим понятие «проблемный застройщик» - застройщик, не устранивший в установленные сроки нарушения требований законодательства и (или) иных обязательных требований, повлекшие признание объекта строительства проблемным, а также в отношении него установлено одно из следующих обстоятельств: денежные средства граждан и (или) иных лиц для строительства привлекаются в нарушение требований, установленных Федеральным законом от 01.01.2001 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; более чем на 60 дней нарушены сроки представления отчетности, предусмотренной законом; не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные законом; судом возбуждено производство по делу о банкротстве застройщика; возбуждено уголовное дело в отношении руководителей или учредителей по факту нарушения застройщиком законодательства». Считаем, что на основании критериев проблемного застройщика, определенных в понятии, возможно создать полноценный единый федеральный реестр проблемных застройщиков.

2. Обеспечение возвратности вложенных денежных средств.

Исследованием установлено, что возвратность вложенных в строительство денежных средств или их части гарантируется применением в долевом строительстве поэтапной оплаты цены договора с одновременным использованием банковского аккредитива.

Анализ зарубежного опыта поэтапной оплаты цены договора и действующего российского законодательства показывает следующее:

поэтапная оплата является реальным стимулом для завершения строительства застройщиком;

выполнение работы на каждом этапе должна принимать государственная комиссия с изданием единого документа – решения о завершении очередного этапа строительства;

в целях предотвращения просрочек оплаты очередного этапа строительства участником долевого строительства считаем, что денежные средства, равные стоимости объекта строительства, должны быть внесены в банк или на депозит нотариуса. В таком случае при предъявлении решения о завершении очередного этапа строительства банк или нотариус перечислит на счет застройщика денежные средства, необходимые для оплаты следующего этапа строительства;

с целью защиты прав участников долевого строительства необходимо на законодательном уровне определить, что приобретаемая недвижимость оплачивается только поэтапно, а также указать максимальный процент, который может быть оплачен участником долевого строительства на каждом этапе.

Поэтапная оплата позволит сохранить денежные средства участников строительства, которые еще не были вложены в строительство; потраченные денежные средства будут соответствовать уровню уже созданного объекта.

Следовательно, в целях защиты прав участников долевого строительства необходимо внести следующие изменения в ч. 3 ст. 5 Закона о долевом строительстве: «Оплата цены договора участия в долевом строительстве производится на расчетный счет банка или нотариуса, согласованного сторонами; застройщик получает оплату с указанного счета только после предоставления акта о выполнении работ по очередному этапу строительства, вынесенного государственной комиссией, при этом максимально допустимый размер промежуточных выплат за каждый этап составляет 35%. Окончательный расчет между сторонами осуществляется с момента подписания сторонами акта приема передачи объекта».

Указанное будет соответствовать ст. 4  Закона о долевом строительстве, в соответствии с которой участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.  Таким образом, обязанность внесения полной оплаты возникает у участника одновременно с передачей ему объекта долевого строительства при наличии у застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию.

3. Обеспечение передачи объекта строительства.

Автором доказано, что поручительство банка или страхование гражданской ответственности застройщика не обеспечивают передачу недвижимости, так как ни страховая компания, ни банк фактически достраивать за застройщика дом или иной объект недвижимости не будут, а компенсируют только вложенные в строительство денежные средства. Таким образом, под законодательной конструкцией, направленной на исполнение главного обязательства застройщика по передаче объекта недвижимости, понимается очередной способ обеспечения возвратности денежных средств.

В связи с тем, что еще не сложилась практика выплат участникам долевого строительства страхового возмещения, автором выделены только теоретические проблемы, которые не смогут обеспечить защиту прав участников долевого строительства. Этими проблемами являются: длительная процедура возврата денежных средств, вложенных в долевое строительство, связанная с продолжительностью судебных процедур по признанию страхового случая; возможность махинаций на рынке страхования; не соответствие (примерно в два раза меньше) действительных вложений участников долевого строительства размеру страхового возмещения, предусмотренному законом.

Обеспечить передачу объекта строительства автор предлагает посредствам применения к учредителям застройщика меры дисциплинирующего характера, а именно увеличить уставной капитал при создании организации застройщика. Высокий размер уставного капитала, особенно оплаченного денежными средствами, дисциплинирует тех, кто впервые создает юридическое лицо: если учредители принуждаются фактически зарезервировать определенную денежную сумму за иным лицом — вновь созданной организацией, то подобный «депозит» удерживает учредителей от сомнительных финансовых операций, повышая общий уровень осмотрительности и осторожности.

Таким образом, считаем, что на федеральном уровне необходимо по примеру ст. 11 Федерального закона -1 «О банках и банковской деятельности» и ст. 25 Закона РФ -1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» установить минимальный размер уставного капитала для организации, привлекающей денежные средства участников долевого строительства.

Указанное ужесточение требований к застройщику позволит предотвратить появление на рынке долевого строительства застройщиков, не обладающих собственными активами, повысит ответственность их учредителей, а как следствие, предотвратит фиктивное банкротство застройщиков и обеспечит участникам долевого строительства возможность получения объекта строительства.

В качестве еще одного способа обеспечивающего передачу объекта строительства и гарантирующего получение права собственности, автор предлагает ввести предоставление земельного участка в собственность или временное пользование не застройщику, а участникам долевого строительства. Указанное позволит своевременно начать строительство, позволит избежать проблем при оформлении права собственности, а главное, предотвратит изъятие земельного участка в случае банкротства застройщика.

Кроме того, право собственности на земельный участок предоставляет повышенный уровень защиты лицу, имеющему на нем строение. Об указанном свидетельствует возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (ст. 222 ГК РФ).